blog

    Biedt de Onteigeningswet ruimte voor vergoeding van schaduwschade?

    Marie-Anna Bullens
    Marie-Anna BullensPublicatiedatum: 16 juli 2015

    Met deze nieuwsbrief maken wij je attent op het vonnis van de rechtbank Overijssel (hierna: “de rechtbank“) van 13 mei 2015 (ECLI:NL:RBOVE:2015:2304). In deze zaak komt de vraag aan de orde of de Onteigeningswet (hierna: “Ow“) ruimte biedt voor vergoeding van schaduwschade.

    Essentie

    Het zeer restrictieve criterium van artikel 40 Onteigeningswet biedt in beginsel geen ruimte voor vergoeding van schaduwschade. Slechts in het uitzonderlijke geval dat maatstaven van redelijkheid en billijkheid nopen tot afwijking van dit criterium, zou volgens de rechtbank schaduwschade voor vergoeding in aanmerking kunnen komen.

    Nader bekeken

    Onteigend is een winkel die werd verhuurd door één van de onteigenden. Deze onteigende stelt dat hij inkomensschade heeft geleden door een beperking van de verhuurmogelijkheden van zijn winkel, gelet op de ophanden zijnde onteigening. Gezien de uitzonderlijk lange periode (twaalf jaren) waarin de druk van herontwikkeling en de druk van de daarmee samenhangende onteigening aanwezig was, dient volgens de onteigende de zogenaamde schaduwschade te worden betrokken in de schadeloosstelling. De onteigende baseert het voornoemde op het recht op volledige schadeloosstelling op de voet van de Ow, in samenhang met het bepaalde in artikel 1 Eerste Protocol EVRM.

    Volgens de deskundigen bevat artikel 40 Ow geen grondslag voor schaduwschade, aangezien zodanige schade geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van het verlies van de zaak c.q. van de onteigening. De deskundigen hebben dan ook geen vergoeding van schaduwschade toegekend.

    De rechtbank overweegt allereerst dat niet aannemelijk is dat het verlies aan interesse om het object te huren, is te wijten aan een onteigeningsdreiging. In de door de onteigende gestelde periode van twaalf jaren, bestaat voor het grootste gedeelte van deze periode enkel een ontwikkelingsvisie van de gemeente. Uit deze ontwikkelingsvisie blijkt weliswaar dat de gemeente plannen had met het gebied, maar een reële onteigeningsdreiging was daarmee volgens de rechtbank nog niet aan de orde.

    Voorts acht de rechtbank niet onderbouwd dat de huurprijs die de onteigenende heeft ontvangen, een huurprijs betreft onder de marktwaarde.

    Tot slot overweegt de rechtbank dat de Ow met het zeer restrictieve criterium van artikel 40, in beginsel geen ruimte biedt voor vergoeding van schaduwschade. Slechts in het uitzonderlijke geval dat maatstaven van redelijkheid en billijkheid nopen tot afwijking van dit criterium, zou schaduwschade voor vergoeding in aanmerking kunnen komen. De door de onteigende gestelde omstandigheid dat er voor een lange periode sprake was van een onteigeningsdreiging, acht de rechtbank het een en ander op af te dingen. De rechtbank acht deze omstandigheden dan ook onvoldoende om af te wijken van het zeer restrictieve criterium van artikel 40 Ow. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat de winkel in het pand kon blijven bestaan en dat (gevolgen van) herontwikkeling een zeker ondernemersrisico inhoudt.