blog

    Bijzondere lasten of beperkingen rustend op de verkochte zaak

    Richard van Breevoort
    Richard van BreevoortPublicatiedatum: 5 februari 2015

    Inleiding

    Op 30 januari 2015 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen (ECLI:NL:HR:2015:159) waarin hij zijn arrest omtrent ruilverkavelingslasten uit 2004 heroverweegt.

    In het arrest Bos/Smeenk (NJ 2004/635) oordeelde de Hoge Raad dat ruilverkavelingslasten als ‘bijzondere last’ in de zin van artikel 7:15 BW kunnen worden aangemerkt. Die lasten werden ‘bijzonder’ geacht ondanks dat zij weliswaar op alle in de ruilverkaveling betrokken percelen rustten, maar niet op alle agrarische percelen in Nederland. Bijzonder dus omdat zij op slechts een deel en niet op alle zaken van dezelfde soort rusten.

    Op dit arrest is veel kritiek geuit. De Hoge Raad heeft zich die kritiek aangetrokken en is ten dele op zijn oordeel teruggekomen. Desondanks blijft de kopende partij die dat heeft bewerkstelligd met lege handen staan.

    De regeling van artikel 7:15 BW

    Op grond van dit artikel is de verkoper verplicht de verkochte zaak in eigendom aan de koper over te dragen zonder bijzondere lasten en beperkingen tenzij de koper die uitdrukkelijk heeft aanvaard. Met zijn arrest uit 2004 heeft de Hoge Raad een einde gemaakt aan de discussie over de vraag of het artikel alleen ziet op privaatrechtelijke lasten en beperkingen, of ook op lasten en beperkingen van publiekrechtelijke aard. De Hoge Raad oordeelde immers dat bepalend voor de toepasselijkheid van artikel 7:15 BW is of de lasten op de verkochte zaak in het bijzonder rusten en niet of het gaat om lasten met een publiekrechtelijk karakter. De Hoge Raad oordeelde dat ruilverkavelingslasten in die zaak waren aan te merken als bijzondere lasten omdat zij niet op alle agrarische percelen in Nederland rusten, ook al rustten zij wel op alle in de ruilverkaveling betrokken agrarische percelen.

    In de lagere rechtspraak werd vervolgens een steeds ruimere strekking aan artikel 7:15 BW gegeven. Zo oordeelde het Hof Den Haag onder verwijzing naar het arrest uit 2004 (ECLI:NL:GHSGR:2004:AR6054) over een appartementsrecht dat op grond van het bestemmingsplan louter als bedrijfswoning mocht worden gebruikt, dat die beperking een bijzondere beperking in de zin van artikel 7:15 BW is omdat die beperking niet voor alle appartementsrechten in Nederland geldt.

    Waar ging het in deze zaak om?

    De koper koopt in 2008 een bouwterrein maar weigert mee te werken aan de levering omdat vanwege het Besluit van 4 juli 2006 van de Staatssecretaris van Verkeer en Waterstaat tot vaststelling van de Beleidsregels grote rivieren (hierna: ‘de Beleidsregels‘) enkele bouw- en gebruiksbeperkende regels gelden voor het stroomgebied waarbinnen ook het gekochte bouwterrein gelegen is. De koper meent dat (een deel van) die beleidsregels als bijzondere last of beperking moet worden aangemerkt en dat de verkochte zaak ingevolge artikel 7:15 lid 1 BW vrij van die bijzondere last moet worden overgedragen nu die last niet door de koper is aanvaard. In de koopovereenkomst was bepaald dat het deel van die beleidsregels waar het de koper hier om ging (het treffen van compenserende maatregelen inhoudende het realiseren van een waterberging) voor rekening van verkoper komen. Daarover bestond overigens geen verschil van mening. Wel over de vraag of die maatregelen voorafgaand aan of na de levering dienden te worden getroffen door verkoper.

    Op basis van het ruilverkavelingsarrest uit 2004 kan worden verdedigd dat deze beperking een bijzondere is, omdat zij niet rust op alle bouwterreinen in alle stroomgebieden in Nederland. De Hoge Raad wijst het beroep op artikel 7:15 lid 1 BW echter af omdat hij de Beleidsregels niet ‘bijzonder’ in de zin van dat artikel acht. Zij gelden immers voor alle bouwterreinen binnen het stroomgebied waarvoor die Beleidsregels gelden. In deze zaak ziet de Hoge Raad als soort zaak dus alle bouwterreinen in het betreffende stroomgebied en niet alle bouwterreinen binnen alle stroomgebieden in Nederland, zoals de koper in navolging van het arrest van 2004 betoogde. De Hoge Raad komt ook met zoveel woorden ten dele terug op zijn oordeel in dat arrest.

    Wat is nu de nieuwe stand van zaken met betrekking tot artikel 7:15 BW?

    Bijzondere lasten en beperkingen in de zin van dat artikel zijn allereerst lasten en beperkingen van privaatrechtelijke aard die specifiek op de verkochte zaak rusten. Daarnaast kunnen ook publiekrechtelijke lasten en beperkingen daaronder vallen als zij de verkochte zaak in het bijzonder betreffen en niet algemeen zijn voor het soort zaak dat verkocht is. Algemene lasten zijn bijvoorbeeld die welke voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking zoals beleidsregels, verordeningen of bestemmingsplannen. Zeer nadrukkelijk oordeelt de Hoge Raad dat er slechts sprake is van een bijzondere publiekrechtelijke last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW indien zij ‘haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit‘. Reden daarvoor is volgens de Hoge Raad dat een dergelijk besluit ingevolge de bekendmakingseisen van artikel 3:41 Algemene wet bestuursrecht aan die rechthebbende verkoper bekend is gemaakt, terwijl dat voor de koper niet geldt. De Beleidsregels in deze zaak waren niet specifiek gericht tot één of meer eigenaren van onroerende zaken maar openbaar bekend gemaakt en om die reden niet ‘bijzonder’ in de zin van artikel 7:15 BW.

    De voor de rechtspraktijk belangrijke nuancering die de Hoge Raad aan zijn uitleg van artikel 7:15 BW in dit arrest heeft gegeven, heeft tot gevolg dat voor de vraag of een (publiekrechtelijke) last of beperking bijzonder is, beoordeeld moet worden of de last of beperking de verkochte zaak specifiek treft. Bij die beoordeling moet de verkochte zaak worden vergeleken met overige zaken van zoveel mogelijk dezelfde soort en niet met alle overige zaken van de soort zoals die in Nederland voorkomen. De maatstaf bij die vergelijking is dus het soort zaak waarvoor het besluit dat de last of beperking oplegt, geldt.

    Conclusie

    Een uitspraak met een voor de praktijk wenselijke nuancering. Immers, de Beleidsregels gelden voor alle bouwterreinen in het stroomgebied waarvoor zij zijn vastgesteld. Om die reden zijn de in die beleidsregels opgenomen lasten en beperkingen voor die bouwterreinen niet bijzonder maar juist algemeen.