blog

    Update huurprijzenrecht woonruimte

    Marieke Thijssen
    Marieke ThijssenPublicatiedatum: 18 november 2014

    In het contractenrecht is de hoofdregel dat partijen zelf bepalen wat zij met elkaar afspreken. Op die hoofdregel bestaat bij de verhuur van woonruimte een aantal uitzonderingen. Die uitzonderingen hebben onder andere betrekking op de huurprijs van woonruimte. De verhuurder van woonruimte kan niet altijd zelf bepalen welke huurprijs hij in rekening brengt. In deze nieuwsbrief bespreken wij kort wat de verhuurder van woonruimte wel of niet kan afspreken. Daarbij besteden wij aandacht aan wijzigingen die recent zijn doorgevoerd en aan wijzigingen die binnenkort doorgevoerd gaan worden. De wijzigingen die binnenkort doorgevoerd gaan worden, hebben gevolgen voor gemeenten ongeacht of zij verhuurder van woonruimte zijn of niet. Ook daar besteden wij aandacht aan.

    Huurprijs, servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter

    In het huurprijzenrecht voor woonruimte zijn regels opgenomen die betrekking hebben op de huurprijs, de servicekosten en, sinds 1 juli 2014, de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter.

    In artikel 7:237 BW is bepaald dat de (kale) huurprijs de vergoeding is die verschuldigd is voor het enkele gebruik van woonruimte.
    De huurder is naast de huurprijs doorgaans servicekosten verschuldigd. In artikel 7:237 BW is als gevolg van een wetswijziging sinds 1 juli 2014 (Stb. 2014, 205) bepaald dat dit de vergoeding is voor zaken en diensten die in verband met de bewoning van woonruimte worden geleverd en die niet zijn aan te merken als kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om de vergoeding voor het gebruik van roerende zaken (bijvoorbeeld het gebruik van een vuilniscontainer) en voor het gebruik van gemeenschappelijke ruimten. De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot die kosten bestaat op grond van artikel 7:259 BW1 voortaan uit het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.

    In artikel 7:237 BW worden de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter omschreven als ‘de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimte gedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter’. De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot die kosten bestaat uit de feitelijke kosten op basis van de meterstanden (met inachtneming van eventuele wettelijke regels zoals die van de Warmtewet (nieuwsbrief Warmtewet).

    De regels in het huurprijzenrecht voor woonruimte zijn (soms) niet van toepassing bij verhuur van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is (denk aan de verhuur van een vakantiehuisje), bij de verhuur op basis van de Leegstandwet (nieuwsbrief Leegstandwet) en bij verhuur van woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs.

    Geliberaliseerde of niet-geliberaliseerde huurprijs

    In het huurprijzenrecht voor woonruimte wordt een onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huurprijzen.

    Indien sprake is van een geliberaliseerde huurprijs kan de verhuurder zelf bepalen welke huurprijs hij in rekening brengt. Indien sprake is van een niet-geliberaliseerde huurprijs, dan kan de verhuurder dat niet. In dat geval wordt de huurprijs bepaald op basis van het Woning Waardering Stelsel (hierna “WWS”), beter bekend als “het puntensysteem”.

    Het WWS is een systeem waarbij aan een woonruimte kwaliteitspunten worden toegekend, onder andere in verband met het aantal vierkante meters dat de woonruimte telt en de voorzieningen die daarin aanwezig zijn. Het aantal punten correspondeert met de maximale huurprijs die de verhuurder in rekening mag brengen. Die maximale huurprijs verschilt naar gelang sprake is van een zelfstandige2 of een onzelfstandige woonruimte of van een woonwagen.

    Indien de maximale huurprijs bij het aangaan van de huurovereenkomst boven de zogenaamde liberalisatiegrens ligt en bovendien sprake is van een zelfstandige woning, dan is sprake van een geliberaliseerde huurprijs, anders niet. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks door de Minister vastgesteld (www.rijksoverheid.nl). In 2014 is die grens vastgesteld op € 699,48.

    Geliberaliseerde huurprijs

    Indien de huurprijs bij het aangaan van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt, is sprake van een geliberaliseerde huurprijs. De verhuurder kan dan, zoals gezegd, zelf bepalen welke huurprijs hij in rekening brengt. In dat geval heeft de huurder slechts de mogelijkheid om de huurcommissie binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst te laten toetsen of de aanvangshuurprijs op basis van het WWS inderdaad boven de liberalisatiegrens ligt. Indien de huurcommissie naar aanleiding daarvan tot de conclusie komt dat dit niet het

    geval is, dan wordt de huurprijs verlaagd tot de maximale huurprijs die op basis van het WWS voor de woonruimte in rekening mag worden gebracht. De huurprijs is dan alsnog niet-geliberaliseerd. Indien de huurder geen gebruik maakt van de mogelijkheid de huurcommissie de aanvangshuurprijs binnen zes maanden te laten toetsen, dan is de huurprijs geliberaliseerd, ook al ligt die huurprijs op basis van het WWS onder de liberalisatiegrens.

    Niet-geliberaliseerde huurprijs

    Indien de huurprijs onder de liberalisatiegrens ligt, is sprake van een niet-geliberaliseerde huurprijs. De verhuurder kan dan niet zelf bepalen welke huurprijs hij in rekening brengt. De verhuurder kan dan niet méér huur in rekening brengen dan de maximale huurprijs die correspondeert met het aantal punten dat het WWS aan de woonruimte toekent. Daarnaast kan de verhuurder indien sprake is van een niet-geliberaliseerde huurprijs de jaarlijkse huurverhoging niet zelf bepalen. De Minister bepaalt op 1 juli de huurverhoging die jaarlijks geoorloofd is (www.rijksoverheid.nl). Daarbij is het inflatiepercentage het uitgangspunt.

    Indien sprake is van een zelfstandige woning is sinds 1 juli 2013 een extra huurverhoging mogelijk voor de hogere en de middeninkomens, waarbij onder inkomen ook uitkeringen en pensioenen worden verstaan. De huurprijs mag door de huurverhoging niet liggen boven de maximale huurprijs die op basis van het WWS voor de woonruimte geldt. De verhuurder kan bij de Belastingdienst opvragen in welke inkomenscategorie de huurder valt.

    Indien de huurprijs niet op basis van een beding in de huurovereenkomst verhoogd kan worden, dient dat te gebeuren op basis van hetgeen in artikel 7:252 BW en artikel 7:253 BW is bepaald. In dat geval geldt (onder andere) dat een voorstel tot huurverhoging twee maanden voor de gewenste ingangsdatum dient te worden gedaan en dat het voorstel een aantal zaken dient te vermelden, zoals de oude en de nieuwe huurprijs. Om er zeker van te zijn dat het voorstel aan het bepaalde in de wet voldoet, is het voor de verhuurder raadzaam de modelbrief te gebruiken die gepubliceerd is op de website van de huurcommissie (www.huurcommissie.nl).

    Indien de huurder naar aanleiding van de brief niet reageert, geldt als gevolg van een wetswijziging sinds 1 juli 2014 (Stb. 2014, 205), dat de verhuurder hem binnen drie maanden na de gewenste ingangsdatum een (aangetekend) rappel dient te sturen. De huurder kan binnen vier maanden na de (door de verhuurder) gewenste ingangsdatum de huurcommissie verzoeken de huurverhoging te toetsen. Doet hij dat niet, dan geldt de nieuwe huurprijs. Indien de huurder vóór de gewenste ingangsdatum afwijzend reageert, ligt de bal bij de verhuurder. De verhuurder kan dan binnen zes weken de huurcommissie verzoeken de huurverhoging te toetsen.

    In bepaalde situaties kan de verhuurder naast de jaarlijkse huurverhoging nog andere huurverhogingen doorvoeren. Het gaat daarbij onder andere om de situatie dat sprake is van een woningverbetering door de verhuurder die bestaat uit een voorziening ten behoeve van een gehandicapte en de situatie dat de verhuurder bepaalde energiebesparende voorzieningen treft.

    Wijzigingen WWS

    Het WWS wordt met enige regelmaat op bepaalde punten aangepast. In 2013 heeft bijvoorbeeld een aanpassing plaats gevonden op basis waarvan een hogere huurprijs in rekening gebracht kan worden indien sprake is van woonruimte met een monumentenstatus en

    van woonruimte die gelegen is in een pand met een beschermd stads- of dorpsgezicht. In 2014 heeft een aanpassing plaatsgevonden op basis waarvan voortaan geen punten meer worden toegekend voor de wijze van verwarmen en isoleren, maar alleen nog voor het soort energielabel (nieuwsbrief energielabel).

    In de nabije toekomst, naar verwachting met ingang van 1 juli 2015, wordt het WWS grondiger aangepast (door middel van een aanpassing van het Uitvoeringsbesluit Huurprijzen Woonruimte (ontwerpbesluit). De bedoeling is (onder andere) dat de punten die op basis van het WWS aan woonomgeving, woonvorm (eengezinswoning of flat) en locatie (gelegen in schaarstegebied of niet) worden toegekend, voortaan (en vooralsnog alleen voor wat betreft zelfstandige woonruimte) gewaardeerd worden op basis van de WOZ-waarde van de woonruimte. Dat betekent dat de huurprijs periodiek kan gaan wijzigen. Dat betekent ook dat de huurprijs met betrekking tot dezelfde woonruimte, afhankelijk van de WOZ-waarde in het jaar waarin de huurovereenkomst is aangegaan, de ene keer geliberaliseerd kan zijn en de andere keer niet. Overigens geldt dat de huurprijs bij stijging van de WOZ-waarde niet meer mag stijgen dan de wettelijk toegestane huurverhoging. Omgekeerd, bij daling van de WOZ-waarde, geldt dat niet.

    Gevolgen wijzigingen WWS voor gemeenten

    De wijzigingen in het WWS hebben gevolgen voor gemeenten, ongeacht of die gemeenten woonruimte verhuren of niet. De gemeenten zijn immers belast met de uitvoering van de Wet WOZ en de WOZ-waarde is voortaan van invloed op de hoogte van de maximale huurprijs die de verhuurder voor niet-geliberaliseerde woonruimte in rekening kan brengen. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft de Tweede Kamer in dat kader bij brief van 5 november 2014 gewezen op een aantal knelpunten in de wijzigingen in het WWS.

    Een eerste knelpunt is dat de gemeenten sinds de afschaffing van de onroerende-zaakbelastingen voor gebruikers van woonruimte (waaronder huurders) geen WOZ-beschikkingen meer aan die gebruikers versturen. Dat zal volgens VNG moeten veranderen. De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte zal voortaan weer een beschikking moeten ontvangen zodat hij naar aanleiding daarvan vast kan stellen of de huurprijs vatbaar is voor wijziging of niet.

    Een tweede knelpunt is dat WOZ-beschikkingen op dit moment uiterlijk vóór 1 maart aan belanghebbenden worden verstuurd. Daartegen kan dan binnen zes weken bezwaar worden gemaakt door belanghebbenden, waaronder huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte. Dat betekent dat de WOZ-waarde medio april onherroepelijk vaststaat indien daartegen geen bezwaar wordt gemaakt. Een voorstel tot huurverhoging wordt doorgaans pas eind april (zie onder ‘niet-geliberaliseerd’ hierboven) door de verhuurder gedaan. De huurder kan de WOZ-waarde dan niet meer naar beneden bijgesteld krijgen. Ook dat zal volgens VNG moeten veranderen.

    Een derde knelpunt is dat doordat de WOZ-waarde voortaan van invloed is op de hoogte van de maximale huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte, de huurder er voortaan belang bij heeft dat die waarde laag is terwijl de verhuurder er belang bij heeft dat die waarde hoog is. De VNG wijst er op dat dit tot extra bezwaar- en beroepsprocedures gaat leiden terwijl die procedures daar niet op ingericht zijn. Ook daar dient verandering in te komen.

    Zodra duidelijk is of de voorgestelde wijzigingen in het WWS naar aanleiding van de brief van de VNG worden aangepast of wanneer de wijzigingen van kracht worden, informeren wij je nader.

    1 Uit de wetsgeschiedenis lijkt te volgen dat indien de verhuurder gebruik maakt van het door de minister vastgestelde formulier, bij de berekening van de hoogte van de servicekosten juist niet de door de Minster vastgestelde bedragen gelden, maar die bedragen die redelijk zijn. De praktijk zal uit moeten wijzen of artikel 7:259 BW geldt of hetgeen in de wetsgeschiedenis is bepaald.

    2Van een zelfstandige woonruimte is sprake als de woonruimte een eigen toegang heeft en bewoond kan worden zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte.