blog

    Wet op het overleg huurders verhuurder

    Marieke Thijssen
    Marieke ThijssenPublicatiedatum: 12 februari 2015

    In een zaak die werd voorgelegd aan de rechtbank Oost-Brabant van 11 december 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:8096 heeft een woningstichting (verhuurder) de berekeningsmethodiek van de servicekostenpost ‘beheerder’ eenzijdig gewijzigd. De verhuurder heeft de voorgenomen wijziging eerst voorgelegd aan het Landelijk Huurder Platform (LHP), waarbij de bewonerscommissies van de verhuurde complexen waarvoor de servicekostenpost is gewijzigd, zijn aangesloten. Het LHP heeft ingestemd met de wijziging, op voorwaarde dat minimaal zeventig procent van de huurders instemt. Aan die voorwaarde wordt niet voldaan. Op de zaak is de Wet op het overleg huurders en verhuurder (Wohv, ook wel Overlegwet genoemd) van toepassing.

    Overlegwet

    Met de Overlegwet wordt beoogd dat huurders en verhuurder op een meer gelijkwaardige wijze met elkaar overleggen (Memorie van Toelichting Overlegwet, p. 14). Hiermee wordt de positie van de huurder verstevigd. De wet is van toepassing indien de verhuurder een toegelaten instelling voor volkshuisvesting (woningbouwvereniging) is of indien de verhuurder eigenaar is van ten minste 25 voor verhuur bestemde woongelegenheden (artikel 1, lid 1, onder d Overlegwet). De verhuurder waarvoor de Overlegwet geldt, is verplicht de huurder, de bewonerscommissie en de huurdersorganisatie te informeren over het door hem gevoerde beleid en beheer. Het belangrijkste verschil tussen een bewonerscommissie en een huurdersorganisatie is dat een huurdersorganisatie een vereniging of stichting (rechtspersoon) is, terwijl het bij een bewonerscommissie ‘slechts’ gaat om een commissie. In vergelijking met een bewonerscommissie heeft een huurdersorganisatie meer rechten. Zo heeft de huurdersorganisatie een instemmingsrecht ten aanzien van de vaststelling van servicekosten en de bewonerscommissie niet (artikel 5a Overlegwet). 

    Terug naar de zaak

    In de zaak is het LHP ingesteld als huurdersorganisatie. Het LHP moet dan ook instemmen met de gewijzigde hoogte van de servicekosten. De voorwaarde die de huurdersorganisatie verbindt aan haar instemming wordt niet vervuld. Omdat het LHP niet heeft verzocht om het voorgenomen beleid op te schorten totdat dit verzuim is hersteld, acht de kantonrechter zich toch bevoegd om zich uit te spreken over het gehanteerde beleid. Uiteindelijk komt de kantonrechter tot de conclusie dat de gehanteerde berekeningsmethodiek redelijk is en dus mag worden toegepast. Het oordeel over de redelijkheid van het gehanteerde uurtarief wordt aangehouden.

    Conclusie

    De conclusie is dat het raadzaam is om na te gaan of de Overlegwet van toepassing is, omdat uit deze wet verplichtingen voor de verhuurder voort kunnen vloeien.