blog

    Alleen de pachter kan zich beroepen op de voor hem geschreven beschermingsbepalingen

    Alleen de pachter kan zich beroepen op de voor hem geschreven beschermingsbepalingen

    Als landbouwgrond wordt verpacht, maar de afspraken niet goed zijn vastgelegd, kan discussie ontstaan. Bijvoorbeeld de verplichting jaarlijks geliberaliseerde pachtovereenkomsten aan te gaan. Hoe zit het dan precies met de beschermingsbepalingen van pacht?

    In het arrest van 19 maart 2019 oordeelt de pachtkamer dat (uitsluitend) de pachter een beding kan vernietigen waarmee ten nadele van de pachter is afgeweken van de beschermingsbepalingen. Hierdoor is de verpachter verplicht jaarlijks op grond van een geliberaliseerde pachtovereenkomst aan pachter 10-11 ha grond te verpachten, voor zolang de hoevepacht voortduurt.

    Pacht

    Voor de beschermingsbepalingen van pacht zijn twee pachtvormen van belang: reguliere en geliberaliseerde pacht. Deze pachtvormen verschillen van elkaar, vooral voor wat betreft de rechtsbescherming. Reguliere pacht heeft van oudsher als doel het waarborgen dat een agrariër voor langere tijd een boerderij kan exploiteren en gedane investeringen kan terugverdienen. Het pachtrecht kent daarom voor de reguliere pacht dwingendrechtelijke bepalingen ter bescherming van de pachter. Deze dwingende regels zijn deels als belemmerend en beperkend ervaren. Daarom zijn er andere bijzondere pachtvormen door de wetgever ingevoerd met minder beschermingsbepalingen, zoals de geliberaliseerde pacht. De rechtsbescherming bij geliberaliseerde pacht is veel minder.

    Feiten uit het arrest van 19 maart 2019

    Tussen de eigenaar van een landgoed en een melkveehouder staat ter discussie of wederom aanvullende landbouwgronden aan de melkveehouder moeten worden verpacht. Regulier werd een hoeve met 28 ha grond verpacht en geliberaliseerd werden tot 2013 andere landbouwgronden (10-11 ha) ter aanvulling van het areaal verpacht. Relevant is daarbij dat de melkveehouder de pachtrechten in 2002 had overgenomen. De (voormalig) verpachter en hij spraken af dat jaarlijks geliberaliseerde pachtovereenkomsten moesten worden aangeboden voor de aanvullende landbouwgronden zolang de hoevepacht voortduurt.

    Standpunt verpachter

    De (huidige) verpachter meent dat die afspraak in strijd is met de wet, althans het karakter van een geliberaliseerde pachtovereenkomst. Bovendien zou zij als opvolgend verpachter niet gebonden zijn aan die afspraak, omdat het geen kernverplichting is op grond van artikel 7:361 lid 3 BW.

    Oordeel van het Hof Arnhem

    Het Hof oordeelt dat indien afgeweken is van de beschermingsbepalingen van pacht, enkel de pachter een beroep op vernietiging kan doen. De rechter ziet geen grond voor nietigheid van de bepaling over het jaarlijks moeten aanbieden van geliberaliseerde pachtovereenkomsten.

    In de procedure is vast komen te staan dat in 2002 bij de pachtovername tussen de melkveehouder en de (voormalig) verpachter overeengekomen is, dat de melkveehouder recht heeft op opeenvolgende geliberaliseerde verpachting van gronden van het landgoed van 10-11 ha. Alleen zo verwachtte de melkveehouder een rendabel bedrijf te kunnen voeren. Deze afspraak maakt dat de verpachter gehouden is jaarlijks geliberaliseerde pachtovereenkomsten aan te bieden voor de aanvullende gronden van 10-11 ha. Het Hof vindt dat deze afspraak onmiddellijk verband heeft met het hebben van het gebruik van de zaak tegen betaling van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:361 lid 3 BW en dus wel een kernverplichting. Niet bepalend is daarbij of de (huidige) verpachter bij de verwerving van het landgoed op de hoogte was van deze afspraak. De strekking van artikel 7:361 BW brengt mee dat het onjuist of onvolledig voorgelicht zijn voor rekening van de verpachter komt.

    Het Hof is van mening dat de afspraak tussen de verpachter en de melkveehouder enigszins lastig in te passen is in de systematiek van pacht, maar alleen een pachter kan opkomen tegen afwijkingen van beschermingsbepalingen. Daardoor is de verpachter in deze procedure gehouden aan die afspraak. Wees je er dus van bewust dat afspraken duidelijk schriftelijk worden vastgelegd. Dit voorkomt discussie, zeker als er sprake is van een rechtsopvolger die niet betrokken was bij de onderhandelingen.

    Wil je meer weten over dit onderwerp, neem dan vrijblijvend contact met mij op.