blog

    ROZ lanceert nieuwe modelhuurovereenkomst voor kantoorruimte en andere 230a-ruimte

    Anne van Wijk-Driessen
    Anne van Wijk-DriessenPublicatiedatum: 3 maart 2015

    De Raad voor de Onroerende Zaken (ROZ) heeft een nieuwe modelhuurovereenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW gelanceerd. Ook de bij het model horende algemene bepalingen zijn vernieuwd. De modelhuurovereenkomst en de algemene bepalingen zijn te vinden op de website van de ROZ (http://www.roz.nl). De nieuwe modelhuurovereenkomst en de daarbij horende algemene bepalingen kunnen worden gebruikt voor de verhuur van 230a-ruimte. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de verhuur van kantoorruimte, maar ook aan de verhuur van een bejaardenhuis, een reisbureau, een bankgebouw, een schuur of een garagebox.

    In 2012 heeft de ROZ de modelhuurovereenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW al aangepast (zie Nieuwsbrief ‘ROZ lanceert nieuwe modelhuurovereenkomst voor winkelruimte’). Hoewel dit model veel overeenkomsten vertoont met het ROZ-model voor 7:290-bedrijfsruimte, wijkt het op een aantal punten ook af. In de huurovereenkomst zijn bijvoorbeeld geen standaardartikelen opgenomen waarin kan worden vastgelegd welke voorzieningen door de huurder en welke voorzieningen door de verhuurder moeten worden aangebracht, of deze voorzieningen aan het einde van de huur wel of niet verwijderd moeten worden en wie verantwoordelijk is voor het onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing van deze voorzieningen. Dit is een gemis.

    In deze nieuwsbrief wordt kort weergegeven wat de meest in het oog springende verschillen tussen de nieuwe modelhuurovereenkomst en de algemene bepalingen en die uit 2003 zijn.

    De belangrijkste verschillen zijn de volgende:

    • In de kop van de huurovereenkomst zijn de woorden ‘nemen het volgende in aanmerking’ toegevoegd. Partijen kunnen hier de partijbedoeling opnemen, hetgeen van belang kan zijn voor de latere uitleg van de overeenkomst;
    • In de huurovereenkomst moet worden aangegeven of de huurder een kopie van het energieprestatiecertificaat met betrekking tot het gehuurde heeft ontvangen. De verhuurder is sinds 1 januari 2008 verplicht een EPC te verstrekken bij de verhuur van bedrijfsruimte. Doet de verhuurder dit niet, dan kan er een last onder dwangsom worden opgelegd (zie Nieuwsbrief ‘Steek energie in het energielabel’);
    • In de huurovereenkomst moet worden aangegeven voor welke periode partijen de huurovereenkomst aangaan. Er zijn verschillende opties opgenomen. De opzegtermijn is flexibel en niet meer standaard één jaar;
    • De btw-bepalingen zijn aangepast. Er is een onderscheid gemaakt tussen de vergoeding van btw-schade op de exploitatiekosten en btw-schade op de stichtingskosten;
    • In de huurovereenkomst moet worden aangegeven of in het gehuurde asbest is verwerkt en/of er sprake is van (bodem)verontreiniging. De uitgebreide regeling in de algemene bepalingen met betrekking tot milieuverontreiniging is verdwenen. Het kan zinvol zijn om een dergelijke regeling wel op te nemen in de huurovereenkomst, bijvoorbeeld indien er sprake is van verhuur van een terrein voor de vestiging van een tankstation;
    • In de algemene bepalingen is verduidelijkt wie verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de vergunningen en ontheffingen met betrekking tot het gehuurde. Met het oog daarop is het ook van belang in de huurovereenkomst een duidelijk onderscheid te maken tussen de omschrijving van het gehuurde in artikel 1.1 en artikel 1.3;
    • In de algemene bepalingen is vastgelegd dat onderhuur onder bepaalde voorwaarden is toegestaan, bijvoorbeeld aan een groepsmaatschappij in de zin van artikel 2:24b BW. De vraag is of dit (in alle gevallen) wenselijk is;
    • In de algemene bepalingen zijn definities opgenomen van de begrippen onderhoud, herstel en vernieuwing;
    • In de algemene bepalingen is het aantal gevallen waarin de huurder toestemming van de verhuurder nodig heeft voor het veranderen van het gehuurde verminderd. De huurder mag nu bijvoorbeeld zonder toestemming van de verhuurder veranderingen en toevoegingen in het gehuurde aanbrengen die voor de exploitatie van het bedrijf van huurder nodig zijn. Dit kan grote gevolgen hebben. Het kan dan ook raadzaam zijn om deze bepaling niet van toepassing te verklaren;
    • In de algemene bepalingen is expliciet vastgelegd dat de huurovereenkomst aan de voorschriften van de Vereniging van Eigenaren of vergelijkbare voorschriften voldoet;
    • De boetebepalingen zijn aangepast. In de algemene bepalingen is nu vastgelegd dat de huurder de boete(rente), wegens het te laat betalen van de huurprijs, niet verschuldigd is indien hij per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij de verhuurder heeft ingediend en verhuurder daarop niet binnen vier weken heeft gereageerd. Dit artikel kan tot veel discussies en zelfs misbruik door de huurder leiden. Niet vereist is immers dat de huurder zijn vordering nader onderbouwd met stukken of dat de vordering kans van slagen heeft. De algemene boetebepaling is daarnaast beperkt, doordat deze anders dan in het oude model niet meer ziet op alle artikelen, maar slechts op een aantal artikelen uit de algemene bepalingen. Ook dit boetebeding vormt een punt van aandacht. Op het moment dat de huurder een consument is (lees: een natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf), kwalificeert dit beding mogelijk als een oneerlijk beding in de zin van de richtlijn 93/13 EEG (oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten), hetgeen tot gevolg heeft dat de rechter dit beding buiten toepassing moet laten (zie Nieuwsbrief ‘Boetebedingen: de laatste stand van zaken’). Op het moment dat een verhuurder dus met een consument-huurder contracteert, verdient het aanbeveling om deze bepaling aan te passen.

    Het voorgaande vormt geen uitputtende weergave van de aangebrachte wijzigingen. Bij het gebruik van het nieuwe model en de daarbij horende algemene bepalingen is het dan ook zaak de inhoud daarvan zorgvuldig door te nemen en niet klakkeloos de modellen te hanteren. Doe je dat wel, dan zou je weleens voor vervelende verrassingen kunnen komen te staan.