blog

    Kwalificatieperikelen

    Anne van Wijk-Driessen
    Anne van Wijk-DriessenPublicatiedatum: 20 maart 2015

    Onlangs heeft de rechtbank Oost-Brabant een interessante uitspraak gedaan over de vraag of de regels die gelden voor de beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte van toepassing zijn als een met een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte samenhangende zorgovereenkomst eindigt (Rb Oost-Brabant 15 januari 2015, ECLI:NL:RBOBR:2015:97). De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft eerder een uitspraak gedaan over de vraag of de regels die gelden voor de huurprijzen van woonruimte (deels) van toepassing zijn op een (hoofd)huurovereenkomst met betrekking tot een zorgcomplex waarvan de woonruimten aan cliënten in gebruik worden gegeven (Rb Zeeland-West-Brabant 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7142). De beide rechtbanken werden dus geconfronteerd met kwalificatieperikelen. Die kwalificatieperikelen worden in deze nieuwsbrief besproken.

    De twee zaken hebben betrekking op twee verschillende rechtsvragen. In de eerste zaak is sprake van een driepartijen-overeenkomst die een huurovereenkomst en een zorgovereenkomst in zich heeft. In principe kunnen deze overeenkomsten naast elkaar bestaan, maar er kunnen bepalingen in de overeenkomsten staan die met elkaar botsen. Het is dan de vraag welke bepalingen (huur of zorg) voorrang hebben.

    De tweede zaak ziet op de verhouding tussen de eigenaar van het pand (hoofdverhuurder) en de zorginstelling (hoofdhuurder). In deze verhouding wordt geen zorg verleend en gaat het alleen om de huurkwestie. De huurovereenkomst heeft betrekking op zowel woonruimtes als op overige ruimtes. Binnen deze huurkwestie is het de vraag welk huurregime van toepassing is.

    Huurrecht van toepassing of niet?

    Rb. Oost-Brabant 15 januari 2015, ECLI:NL:RBOBR:2015:97

    In deze zaak gaat het om een driepartijen-overeenkomst, die is gesloten tussen de huurder, de verhuurder en de zorgverlener. Voordat desbetreffende overeenkomst werd gesloten, bestond al een huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder. Deze overeenkomst werd door de rechter ontbonden in verband met slecht huurderschap. De verhuurder wilde enkel een nieuwe huurovereenkomst sluiten als de huurder een woonbegeleidingstraject accepteerde. Daarom staat in de nieuwe huurovereenkomst uitdrukkelijk vermeld dat de verhuur van de woning samenhangt met de woonbegeleiding. Of de woonbegeleidingsovereenkomst (hierna: zorgovereenkomst) en huurovereenkomst inderdaad zo nauw met elkaar verbonden zijn dat het einde van eerstgenoemde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven, is de vraag. Dit is afhankelijk van het antwoord op de centrale rechtsvraag: zijn de regels (uit het huurrecht) met betrekking tot de beëindiging van een huurovereenkomst ten aanzien van woonruimte van toepassing of gaan de regels die betrekking hebben op de zorgovereenkomst voor?

    Voor het antwoord op deze vragen komt het aan op de uitleg van de overeenkomst, waarbij de omstandigheden van het geval een belangrijke rol spelen. In de nieuwe huurovereenkomst is uitdrukkelijk vermeld dat de huur van de woning afhankelijk is van de woonbegeleiding. Dit is een omstandigheid die de rechter meeneemt in zijn beslissing. Ook acht de rechter van belang dat de woning al zes jaar wordt verhuurd in combinatie met de zorgovereenkomst. Op grond van deze omstandigheden komt de kantonrechter tot de conclusie dat de twee overeenkomsten nauw met elkaar samenhangen. De zorgovereenkomst overheerst, omdat de verhuurder de woning niet aan de huurder zou verhuren als zij het begeleidingstraject niet zou volgen. Nu de zorgovereenkomst is beëindigd, eindigt ook de huurovereenkomst. Niet de regels van het huurrecht, maar de regels die betrekking hebben op de zorgovereenkomst gaan dus voor. De huurder heeft geen recht op huurbescherming.

    Woonruimterecht van toepassing of niet?

    Casus Rb. Zeeland-West-Brabant 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7142

    Een pandeigenaar verhuurt een woon-zorgcomplex aan een zorginstelling. De zorginstelling verhuurt de woonruimtes op haar beurt door aan haar cliënten en gebruikt de overige ruimtes om zorg te leveren. Op een gegeven moment stelt de zorginstelling dat zij voor de woonruimtes te veel huur moet betalen aan de eigenaar van het complex. De kern van de discussie gaat over de vraag welk huurregime van toepassing is op het gehuurde: het huurregime van woonruimte met de daarmee samenhangende huurprijsbescherming of het huurregime van 230a-ruimte.

    Huurregimes

    Er zijn drie verschillende huurregimes: (1) huurregime van woonruimte (artikel 7:232 BW), (2) regime van 290-bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) en (3) regime van 230a-ruimte (artikel 7:230a BW). Bij 290-bedrijfsruimte gaat het bijvoorbeeld om detailhandel of een horecavoorziening. Het regime van 230a is onder andere van toepassing op kantoorpanden en praktijkruimtes. Geldt het regime van woonruimte of 290-bedrijfsruimte, dan heeft de huurder recht op huur- en huurprijsbescherming. In deze zaak is het de vraag of het regime van woonruimte of het 230a-regime van toepassing is.

    Toepasselijke huurregime

    Welk huurregime moet worden toegepast is afhankelijk van hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Welk huurregime beoogden partijen toe te passen? De rechtbank overweegt dat de eigenaar geen woonruimte heeft gerealiseerd met de bedoeling die los van enige verbinding met de zorginstelling aan individuen te verhuren. Het complex moet als één geheel worden gezien, ook al hebben de eigenaar en de zorginstelling twee huurovereenkomsten gesloten (één met betrekking tot de woonruimtes en één ter zake van de overige ruimtes). Omdat bij de verhuur van het complex de zorgverlening – en niet het woonelement – centraal staat, is het 230a-regime – en niet het woonruimteregime – van toepassing. De huurprijsbescherming uit het woonruimterecht geldt dus niet.

    Scheiden wonen en zorg

    Op 1 januari 2013 is voor de lichtere zorg de scheiding van wonen en zorg ingevoerd (zie ook nieuwsbrief huurovereenkomsten en scheiden wonen en zorg). Dit houdt in dat een zorginstelling in bepaalde gevallen naast de zorgovereenkomst nu eveneens een aparte huurovereenkomst met haar cliënt moet sluiten. Daardoor zullen naar verwachting meer zaken waarin kwalificatieperikelen aan de orde zijn ter beoordeling aan de rechter worden voorgelegd. Wij houden je op de hoogte.