blog

    In rekening brengen bemiddelingscourtage toelaatbaar?

    Marieke Thijssen
    Marieke ThijssenPublicatiedatum: 22 oktober 2015

    Voor een verhuurder is het aantrekkelijk om de werkzaamheden rondom de verhuur van woonruimte op kosten van de huurder uit te besteden aan een huurbemiddelaar. Indien een huurbemiddelaar voor zowel de verhuurder als voor de huurder opkomt – ook wel tweezijdige bemiddeling genoemd – mag hij de bemiddelingskosten (in beginsel) niet bij de huurder in rekening brengen. Het is de vraag wanneer sprake is van tweezijdige bemiddeling. Op 16 oktober 2015 heeft de Hoge Raad zich hierover uitgesproken (ECLI:NL:HR:2015:3099). In deze uitspraak gaan wij in op het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015.

    Juridisch kader ‘twee heren dienen’ (7:417 BW)

    Indien een huurbemiddelaar opkomt voor zowel de belangen van de verhuurder als voor de belangen van de huurder – ‘het dienen van twee heren’ – heeft hij geen recht op courtage jegens de huurder van zelfstandige woonruimte (artikel 4:417, vierde lid BW en artikel 4:427 BW). Bemiddelt hij echter tussen een verhuurder en een huurder van onzelfstandige woonruimte, dan kan in afwijking van de hiervoor beschreven hoofdregel worden overeengekomen dat de huurbemiddelaar wel courtage in rekening mag brengen bij de huurder. De vraag is wanneer de hoofdregel van toepassing is. In welke gevallen is sprake van tweezijdige bemiddeling en kan de huurbemiddelaar dus geen courtage in rekening brengen bij de huurder1? de zaak die werd voorgelegd aan de Hoge Raad waren een verhuurder van woonruimte en een huurbemiddelaar overeengekomen dat de huurbemiddelaar de niet-exclusieve toestemming kreeg de woonruimte van de verhuurder te presenteren op de website van de huurbemiddelaar en via andere media. Hiervoor was de verhuurder de huurbemiddelaar geen (financiële) tegenprestatie verschuldigd. De (aspirant-)huurster had via de huurbemiddelaar een woning van de verhuurder gehuurd. In de procedure bij de rechter kwam de huurster op tegen de courtage die zij aan de huurbemiddelaar was verschuldigd.

    Arrest Hoge Raad

    Casus

    In de zaak die werd voorgelegd aan de Hoge Raad waren een verhuurder van woonruimte en een huurbemiddelaar overeengekomen dat de huurbemiddelaar de niet-exclusieve toestemming kreeg de woonruimte van de verhuurder te presenteren op de website van de huurbemiddelaar en via andere media. Hiervoor was de verhuurder de huurbemiddelaar geen (financiële) tegenprestatie verschuldigd. De (aspirant-)huurster had via de huurbemiddelaar een woning van de verhuurder gehuurd. In de procedure bij de rechter kwam de huurster op tegen de courtage die zij aan de huurbemiddelaar was verschuldigd.

    Vraag

    Centraal stond de vraag of de (mondelinge of schriftelijke) overeenkomst, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar overeenkomt dat de verhuurder om niet op een website van de huurbemiddelaar de te verhuren woonruimte vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing voor iedereen kenbaar is dat deze woonruimte te huur is, moet worden aangemerkt als een lastgevings- of bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar.

    Oordeel Hoge Raad

    Naar het oordeel van de Hoge Raad moet deze overeenkomst worden gekwalificeerd als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar. Dit geldt zowel voor de situatie dat de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek om woonruimte op zijn website te plaatsen, als voor de situatie dat de verhuurder aan de huurbemiddelaar meldt dat de woonruimte op de website van de huurbemiddelaar geplaatst kan worden.

    Op het voorgaande neemt de Hoge Raad één uitzondering aan, namelijk voor de situatie dat de beheerder van de website aantoont dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert. Hiervan is sprake als het voor de aspirant-huurder mogelijk is om ook buiten de huurbemiddelaar om – dus direct met de verhuurder – een huurovereenkomst te sluiten. Staan de contactgegevens van de verhuurder in de advertentie op de website, zodat de huurder direct contact kan opnemen met de verhuurder, dan is geen sprake van een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar.

    Afsluiting

    Van een (schriftelijke of mondelinge) bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar is dus al snel sprake. Dat betekent dat er weinig ruimte is om courtage bij de huurder van zelfstandige woonruimte in rekening te brengen. Alleen als de website van de huurbemiddelaar functioneert als een ‘elektronisch prikbord’ en de huurder de woning ook buiten de huurbemiddelaar om – rechtstreeks via de verhuurder – kan huren, is geen sprake van een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar. Met dit arrest heeft de Hoge Raad duidelijkheid gegeven over de vraag wanneer sprake is van tweezijdige bemiddeling – een vraag die de literatuur en lagere rechters tot dusver verdeeld hield.

    1Mocht worden geconcludeerd dat geen sprake is van tweezijdige bemiddeling, omdat de huurbemiddelaar enkel opkomt voor de belangen van de verhuurder of de huurder, dan moet voor het in rekening brengen van courtage bij de huurder van woonruimte nog worden voldaan aan de eis dat geen sprake is van een onredelijk voordeel (artikel 7:264 BW)