blog

    Wijzigingen woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015

    Marieke Thijssen
    Marieke ThijssenPublicatiedatum: 9 september 2015

    Per 1 oktober 2015 wijzigt het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen (Stb. 2015, 290). De wijziging heeft tot doel het stelsel te vereenvoudigen en de maximale huurprijzen beter aan te laten sluiten op de huurprijzen in de markt. De belangrijkste wijziging is dat de WOZ-waarde een rol gaat spelen bij het bepalen van de maximale huurprijs. In deze nieuwsbrief gaan wij in op de aankomende wijzigingen en wat de gevolgen hiervan kunnen zijn.

    Woningwaarderingsstelsel

    In het huurprijzenrecht voor woonruimte wordt een onderscheid gemaakt tussen

    geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huurprijzen. Indien sprake is van een geliberaliseerde huurprijs kan de verhuurder zelf bepalen welke huurprijs hij in rekening brengt. Indien sprake is van een niet-geliberaliseerde huurprijs, dan kan de verhuurder dat niet. In dat geval wordt de huurprijs bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel (hierna “WWS”), beter bekend als “het puntensysteem”. Het WWS is een systeem waarbij aan een woonruimte kwaliteitspunten worden toegekend, onder andere in verband met het aantal vierkante meters dat de woonruimte telt en de voorzieningen die daarin aanwezig zijn. Het aantal punten correspondeert met de maximale huurprijs die de verhuurder in rekening mag brengen (zie ook nieuwsbrief ‘Update huurprijzen woonruimte’).

    Wijzigingen WWS voor zelfstandige woningen

    • Op dit moment worden punten toegekend voor woonvorm, woonomgeving en als de woning in een schaarstegebied is gelegen. Doen er zich structureel hinderlijke situaties voor in de woonomgeving dan leidt dit tot puntenaftrek. Deze componenten vervallen en worden vervangen door de WOZ-waarde (zie ‘invloed WOZ-waarde op huurprijs’).
    • Momenteel kunnen al extra punten worden toegekend indien sprake is van een serviceflat. De term ‘serviceflat’ wordt gewijzigd in ‘zorgwoning’. Onder ‘zorgwoning’ wordt verstaan een in een gebouw gelegen zelfstandige woonruimte, waarbij zowel het gebouw als de woonruimte geschikt zijn voor mensen met een fysieke beperking. De geschiktheid van het gebouw en de woonruimte dient in ieder geval te blijken uit de afwezigheid van drempels, de minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen, de aanwezigheid van een noodroepinstallatie in de woonruimte en de aanwezigheid van gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie. Indien sprake is van een zorgwoning is de consequentie dezelfde als indien sprake is van een serviceflat, te weten een toekenning van 35% op het aantal punten dat de woonruimte telt. Dat betekent dat de verhuurder voor een zorgwoning een hogere huurprijs in rekening kan brengen dan voor een woonruimte die geen zorgwoning is (zie nieuwsbrief ‘Update huurprijzen woonrecht’ ).

    Invloed WOZ-waarde op huurprijs

    De WOZ-waarde gaat gemiddeld 25% van de maximale huurprijs bepalen. De puntentoekenning ziet er als volgt uit:

    • Voor elke € 7.900 van de WOZ waarde wordt 1 punt toegekend.

    • Daar komt bovenop dat voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte per € 120 1 punt wordt toegekend.

    In alle gevallen wordt bij de puntentoekenning gerekend met een WOZ-waarde van minimaal 40.000. Voor de bepaling van de WOZ-waarde voor renovatie en nieuwbouw bestaat een specifieke regeling1.

    De WOZ-waarde van een woning verandert ieder jaar. Als gevolg daarvan moet ook de maximale huurprijs jaarlijks worden vastgesteld – wat overigens niet betekent dat de feitelijke huurprijs ook steeds schommelt (zie ‘gevolgen zittende huurder’). Om te voorkomen dat het WOZ-aandeel in het WWS ver boven de 25% komt te liggen als de WOZ-waarden stijgen, worden de WOZ- omrekenformules zo nodig jaarlijks op 1 juli gecorrigeerd. Sowieso wordt het WWS elke drie jaar herijkt, zodat de WOZ-waarde weer gemiddeld 25% van de maximale huurprijs bedraagt.

    De huurder is overigens belanghebbende bij de WOZ-beschikking en kan dus in bezwaar en beroep als hij het niet eens is met de hoogte van de WOZ-waarde (artikel 24, derde lid, onder b en artikel 26 van de Wet WOZ). De Waarderingskamer heeft bekend gemaakt een werkwijze voor te staan die inhoudt dat gemeenten bij het verzenden van de WOZ-beschikkingen in de eerste acht weken van het kalenderjaar ook een beschikking zenden aan huurders. Aannemelijk is dat dit advies door gemeenten zal worden opgevolgd. Op het moment dat de beschikking bekend is gemaakt aan de huurder begint de termijn van zes weken te lopen, waarbinnen bezwaar of beroep moet worden ingesteld (artikel 6:7 en artikel 6:8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)). Bekendmaking van het besluit geschiedt in beginsel door toezending of uitreiking artikel 3:41 van de Awb .

    Gevolgen zittende huurder

    De wijzigingen in de WOZ-waarde benadelen de zittende huurder niet. De huurprijs mag alleen per 1 juli worden verhoogd met inachtneming van het bepaalde in afdeling 5.2.1 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Als de maximale huurprijs als gevolg van de wijziging dus hoger ligt dan de feitelijke huurprijs, dan heeft dit geen gevolgen voor de zittende huurder. Ligt de maximale huurprijs (als gevolg van de wijziging) lager dan de feitelijke huurprijs, dan kan de huurder bij de huurcommissie een verzoek indienen om de huurprijs te verlagen.

    Indien de maximale huurprijs in de buurt van de liberalisatiegrens ligt, zal een gewijzigde WOZ-waarde er niet toe leiden dat een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst overgaat in een geliberaliseerde huurovereenkomst (en vice versa). Uit de Nota van Toelichting bij het Besluit aanpassing woningwaarderingsstelsel lijkt namelijk te volgen dat als peildatum de datum geldt waarop de huurovereenkomst is gesloten. Is er bij het sluiten van de huurovereenkomst dus sprake van niet-geliberaliseerde huur, dan is er gedurende gehele looptijd van de huurovereenkomst sprake van niet-geliberaliseerde huur. Is er bij het sluiten van de huurovereenkomst sprake van geliberaliseerde huur, dan blijft de huur gedurende de looptijd van de huurovereenkomst geliberaliseerd.

    Afsluiting

    Met de wijzigingen van het WWS krijgt de WOZ-waarde van de woning een belangrijk aandeel in de maximale huurprijs. Als gevolg van deze wijzigingen zullen zowel verhuurders, als huurders er vanaf 1 oktober 2015 meer belang bij hebben dat de WOZ-waarde van de woning op een juiste manier wordt vastgesteld2. Aangezien de WOZ-waarde van een woning ieder jaar verandert, zalook de maximale huurprijs van de woning jaarlijks moeten worden vastgesteld. Verhuurders dienen hier bij het bepalen van hun huurprijsbeleid rekening dienen te houden.

    1Voor renovatie zie artikel 18, derde lid van de Wet WOZ. Voor nieuwbouw zie pagina 2 van de circulaire aanpassing woningwaarderingsstelsel.

    2artikel 7:249 van het BW, geldt als peildatum de ingangsdatum van de huurovereenkomst (artikel 11, vijfde lid UHW). Beslissend is dus welk toetsingskader van het WWS geldt op het moment dat de huurovereenkomst ingaat. 2 Indien de huurcommissie wordt verzocht om de redelijkheid van de huurprijs te toetsen op grond van artikel