blog

    Ladder, relevante leegstand en concurrent-belanghebbende

    Tycho Lam
    Tycho LamPublicatiedatum: 20 mei 2015

    Vandaag heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “de Afdeling“) een belangrijke uitspraak gedaan over de ladder duurzame verstedelijking als bedoeld in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: “het Bro”) (AbRS 20 mei 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1585). De Afdeling preciseert in deze uitspraak hetgeen zij in haar uitspraak van 25 juni 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:2331) heeft overwogen over het relativiteitsvereiste (artikel 8:69a Algemene wet bestuursrecht) met betrekking tot de bescherming van de belangen van een concurrent.

    Aan de orde is een bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt van een wellnesscomplex op minder dan vier kilometer afstand van een vergelijkbare voorziening.

    Essentie

    Als de concurrent stelt dat het besluit in strijd is met artikel 3.1.6 lid 2 Bro dienen daarbij feiten en omstandigheden naar voren te komen die het oordeel rechtvaardigen dat de voorziene ontwikkeling tot een uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening relevante leegstand zal kunnen leiden. In die gevallen staat het relativiteitsvereiste niet aan een inhoudelijke beoordeling van de gestelde strijd met artikel 3.1.6 lid 2 Bro in de weg.

    De Afdeling geeft vervolgens aan wat onder “relevante leegstand” moet worden verstaan. Omdat dit een zeer weloverwogen en genuanceerd oordeel betreft, geven wij de betreffende overweging hierna letterlijk weer:

    “Voor relevante leegstand als hiervoor bedoeld is onvoldoende dat de voorziene ontwikkeling, die mogelijk wordt gemaakt door een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning, leidt of kan leiden tot een verminderde vraag naar producten of diensten en daardoor tot daling van omzet en inkomsten van de eigen onderneming of de betreffende vestiging. Het enkele feit dat de voorziene ontwikkeling kan leiden tot beëindiging van de eigen bedrijfsactiviteiten ter plaatse en daardoor tot leegstand van het in gebruik zijnde bedrijfsgebouw is op zichzelf eveneens onvoldoende om te concluderen dat zich relevante leegstand zal voordoen. Dit kan echter onder omstandigheden anders zijn, bijvoorbeeld indien het bedrijfsgebouw dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatie-specifieke eigenschappen heeft, dat andersoortig gebruik – al dan niet door transformatie – niet of onder zeer bezwarende omstandigheden tot de mogelijkheden behoort, hetgeen niet licht zal kunnen worden aangenomen. Voorts zou relevante leegstand zich voor kunnen doen bij leegstand als gevolg van de voorziene ontwikkeling in de omgeving van het bij de concurrent in gebruik zijnde bedrijfspand.”.

    Nader bekeken

    Volledigheidshalve worden hierna alle relevante rechtsoverwegingen weergegeven:

    “7.7. In de uitspraak van 25 juni 2014, in zaak nr. 201310004/1/A1 heeft de Afdeling eerder geoordeeld over de vraag of artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro kan strekken tot bescherming van de belangen van een concurrent. De Afdeling ziet thans aanleiding een precisering aan te brengen op hetgeen zij in die uitspraak heeft overwogen over het relativiteitsvereiste.

    7.8. Voor zover de rechtsregel van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro in rechte wordt ingeroepen door een concurrent die kwalificeert als belanghebbende bij het besluit in de zin van artikel 1:2 van de Awb omdat zijn onderneming werkzaam is in hetzelfde marktsegment en verzorgingsgebied geldt het volgende.

    7.9. Als de concurrent stelt dat het besluit strijdt met artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro dienen daarbij feiten en omstandigheden naar voren te komen die het oordeel rechtvaardigen dat de voorziene ontwikkeling tot een uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening relevante leegstand zal kunnen leiden. In dat geval staat de in artikel 8:69a van de Awb neergelegde relativiteitseis niet aan inhoudelijke beoordeling van de gestelde strijd met artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro in de weg. In het kader van die beoordeling kan aan de orde komen of het bestreden besluit zodanige leegstandseffecten tot gevolg heeft dat dit tot een uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbare situatie zal kunnen leiden. Daarbij betrekt de bestuursrechter het oordeel van het betrokken bestuursorgaan over de onaanvaardbaarheid van die leegstandseffecten.

    7.10. Voor relevante leegstand als hiervoor bedoeld is onvoldoende dat de voorziene ontwikkeling, die mogelijk wordt gemaakt door een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning, leidt of kan leiden tot een verminderde vraag naar producten of diensten en daardoor tot daling van omzet en inkomsten van de eigen onderneming of de betreffende vestiging. Het enkele feit dat de voorziene ontwikkeling kan leiden tot beëindiging van de eigen bedrijfsactiviteiten ter plaatse en daardoor tot leegstand van het in gebruik zijnde bedrijfsgebouw is op zichzelf eveneens onvoldoende om te concluderen dat zich relevante leegstand zal voordoen. Dit kan echter onder omstandigheden anders zijn, bijvoorbeeld indien het bedrijfsgebouw dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatie-specifieke eigenschappen heeft, dat andersoortig gebruik – al dan niet door transformatie – niet of onder zeer bezwarende omstandigheden tot de mogelijkheden behoort, hetgeen niet licht zal kunnen worden aangenomen. Voorts zou relevante leegstand zich voor kunnen doen bij leegstand als gevolg van de voorziene ontwikkeling in de omgeving van het bij de concurrent in gebruik zijnde bedrijfspand.”.


    De Afdeling toetst vervolgens hetgeen door de concurrent-belanghebbende is aangevoerd aan bovenstaande uitgangspunten en oordeelt dat artikel 8:69a Awb in dit geval in de weg staat aan vernietiging van het besluit vanwege strijd met artikel 3.1.6 lid 2 Bro.