blog

    Informatieplicht verhuurder bedrijfsruimte t.a.v. bestemming gehuurde

    Marieke Thijssen
    Marieke ThijssenPublicatiedatum: 28 december 2015

    Bij de verhuur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW komt het in de praktijk regelmatig voor dat de contractuele bestemming van het gehuurde in strijd blijkt te zijn met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. In zo’n geval zal de huurder de willen beëindigen. Een van de mogelijkheden om dat te bewerkstelligen is door de huurovereenkomst – al dan niet buitengerechtelijk – te vernietigen op grond van dwaling (mits uiteraard aan de daarvoor gestelde wettelijke vereisten is voldaan).

    In een recent arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2015:3424) lag de vraag voor of de huurder de huurovereenkomst met betrekking tot 7:290 BW-bedrijfsruimte terecht buitengerechtelijk had vernietigd op grond van dwaling. In de huurovereenkomst was vastgelegd dat de bedrijfsruimte bestemd was om te worden gebruikt als horecabedrijfsruimte. De huurder wenste het gehuurde te gebruiken als Italiaans restaurant. Het overeengekomen gebruik (horecabedrijfsruimte) bleek in strijd te zijn met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Volgens de huurder had de verhuurder haar in de hoedanigheid van professionele verhuurder over deze beperking moeten inlichten. Door dit niet te doen had de verhuurder de op de haar rustende inlichtingenplicht geschonden in de zin van artikel 6: 228 lid 1, sub b, BW, aldus de huurder.

    Hoewel de zaak enigszins casuïstisch is, bevat het arrest belangrijke handvatten ten aanzien van de reikwijdte van de inlichtingenplicht van de professionele verhuurder ten aanzien van de contractueel overeengekomen bestemming. Deze handvatten worden in deze nieuwsbrief uiteengezet. Ook wordt kort stilgestaan bij de betekenis van dit arrest voor gemeenten die 7:290 BW-bedrijfsruimte verhuren.

    Reikwijdte inlichtingenplicht professionele verhuurder ex artikel 6:228 lid 1, onder b, BW t.a.v. contractuele bestemming gehuurde

    Het arrest van de Hoge Raad bevat de volgende handvatten ten aanzien van de reikwijdte van de in artikel 6:228 lid 1, onder b, BW besloten liggende inlichtingenplicht van de professionele verhuurder met betrekking tot de contractuele bestemming van het gehuurde (zie r.o. 4.2.2 en 4.2.3): pagina 2

    1. Het antwoord op de vraag of een verhuurder een inlichtingenplicht heeft, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
    2. Als uitgangspunt geldt dat voor een verhuurder bezwaarlijk een gehoudenheid tot het verschaffen van inlichtingen over haar onbekende omstandigheden kan worden aangenomen. Van een ‘behoren in te lichten’ is in het algemeen slechts sprake als verhuurder zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was.
    3. Van een ‘behoren in te lichten’ is ook sprake als de verhuurder, bijvoorbeeld vanwege haar deskundigheid ten aanzien van de omstandigheid waaromtrent gedwaald wordt, geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn.
    4. Dat de verhuurder in het onderhavige geval een “grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt en hoofdhuurder van het bedrijfspand” is, brengt op zichzelf niet mee dat zij geacht wordt op de hoogte te zijn van de precieze bestemming van het gehuurde en dat zij daarom de huurder daarover behoorde te informeren.
    5. In zijn algemeenheid mag een huurder van bedrijfsruimte er niet van uitgaan dat de professionele verhuurder bij de gemeente onderzoekt of het overeengekomen gebruik in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan (vgl. bij een koopovereenkomst HR 18 april 1986, ECLI:NL:HR:1986:AC9306, NJ 1986/747).

    Meer in het bijzonder voegt de Hoge Raad hier nog aan toe dat voor de beantwoording van de vraag of de verhuurder de huurder in dit concrete geval had moeten inlichten over de mogelijke problemen in verband met het bestemmingsplan van belang is dat:

    • De verhuurder in deze zaak nog een beroep had gedaan op artikel 6.8.2 van de tussen partijen toepasselijke algemene voorwaarden, waarin is bepaald dat de huurder zelf moet onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die de huurder aan het gehuurde moet geven;
    • Ook de huurder in het onderhavige geval een professionele en deskundige partij is die zich bezighoudt met de exploitatie van horeca.

    Het hof had in appel het beroep op dwaling van de huurder gehonoreerd. De Hoge Raad heeft het arrest vernietigd en de zaak terugverwezen.

    Wat betekent dit arrest voor gemeenten die 7:290 BW-bedrijfsruimte verhuren?

    Het onderhavige arrest bevat specifieke handvatten voor de informatieplicht van de professionele verhuurder van 7:290 BW-bedrijfsruimte. Samengevat oordeelt de Hoge Raad dat niet zonder meer mag worden aangenomen dat de professionele verhuurder ‘geacht moet worden bekend te zijn‘ met de precieze bestemming van het gehuurde en het ter zake vigerende bestemmingsplan e. Het aannemen van een informatieplicht op die grond kan dan ook niet worden aangenomen. Evenmin is de professionele verhuurder gehouden om bij de gemeente te onderzoeken of het overeengekomen gebruik in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan (dit laatste is uiteraard anders als partijen expliciet anders overeenkomen).

    Als de gemeente 7:290 BW-bedrijfsruimte verhuurt, ligt de zaak naar onze mening anders. Indien de contractueel overeengekomen bestemming in strijd blijkt te zijn met het bestemmingsplan, achten wij de kans groot dat een rechter oordeelt dat de gemeente vanwege haar specifieke hoedanigheid en deskundigheid wel ‘geacht moet worden bekend te zijn’ met die strijdigheid en dat de gemeente de huurder daarover had moeten informeren. Een geslaagd beroep op dwaling ligt dan – uitzonderingen daargelaten – voor de hand. Wij verwijzen hiervoor naar rechtsoverweging 4.2.2 van de Hoge Raad:

    4.2.2 […] Zoals in Parl. Gesch. Boek 6, p. 909, is vermeld, mag een verplichting tot ‘preventief’ inlichten niet te snel worden aangenomen, en zal van een ‘behoren in te lichten’ in het algemeen slechts sprake zijn als de wederpartij van de dwalende zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was. Een dergelijke verplichting mag ook aangenomen worden indien die wederpartij, bijvoorbeeld vanwege haar deskundigheid ten aanzien van de omstandigheid waaromtrent gedwaald wordt, geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn. Een geslaagd beroep op dwaling door de huurder ligt dan – uitzonderingsgevallen daargelaten – voor de hand.

    Uiteraard is het mogelijk om in de huurovereenkomst afwijkende afspraken te maken. Dat vereist maatwerk.