blog

    Landbouwgronden niet geschikt voor gebruik? (non-conformiteit?)

    Publicatiedatum: 4 februari 2015

    Met deze nieuwsbrief brengen wij een uitspraak onder jouw aandacht, waarin de koper van landbouwpercelen met een beroep op non-conformiteit en dwaling aanspraak maakt op terugbetaling van een gedeelte van de koopsom, omdat in de bodem van de percelen grote boomstobben zijn achtergebleven. Deze boomstobben belemmeren het gebruik van de landbouwpercelen. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2015:209) (hierna: “het gerechtshof“) wijst de vordering af.

    Essentie

    Het Gerechtshof stelt vast dat het frezen van de percelen tijdens de onderhandelingen over de koopovereenkomst uitdrukkelijk onderwerp van gesprek is geweest. Uit het onderlinge contact tussen partijen en hun makelaars blijkt dat de kopende partij kennis had kunnen nemen van de wijze waarop de percelen zouden worden gefreesd en de staat waarin deze zouden worden overgedragen. Dat de koper dit niet (zorgvuldig) heeft gedaan, komt volgens het gerechtshof voor zijn rekening.

    Nader bekeken

    Non conformiteit

    Artikel 7:17 BW bepaalt dat een zaak de eigenschappen dient te bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, waaronder (maar niet uitsluitend) de eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Dit artikel is van toepassing op zowel roerende als onroerende zaken en is van regelend recht, zodat partijen daarvan afwijkende afspraken kunnen maken.

    De meeste (model)koopovereenkomsten bevatten de bepaling dat het verkochte in de huidige staat wordt overgedragen, dat wil zeggen: inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarnaast bepalen de (model)koopovereenkomsten in de regel dat het verkochte geschikt moet

    zijn voor normaal gebruik. Voor wat precies onder normaal gebruik moet worden verstaan, moet worden aangesloten bij het gangbare spraakgebruik en de verkeersopvattingen. In de discussie over de geschiktheid van de zaak, spelen ook de meldings- en onderzoeksplicht een rol. Weet de verkoper dat het verkochte eigenschappen bezit die het beoogde gebruik belemmeren, dan moet hij hiervan melding maken. De keerzijde van deze meldingsplicht is dat van de koper enig onderzoek mag worden verwacht.

    Blijkt het gekochte na overdracht niet geschikt, dan moet de koper zo snel mogelijk ‘klagen’. Hem staan vervolgens verschillende juridische instrumenten ten dienst. De koper kan de koopovereenkomst op grond van non-conformiteit (of een tekortkoming) geheel ontbinden of gedeeltelijk ontbinden. Het gevolg hiervan is dat de koop ongedaan moet worden gemaakt of een deel van de koopsom moet worden terugbetaald. Daarnaast kan de koper een beroep doen op dwaling en de koopovereenkomst laten vernietigen. In plaats van vernietiging kan de koper ook aanpassing van de koopovereenkomst vorderen (lees: aanpassing van de koopsom). De koper kan de verkoper daarnaast aansprakelijk stellen voor de schade die hij of zij heeft geleden en kan in veel gevallen aanspraak maken op een contractuele boete.

    In onderhavig arrest onderhandelden partijen over de koop van een aantal percelen landbouwgrond. Op de percelen werden in het verleden populieren gekweekt. Tijdens de onderhandelingen was nog niet het gehele productiebos geveld. In dat kader heeft de koper via zijn makelaar kenbaar gemaakt dat de percelen geschikt moeten zijn voor de landbouw:

    Percelen worden opgeleverd als landbouwgrond (…). Restant houtdeeltjes welke achterblijven dienen niet groter te zijn dan 2 x 2 cm.”.

    De verkoper heeft in antwoord daarop geantwoord:

    De gronden worden opgeleverd als zijnde de percelen die nu al zijn geveld/gekapt. Op 12 april 2010 kan het laatste restant hout worden weggekapt. Dit zal op een vergelijkbare wijze gebeuren zoals het andere hout is verwijderd.”.

    De achtergrond van dit antwoord is dat partijen een voorbeeld perceel hebben gekozen dat reeds was gefreesd. Partijen hebben afgesproken dat de percelen waarop nog bomen stonden op dezelfde wijze zouden worden opgeleverd. Deze afspraak is expliciet vastgelegd in de koopovereenkomst. Tegelijkertijd was in de koopovereenkomst opgenomen dat de verkoper instond voor het normale (agrarische) gebruik van de grond.

    Na de overdracht van de percelen, is de cultivator van koper vastgelopen op de stobben. Koper heeft verkoper daarna in de gelegenheid gesteld om de grond te herstellen. Verkoper heeft zich op het standpunt gesteld dat herstel niet van hem gevergd kon worden. De rechtbank heeft de verkoper in het gelijk gesteld. Het gerechtshof laat dit oordeel in stand. Zij overweegt aan de hand van de onderhandelingen tussen partijen, de onderlinge correspondentie, de wijzigingen in de koopovereenkomst en wat getuigen daarover hebben verklaard:

    Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank ter motivering van haar beslissing heeft overwogen en neemt die motivering over. Ter toelichting voegt het hof daar nog aan toe dat gelet op de onderhandelingen die tussen partijen hebben plaatsgevonden, [geïntimeerde] erop mocht afgaan dat [appellant] voornoemde wijze van frezen wenste. (…) Het hof stelt vast dat de wijze van frezen tijdens de onderhandelingen tussen partijen uitdrukkelijk een onderwerp van bespreking geweest. Dit blijkt onder meer uit de volgende brieven: (…). Uiteindelijk werd in het (ontwerp)contract kennelijk een bepaling opgenomen over de diepte waarop gefreesd diende te worden. Bij brief van 26 augustus 2009 (r.o. 3.1.7) is vastgelegd dat deze bepaling kon vervallen:

    M.b.t. punt 6: is heden overeenstemming bereikt tussen [geïntimeerde] en [appellant] t.a.v. het freezen, waarbij het gedeelte “inhoudende vrij van stobben en boomstronken, geploegd en/of gespit op een diepte van 30 cm;” niet meer van toepassing is en derhalve achterwege gelaten zal worden. (…)

    Waarna de uitkomst van de onderhandelingen in de definitieve koopovereenkomst is opgenomen in artikel 15, in de zinsnede, zoals in r.o. 3.1.9. is weergegeven: “(…) Alle percelen worden, vrij van bomen en stobben, gefreesd opgeleverd (idem. zoals perceel [1] op het moment van sluiten van de overeenkomst en aan partijen genoegzaam bekend (…)”.

    Het hof overweegt verder dat op de ‘garantie’ voor normaal gebruik, een uitzondering wordt gemaakt voor gebreken die op dat moment kenbaar zijn:

    Het had op de weg van [appellant] gelegen om zich te verdiepen in de wijze waarop perceel [1] was gefreesd en of dit daadwerkelijk overeen kwam met de door hem gewenste wijze van frezen en daarmee van de gewenste van levering van de percelen. [appellant] had bijvoorbeeld eenvoudigweg kunnen vastleggen dat – ondanks het risico van verschraling van de grond – de percelen in ieder geval tot een diepte van 30 cm stobbenvrij diende te zijn, gelet op de voor hem gangbare wijze van grondbewerking, maar die eis heeft hij juist laten vallen. [appellant] heeft perceel [1] naar zijn zeggen niet geïnspecteerd, hoewel hij daar voldoende gelegenheid voor heeft gehad. In die omstandigheid kan [geïntimeerde] niet worden verweten dat hij [appellant] onvoldoende heeft voorgelicht of dat hij [appellant] (nader) had moeten inlichten, althans dat hij op onvoldoende wijze invulling heeft gegeven aan de op hem rustende mededelingsplicht.“.

    De koper heeft naast non-conformiteit ook een beroep op dwaling gedaan. Van dwaling is volgens het gerechtshof evenmin sprake. Het gerechtshof heeft geoordeeld dat de verkoper geen mededelingsplicht heeft geschonden en voor zover sprake is van dwaling, dit voor risico van de koper dient te komen.

    Uit het bovenstaande arrest blijkt duidelijk dat het van groot belang is om een koopovereenkomst aandachtig te formuleren en om als koper het verkochte zorgvuldig te

    inspecteren. De koper zal immers zeker willen weten dat de zaak geschikt is voor het voorgestane gebruik en de verkoper zal aansprakelijkheid willen vermijden.