blog

    Overlast huurder fysieke belaging - gluren bij de buren

    Marieke Thijssen
    Marieke ThijssenPublicatiedatum: 24 maart 2015

    Verhuurders worden regelmatig geconfronteerd met overlast veroorzakende huurders. Indien een huurder ernstige overlast veroorzaakt, schiet de huurder tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en kan de verhuurder vorderen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Als een huurder overlast ondervindt van een andere huurder en de overlast veroorzakende huurder en de overlast ondervindende huurder van dezelfde verhuurder een woning huren, dan kan de overlast ondervindende huurder de verhuurder aanspreken op de overlast. De verhuurder is dan gehouden tegen deze overlast op te treden. In deze nieuwsbrief worden twee uitspraken besproken die op deze situaties betrekking hebben.

    Fysieke belaging van buurvrouw en medewerker verhuurder

    Rb Rotterdam 9 oktober 2014 (ECLI:NL:RBROT:2014:8825)

    De huurder heeft zijn buurvrouw en de medewerker van de verhuurder (een woningbouwcorporatie) mishandeld en bedreigd. De vraag is of de mishandeling en bedreiging van de medewerker moeten worden aangemerkt als een tekortkoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. De rechtbank oordeelt dat inderdaad sprake is van een tekortkoming. De huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW). Het goed huurderschap komt ook tot uitdrukking in de wijze waarop de huurder zich persoonlijk gedraagt jegens de verhuurder en zijn medewerkers. De verhuurder moet ervan uit kunnen gaan dat zijn medewerkers op een veilige manier in contact kunnen treden met de huurder. Nu sprake is van een tekortkoming wordt de vordering tot ontruiming toegewezen.

    Een verhuurder hoeft dus niet te dulden dat een huurder zich ernstig misdraagt jegens zijn/haar medewerkers. Er kunnen zich situaties voordoen, waarbij een (ernstige) misdraging minder snel zal worden aangemerkt als een tekortkoming. Denk bijvoorbeeld aan een persoon met psychische problemen die verblijft in een (zorg)instelling. Het is raadzaam dat verhuurders terzake beleid opstellen, zodat vastligt waar binnen de organisatie de grens ligt. Daarnaast is het raadzaam om alle incidenten en (kleine) misdragingen altijd goed te documenteren.

    Gluren bij de buren

    Hof ‘s-Hertogenbosch 20 januari 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:117)

    Een huurster treitert haar buurvrouw. Op het moment dat de buurvrouw vertrekt of thuiskomt, gaat huurster altijd naar buiten. Ook als de buurvrouw bezoek heeft, komt de huurster naar buiten. Soms is huurster al buiten. Ze is dan driftig aan het vegen. De huurster komt dreigend en intimiderend over, zonder iets te zeggen. Ze is constant aanwezig en loopt rakelings langs mensen. De buurvrouw voelt zich begluurd en non-verbaal getreiterd. Zowel de huurster als de buurvrouw huren hun woning van dezelfde verhuurder. In deze procedure vordert de buurvrouw dat de verhuurder wordt verplicht om zorg te dragen voor ontbinding van de huurovereenkomst met de huurster.

    Het hof is van oordeel dat er sprake is van dusdanige intimidatie dat deze moet worden beschouwd als ernstige overlast. De stelselmatigheid waarmee dit gebeurt levert een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van de buurvrouw op. De verhuurder heeft de buurvrouw onvoldoende serieus genomen in haar klachten over huurster. Door niet op te treden is zij tekort geschoten in haar verbintenis om de overlast tegen te gaan. De vordering wordt toegewezen.

    Als een huurder door derden wordt gestoord, levert dat in principe geen tekortkoming van de verhuurder jegens de huurder op (artikel 7:204 lid 3 BW). Dit kan anders zijn als de verhuurder zowel aan de overlast ondervindende huurder als aan de overlast veroorzakende huurder verhuurt. De verhuurder is dan verplicht om op te treden de overlast veroorzakende huurder. Indien de verhuurder niet (voldoende) optreedt tegen de overlast veroorzakende huurder(s) levert dit een tekortkoming op.