blog

    Goedkeuring beding door rechter ook na vernietiging mogelijk?

    Marieke Thijssen
    Marieke ThijssenPublicatiedatum: 7 mei 2015

    Aan de huurder van 290-bedrijfsruimte komt huur- en huurprijsbescherming toe. Zo kan de huurovereenkomst niet zomaar worden beëindigd. Daarnaast kan de huurder na afloop van de overeengekomen duur – dus bij ingang van een nieuwe huurperiode – vorderen dat de rechter de huurprijs opnieuw vaststelt als de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De huurder kan een beding dat ten nadele van hem afwijkt van de huur(prijs)bescherming vernietigen. Als een afwijkend beding in de huurovereenkomst echter wordt goedgekeurd door de rechter, dan zijn de huurder en verhuurder aan dit beding gebonden. Dit roept de vraag op wanneer deze goedkeuring moet plaatsvinden. Kan het beding nog worden goedgekeurd, nadat het is vernietigd door de huurder? Deze vraag kwam in een arrest van de Hoge Raad van 3 april 2015 (ECLI:NL:HR:2015:823) aan bod.

    Casus

    Centre Hotel huurt een pand voor een huursom die volgens Centre Hotel te hoog is. Centre Hotel verzoekt de rechtbank om de huurprijs opnieuw vast te stellen zodra dat mogelijk is (artikel 7:303 BW). De huurovereenkomst is aangegaan naar het model van de Raad voor de Onroerende Zaken (ROZ). De daarbij horende algemene voorwaarden bevatten een beding dat afwijkt van de huurprijsbeschermingsbepalingen in de wet op het punt van de benoeming van de deskundigen. Artikel 7:291 BW schrijft voor dat van die bepalingen niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken, tenzij het afwijkende beding is goedgekeurd door de rechter. Dat is niet gebeurd op het moment dat Centre Hotel de huurprijsaanpassingsprocedure begint. Centre Hotel vernietigt in die procedure het van de huurprijsbeschermingsbepalingen in de wet afwijkende beding in de algemene voorwaarden. De verhuurder verzoekt de rechter om het beding alsnog goed te keuren. De vraag is of de verhuurder dat nog kan doen nadat Centre Hotel het beding heeft vernietigd.

    Oordeel Hoge Raad

    Op grond van artikel 7:291 lid 3 BW kunnen beide partijen om goedkeuring van een ten nadele van de wet afwijkend beding verzoeken. Het artikellid geeft geen tijdstip waarvoor of termijn waarbinnen het verzoek om goedkeuring moet worden gedaan, zo overweegt de Hoge Raad. Dat betekent dat partijen het verzoek ook na ingang van de huur kunnen doen, zelfs als het afwijkende beding dan al door de huurder is vernietigd. Daardoor wordt het beding dan alsnog rechtsgeldig. Dat ook op dat moment nog goedkeuring kan worden gegeven, tast de bescherming van de huurder niet aan, aldus de Hoge Raad, omdat in het kader van het daadwerkelijk verkrijgen van de goedkeuring de belangen van de huurder worden meegenomen. Uit artikel 7:291 lid 3 BW volgt in dat verband dat de goedkeuring alleen wordt verleend indien het beding de huur(prijs)bescherming die de huurder toekomt niet wezenlijk aantast of indien de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming in redelijkheid niet behoeft.

    Afsluiting

    Ten overvloede merkt de Hoge Raad nog op dat deze regeling als voordeel heeft dat de verhuurder niet is gedwongen om steeds vooraf toestemming te vragen aan de rechter. Dit in tegenstelling tot het stelsel waarvan het hof is uitgegaan, waarin geen goedkeuring meer kan worden verleend nadat het beding door de huurder is vernietigd. Daarbij is wat ons betreft de nodige voorzichtigheid geboden. De verhuurder die niet vóór het aangaan van de huurovereenkomst om goedkeuring verzoekt van een van de huur(prijs)beschermingsregeling afwijkend beding, riskeert dat de rechter goedkeuring daaraan onthoudt als de huurder het beding vernietigt. Of anders gezegd, de verhuurder heeft gelet op de uitspraak van de Hoge Raad wel de mogelijkheid om de rechter om goedkeuring te verzoeken nadat de huurovereenkomst is aangegaan, maar dat betekent nog niet dat de rechter die goedkeuring verleent. Doet de rechter dat niet en vernietigt de huurder het van de huur(prijs)beschermingsregeling afwijkende beding met succes, dan is de verhuurder daar dus aan gebonden. Dat is wellicht geen bezwaar als het, zoals in deze casus, gaat om een beding dat afwijkt van de huur(prijs)beschermingsregeling op het punt van de benoeming van de deskundigen, maar wel als het bijvoorbeeld gaat om een beding dat daarvan afwijkt op het punt van de duur waarvoor de huurovereenkomst op grond van de wet geldt of van de opzeggingsgronden die de verhuurder op grond van de wet heeft. Ons advies is dan ook om bij voorkeur vóór het aangaan van de huurovereenkomst om goedkeuring van een afwijkend beding te verzoeken. De uitspraak van de Hoge Raad komt van pas als partijen zich bijvoorbeeld niet gerealiseerd hebben dat een beding in de huurovereenkomst van de huur(prijs)beschermingsregeling afwijkt of als het beding daar op een ondergeschikt punt van afwijkt.