blog

    Ondeugdelijke taxatie: taxateur aansprakelijk voor schade van derden?

    Publicatiedatum: 16 maart 2016

    In deze nieuwsbrief vragen wij je aandacht voor het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 1 maart 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:751). In dit arrest komt de vraag aan de orde of een taxateur door een derde kan worden aangesproken op een ondeugdelijke taxatie.

    Essentie

    Indien een taxatie niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen, kan de taxateur in de eerste plaats aansprakelijk worden gesteld door de opdrachtgever. De taxateur dient bij het verrichten van een taxatie echter ook rekening te houden met mogelijke belangen van derden. De taxateur heeft zowel ten aanzien van zijn opdrachtgever als ook ten aanzien van derden belanghebbenden een zorgplicht tot het verrichten van een deugdelijke taxatie. Wordt de zorgplicht geschonden, dan kan de taxateur ook worden aangesproken door deze derden.

    Nader bekeken

    In juni 2006 is door een taxateur een taxatierapport opgesteld voor een woonhuis. In het rapport wordt de onderhandse waarde gesteld op € 3.400.000,00 en de executiewaarde op € 2.850.000,00. In 2001 had de taxateur de woning ook getaxeerd. Toen werd de onderhandse waarde gesteld op fl. 2.900.000,00 en de executiewaarde op fl. 2.500.000,00.

    In deze zaak heeft kort gezegd een hypotheekhouder meegewerkt aan een rangwisseling van de hypotheek, op basis van de door de taxateur gestelde waarde. Uit het arrest lijkt te volgen dat de hypotheekhouder in deze kwestie geen bank betrof. De eigenaar kan niet meer aan zijn betalingsverplichting voldoen en de woning biedt onvoldoende verhaal voor de hypotheekhouder. Hij lijdt schade. De hypotheekhouder stelt de taxateur aansprakelijk voor de geleden schade. De vraag die dient te worden beantwoord is of de taxateur bij het verrichten van de taxatie voldoende zorg in acht heeft genomen, zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht.

    Naar aanleiding van een klacht stelt de Raad van Toezicht van de NVM (hierna: “de Raad van Toezicht“) vast dat bij de taxatie onvoldoende zorgvuldigheid is betracht en dat de wijze van taxeren door de taxateur niet getuigt van voldoende deskundigheid en zorgvuldigheid. De Centrale Raad van Toezicht voegt daaraan toe dat de taxateur in redelijkheid niet tot zijn taxatie had kunnen komen. Ook het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (hierna: “het hof“) komt tot hetzelfde oordeel. De taxateur heeft niet getaxeerd, zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. De taxateur heeft onder meer niet kunnen verklaren waarom de waarde van het pand in 2006 260% hoger is getaxeerd dan in 2001, terwijl vervolgens in 2013 de getaxeerde waarde 250% lager is dan de waarde in 2006.

    Vervolgens moet de vraag beantwoord worden wat de ondeugdelijke taxatie betekent in de relatie tussen de taxateur en de hypotheekhouder. De hypotheekhouder heeft niet de opdracht verstrekt voor de taxatie, hij was ook anderszins niet betrokken bij het verstrekken van de opdracht.

    Het hof is van oordeel dat de taxateur zich diende te realiseren dat anderen dan koper kennis zouden kunnen nemen van de resultaten van de taxatie, zoals neergelegd in het taxatierapport. Voorts dient de taxateur er rekening mee te houden dat deze derden op de taxatie zouden vertrouwen en zij hun beslissingen er (mede) op zouden baseren. Bij het verrichten van de taxatie rust op de taxateur de plicht zich rekenschap te geven van de belangen van derden.

    Dit ondanks dat in het taxatierapport stond vermeld: “De makelaar aanvaardt ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever.”. Daarnaast was volgens het hof geen melding gemaakt van het doel waarvoor de taxatie is opgesteld. De passage dat de taxatie is opgesteld “voor het bepalen van de onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde” is volgens het hof geen vermelding van het doel. Wellicht was de zorgplicht van de taxateur jegens de hypotheekhouder niet geschonden, indien duidelijk uit het rapport bleek dat het rapport voor een ander doel is opgesteld dan voor hypotheekverstrekking.

    Kortom: door het pand in 2006 ondeugdelijk te taxeren, heeft de taxateur gehandeld in strijd met de door hem als taxateur ten aanzien van de hypotheekhouder in acht te nemen zorgplicht. De taxateur kan worden aangesproken door de hypotheekhouder.

    Anders dan in het voorliggende geval overwoog het hof Arnhem-Leeuwarden op 23 september 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:7353) dat een bepaling waarin de aansprakelijkheid jegens derden wordt uitgesloten, ervoor zorgde dat de Rabobank (als professionele hypotheekverstrekker) de taxateur niet aansprakelijk kon stellen. Met de bepaling in het taxatierapport is volgens het hof Arnhem-Leeuwarden beoogd duidelijk te maken dat de pagina 3

    Rabobank, niet op de inhoud van het rapport mag afgaan. De Rabobank kan er als professionele hypotheekverstrekker niet zonder meer van uitgaan dat zij de taxateur aansprakelijk kan stellen. Indien de Rabobank geen risico op schade had willen lopen had de Rabobank moeten zorgen voor een taxatierapport waarvoor de taxateur ook ten aanzien van de Rabobank verantwoordelijkheid aanvaardt. Voor een professionele hypotheekverstrekker als de Rabobank is het betrekkelijk eenvoudig zelf een opdracht te verstrekken voor de waardebepaling. De Rabobank kan de taxateur derhalve niet aansprakelijk stellen. Mogelijk was de zorgplicht van de taxateur ook in het voorliggende geval niet geschonden indien de hypotheekhouder een professionele hypotheekverstrekker was.

    In het voorliggende geval ontspringt de taxateur uiteindelijk toch de dans. De hypotheekhouder moet aantonen dat hij bij een juiste taxatie afgezien zou hebben van de medewerking aan rangwisseling als hypotheekhouder. Hij slaagt er niet in om dat aan te tonen. Bij een juiste waardering van het pand zou naar alle waarschijnlijkheid door de hypotheekhouder destijds dezelfde beslissing genomen zijn. Daarbij is relevant dat blijkens de eigen stellingen van de hypotheekhouder voor hem niet de waarde van het pand, maar het vertrouwen in de persoon aan wie hij een geldlening had verstrekt van doorslaggevend belang blijkt te zijn geweest om in te stemmen met de rangwisseling. Met andere woorden: ook bij een juiste taxatie zou hij ingestemd hebben met de rangwisseling en de schade hebben geleden. Dat is niet het gevolg van de onjuiste taxatie.