blog

    Afbreken van onderhandelingen bij verlenging van een overeenkomst

    Afbreken van onderhandelingen bij verlenging van een overeenkomst

    Agrariërs worden regelmatig benaderd met de vraag of er ruimte op hun percelen is voor het plaatsen van zonneparken. Vaak worden er afspraken gemaakt over de periode waarop die percelen gereserveerd zijn voor een zonnepark in afwachting van de daadwerkelijke realisatie. De vraag is alleen hoelang een agrariër het betreffende perceel moet reserveren en wanneer het vrij staat onderhandelingen over die reservering eenzijdig af te breken.

    In de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 16 augustus 2019 is geoordeeld over zogenaamde afgebroken onderhandelingen. De rechtbank oordeelt dat het de agrariër in dit specifieke geval vrij stond onderhandelen over de verlenging van de reserveringsovereenkomst af te breken. Hier was uitdrukkelijk onderhandeld over de clausule rondom verlenging en mocht er nog niet het gerechtsvaardigde vertrouwen zijn dat de overeenkomst daadwerkelijk verlengd zou worden.

    Optieovereenkomst

    Powerfield ontwikkelt en exploiteert zonneparken. Dat betreft percelen land waarop zonnepanelen worden geplaatst voor het opwekken van elektriciteit. Op 7 februari 2017 sluit Powerfield twee reserveringsovereenkomsten met een eigenaar van (agrarische) grond, (hierna: ‘de Agrariër’). Hierin is onder meer bepaalt dat: 

    “Partijen vooruitlopend op de nog te sluiten Definitieve Overeenkomst, waarbij de gronden gedurende 25 jaar, optioneel te verlengen met 5 jaar, zullen worden gebruikt voor de grootschalige opwekking van zonne-energie

    (…)

    7. [De Agrariër] voorafgaand aan de Definitieve Overeenkomst, het Perceel gedurende de periode van één jaar – te rekenen vanaf ondertekening van de overeenkomst – exclusief voor Powerfield reserveert. Powerfield heeft de optie deze termijn met 1 jaar (en daarna in overleg) te verlengen indien men voor het verstrijken van de einddatum schriftelijk (per post of per mail) aangeeft hiervan gebruik te willen maken.”

    Voorafgaand aan de reserveringsovereenkomst heeft Powerfield twee afwijkende conceptversies aan de Agrariër voorgelegd, die niet zijn geaccepteerd. Eerst de bepaling dat Powerfield jaarlijks de optie kan verlengen en vervolgens dat het perceel 2 jaar exclusief wordt gereserveerd voor Zonnepark Dokkum BV.

    Na gebruikmaking van de optie tot verlenging van de reserveringsovereenkomst met één jaar, wenst Powerfield een jaar later nogmaals een verlenging voor de duur van een jaar tot 7 februari 2020. Partijen treden met elkaar in overleg. Uiteindelijk laat de Agrariër per mail weten af te zien van verdere samenwerking omdat het gedane aanbod Powerfield niet langer de meest aantrekkelijke partij maakt. Telefonisch heeft de bestuurder van Powerfield laten weten begrip te hebben voor die beslissing en wenst de Agrariër succes.

    Toch niet helemaal, want een maand later volgt een beslag op diverse percelen grond van de Agrariër en is in kort geding onder meer een verbod gevorderd met derden, anders dan Powerfield te onderhandelen over reservering of ingebruikname van de percelen.

    Oordeel voorzieningenrechter: afbreken van onderhandelingen is toegestaan

    De voorzieningenrechter oordeelt dat Powerfield enkel de eerste verlenging van de reserveringsperiode eenzijdig kon bewerkstelligen. Volgende verlengingen kunnen enkel in overleg tussen partijen tot stand komen. Hierover zijn partijen in overleg getreden en is nu de vraag of partijen in een stadium waren gekomen waarin het een onderhandelde partij niet meer vrijstaat de onderhandelingen eenzijdig af te breken.

    Daarvan is sprake wanneer bij de wederpartij het gerechtvaardigde vertrouwen heeft dat bij voortzetting van die onderhandelingen aannemelijk is dat de overeenkomst waarover onderhandeld werd, tot stand zou komen.

    In dit specifieke geval hebben er over de (tweede) verlenging drie gesprekken tussen partijen plaatsgevonden. Er zijn geen gespreksverslagen aanwezig en partijen verschillen van mening over de inhoud. De voorzieningenrechter kan in het kort geding niet vaststellen welke items zijn besproken en welke hobbels nog genomen moeten worden voor een overeenstemming over de derde reserveringsperiode. Wel acht de voorzieningenrechter aannemelijk dat de door Accon AVM geadviseerde voorwaarden/aandachtspunten onderwerp van gesprek zijn geweest. Dit volgt onder meer uit een intern bericht van de bestuurder van Powerfield.

    De voorzieningenrechter acht het afbreken van de onderhandelingen door de Agrariër toegestaan en acht toewijzing van de vordering van Powerfield in een mogelijke bodemprocedure vooralsnog niet aannemelijk. Verder wordt er belang toegekend aan de mededeling dat Powerfield berustte in het beëindigen van de relatie tussen partijen. De voorzieningenrechter weegt mee dat na deze mededeling een overeenkomst met derden is gesloten en dat de Agrariër er vanuit mocht gaan dat hij daartoe vrij stond.

    Belang voor de praktijk: leg zaken goed vast

    Als partijen in onderhandeling zijn, is het van belang zaken goed vast te leggen. Dat ziet ook op zaken die nog ter discussie staan op dat moment. Als één partij de onderhandelingen dan staakt, kan beoordeeld worden of die partij schadeplichtig is. Wil een partij zelf de onderhandelingen stoppen, laat dan iemand mee kijken of dat in die fase nog mogelijk is zonder vergoeding van schade aan de andere kant.

    Ook volgt uit de jurisprudentie rondom afgebroken onderhandelingen dat voorgaande concepten van belang zijn bij de uitleg van de bedoelingen van partijen. Partijen moeten zich er van bewust zijn dat gespreksnotities voor een belangrijke onderbouwing kunnen zorgen. Staat daarin iets wat niet juist of onvolledig is, geef dat dan direct aan. Voorkomen moet worden dat dit in een later stadium voor problemen zorgt.

    Zijn er vragen met betrekking tot (het afbreken van) onderhandelingen of meer specifiek reserveringsovereenkomsten voor zonneparken, neem dan contact op met mij!