blog

    Huurverlaging kappersruimte redelijk bij terugloop bewonersaantal zorginstelling

    Anne van Wijk-Driessen
    Anne van Wijk-DriessenPublicatiedatum: 21 april 2015

    Als gevolg van de gewijzigde zorgwetgeving zien sommige zorginstellingen hun bewonersaantal teruglopen. Indien binnen een instelling diensten worden aangeboden door derden zal dit ook hen raken. Dit was de aanleiding voor de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 29 januari 2015 (ECLI:NL:RBOBR:2015:421). Een instelling verhuurde aan een kapster een kappersruimte. Toen het bewonersaantal en daarmee de klandizie van de kapster terug liep, verzocht de kapster de zorginstelling om de huurprijs te verlagen. Uiteindelijk stopte de kapster met het voldoen van de huur. Bij de rechter vorderde de zorginstelling betaling van de achterstallige huurpenningen. De vraag waarover de rechter moest oordelen, was of de kapster die huurpenningen nog verschuldigd was.

    Overeenkomst

    De zorginstelling en de kapster hadden een (huur)overeenkomst gesloten, waarin aan de kapster nogal wat (ongebruikelijke) beperkingen waren opgelegd. Zo was vastgelegd dat de kapster alleen bewoners en werknemers/vrijwilligers van de zorginstelling mocht knippen. Daarnaast oefende de zorginstelling toezicht uit op de kwaliteit van de werkzaamheden van de kapster en het door haar gehanteerde prijsniveau. Bovendien golden voor de kapster regels met betrekking tot haar gedrag en voorkomen.

    Procesverloop

    Na een verlenging van de (huur)overeenkomst – waarbij de kapster werd verzekerd dat de zorginstelling pas in 2016 zou sluiten – liep de klandizie van de kapster snel achteruit. Niet alleen vanwege een teruglopend bewonersaantal, maar ook omdat de kapster concurrentie kreeg van kappers die openlijk in de hal van de zorginstelling reclame mochten maken. De kapster verzocht de zorginstelling om de huurprijs te verlagen, maar de zorginstelling weigerde dit. Op een gegeven moment vroeg de kapster om beëindiging van de (huur)overeenkomst, maar ook dit werd door de zorginstelling geweigerd. Toen de kapster zich ziek meldde en een andere kapster haar werk overnam, vroeg de zorginstelling of de kapster niet wilde stoppen. De (huur)overeenkomst werd alsnog beëindigd per 16 december 2013. Vervolgens vorderde de zorginstelling de nog verschuldigde huur over de maanden oktober, november en (gedeeltelijk) december.

    Amicitia-arrest

    In het Amicitia-arrest oordeelde de Hoge Raad eveneens over tegenvallende klandizie. In de casus die aan dat arrest ten grondslag ligt, hadden een aantal huurders van winkelruimten in een winkelcentrum de verhuurder van het winkelcentrum gedagvaard, omdat de bezoekersaantallen tegenvielen. In de kern ging het tussen partijen om de vraag of die tegenvallende aantallen zijn op te vatten als een gebrek en daarmee voor rekening van de verhuurder komen of dat deze tot het ondernemersrisico van de huurder komen.

    De Hoge Raad oordeelde in dat arrest dat tegenvallende bezoekersaantallen naar verkeersopvattingen in beginsel voor rekening van huurders komen. Tegenvallende bezoekersaantallen behoren tot het ondernemingsrisico van huurders.

    Oordeel rechtbank

    De rechter oordeelde in de zaak tussen de zorginstelling en de kapster anders. De rechter was van mening dat de kapster door de bepalingen in de (huur)overeenkomst door de zorginstelling zodanig in het drijven van haar eigen onderneming was beperkt, dat het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat de zorginstelling betaling van de volledige huur verlangde. De kapster hoefde slechts een deel te betalen.

    Afsluiting

    Indien een zorginstelling diensten door een derde laat leveren, waarbij de derde in zijn ondernemerschap wordt beperkt, kan het onder omstandigheden onredelijk zijn om de gehele huurprijs te vragen als de klandizie vermindert en dit aan de zorginstelling te wijten is.