blog

    Energie-Index voor niet-geliberaliseerde huur

    Marieke Thijssen
    Marieke ThijssenPublicatiedatum: 28 september 2015

    Bij de oplevering, de verkoop of de verhuur van een gebouw moet de energiezuinigheid van een gebouw bekend zijn. De energiezuinigheid, ook wel de ‘energieprestatie’ genoemd, kan sinds 1 januari 2015 met behulp van twee verschillende methodes worden berekend. Ten eerste kan de energieprestatie worden uitgewerkt in het energielabel (A++ tot en met G). Ten tweede kan de energieprestatie worden uitgedrukt in de Energie-Index (waarde tussen de <0,6 en >2,7). De Energie-Index is van belang voor de berekening van de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS). In een eerdere nieuwsbrief (Steek energie in het energielabel) gingen wij al in op het energielabel en op de sancties die sinds 1 januari 2015 gelden als een energielabel ontbreekt bij oplevering, verkoop of verhuur. In deze nieuwsbrief gaan wij in op de Energie-Index en het verschil met het energielabel.

    De Energie-Index versus het energielabel

    Het energielabel en de Energie-Index geven beide de energieprestatie van een gebouw weer. Een belangrijk verschil tussen beide is dat het energielabel tot stand komt op basis van een beoordeling van tien kenmerken, terwijl bij de berekening van de Energie-Index ongeveer 150 kenmerken worden meegewogen. Daarmee is deze tweede methode veel uitgebreider en preciezer. Daarnaast kan aan de hand van de Energie-Index veel beter worden bepaald welke energiebesparingsmaatregelen mogelijk zijn.

    De methode van de Energie-Index is gebaseerd op het Nader Voorschrift dat op 1 januari 2015 in werking is getreden en is dus relatief nieuw. Het energielabel daarentegen bestaat al jaren, maar sinds 1 januari 2015 en 1 juli 2015 wordt het ontbreken van een energielabel bij oplevering, verkoop of verhuur gesanctioneerd met respectievelijk een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete (artikel 120b Woningwet)1. De wettelijke grondslag voor het energielabel is het Besluit energieprestaties gebouwen (Beg), dat op zijn beurt weer gebaseerd is op Europese regelgeving.

    Gebruik Energie-Index

    De Energie-Index is sinds 1 januari 2015 gekoppeld aan het WWS (zie ook de nieuwsbrief Wijzigingen WWS per 1 oktober 2015 en hierna)2. Daarom is de nieuwe methode vooral voor verhuurders van woningen onder de liberalisatiegrens van belang. Verhuurders van geliberaliseerde woningen en verkopers kunnen volstaan met een energielabel. Omdat met de Energie-Index de energiezuinigheid van een woning preciezer wordt bepaald, is de Energie-Index daarnaast ook een voorwaarde voor bepaalde vormen van financiering. Zo zullen woningeigenaren die een groene hypotheek willen afsluiten de Energie-Index moeten kunnen tonen. Voor de Stimuleringsregeling energieprestaties huursector (STEP) wordt nu ook de Energie-Index gehanteerd3.

    Energiezuinigheid in het WWS

    Indien sprake is van huur onder de liberalisatiegrens is de verhuurder gebonden aan een maximale huurprijs die hij in rekening kan brengen bij de huurder. Deze maximale huurprijs wordt bepaald op basis van het WWS, ook wel het ‘puntensysteem’ genoemd. Voor onder meer het aantal vierkante meters, de voorzieningen in de woning en de energiezuinigheid van de woning worden punten toegekend. Het totaal aantal punten dat aan een woning wordt toegekend correspondeert met een maximale huurprijs.

    Hoe energiezuiniger de woning, des te meer punten worden toegekend voor het onderdeel ‘energieprestatie’4. Sinds 1 januari 2015 zijn er drie manieren om de energiezuinigheid van een huurwoning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens te bepalen:  

    1. Energie-Index: De verhuurder is verplicht om (in ieder geval) ten aanzien van woningen waar vanaf 1 januari 2015 nieuwe huurders intrekken een Energie-Index te laten berekenen. Heeft de verhuurder een Energie-Index laten opstellen, dan is dit cijfer bepalend voor het aantal punten.
    2. Geldig energielabel: Beschikt de verhuurder over een energielabel van vóór 1 januari 2015, dan bepaalt het energielabel het aantal punten. Het energielabel is tien jaar geldig.
    3. Bouwjaar: Heeft de verhuurder geen Energie-Index of energielabel dat vóór 2015 is geregistreerd, dan is het bouwjaar van de woning bepalend. Het kan echter lonen om toch een Energie-Index te laten opstellen, omdat de bepaling van de energieprestatie via het bouwjaar in veel gevallen zal leiden tot een lager aantal punten. Er wordt bij het uitgaan van het bouwjaar namelijk geen rekening gehouden met eventuele energiebesparende voorzieningen.

    Procedure

    Een erkend energie-adviseur stelt de Energie-Index op. Deze adviseur komt thuis langs – bij het energielabel gaat dit via internet – en controleert de woning op zo’n 150 kenmerken. Als de Energie-Index wordt geregistreerd in de database van RVO.nl, verstrekt RVO.nl gratis een definitief energielabel dat de verhuurder kan gebruiken om aan de wettelijke plicht te voldoen (artikel 2.1 van het Beg). Als woningen erg op elkaar lijken is het mogelijk om meerdere woningen tegelijk te laten voorzien van een Energie-Index. Is een gebouw opgedeeld in onzelfstandige woonruimte, dan is één energielabel of Energie-Index voor het hele gebouw voldoende.

    Afsluiting

    De Energie-Index is geïntroduceerd met als doel om mensen te bewegen hun woning energiezuiniger te maken. Doordat bij de berekening van de Energie-Index ongeveer 150 kenmerken worden meegewogen en het onderzoek veel uitgebreider en preciezer is, kan beter worden bepaald welke energiebesparingsmaatregelen mogelijk zijn. De introductie van de Energie-Index lijkt dus een goede stap in de richting van een energiezuiniger Nederland. Doordat er nu echter drie manieren naast elkaar bestaan om de energiezuinigheid van een (huur)woning te bepalen, wordt het er niet duidelijker op.

    Met name voor verhuurders van woningen onder de liberalisatiegrens kan het zinvol zijn om in plaats van een energielabel, de Energie-Index van de woning te laten berekenen. De Energie-Index is namelijk gekoppeld aan het WWS.

    1Artikel 120b, tweede lid van de Woningwet, waarin de bevoegdheid om een bestuurlijke boete op te leggen is opgenomen, is pas op 1 juli 2015 in werking getreden.
    2Voor 1 januari 2015 was het energielabel gekoppeld aan het WWS (zie Stb. 2014, 342).
    3Met de STEP worden verhuurders van huurwoningen onder de liberalisatiegrens met een subsidie gestimuleerd de energieprestatie van de woningen te verbeteren.
    4Zie voor de puntentelling Handleiding huurcommissie zelfstandige woonruimte.