Beëindiging van de pachtovereenkomst: wat zijn de mogelijkheden?
Als verpachter van een stuk grond kan het zijn dat je niet langer een pachter daarop wenst. Bijvoorbeeld, omdat de situatie is veranderd en je de grond aan een ander in gebruik wil geven. Maar het kan ook zijn dat de pachter zijn verplichtingen niet nakomt. Kan de verpachter een pachtovereenkomst dan zo maar beëindigen? Er zijn meerdere punten waar je rekening mee moet houden, waarbij als eerste de vraag speelt of je kiest voor ontbinding of opzegging. In deze blog bespreken wij deze twee mogelijkheden om tot beëindiging te komen.
Twee manieren van eenzijdige beëindiging
Natuurlijk kan een overeenkomst, en dus ook een pachtovereenkomst beëindigd worden met wederzijds goedvinden. Eenzijdige beëindiging van een pachtovereenkomst kan niet zomaar. Er zijn dan eigenlijk twee mogelijkheden om tot beëindiging te komen: ontbinding of opzegging.
Ontbinding van een pachtovereenkomst
Komt een pachter zijn verplichtingen op grond van de pachtovereenkomst niet na, dan kan de pachtovereenkomst mogelijk worden ontbonden. Ontbinding van de pachtovereenkomst vindt altijd plaats via de rechter, tenzij het genot van het gepachte geheel onmogelijk wordt zoals bedoeld in artikel 7:343 lid 1 BW. Er zijn enkele veel voorkomende gevallen waarin ontbinding van de pachtovereenkomst aan de orde kan zijn.
Gepachte wordt niet (meer) gebruikt voor bedrijfsmatige landbouw
Uit de wet volgt dat de pachter in ieder geval geacht wordt in de nakoming van zijn verplichtingen tekort te zijn geschoten, indien hij het gepachte niet gebruikt voor de uitoefening van de bedrijfsmatige landbouw (artikel 7:376 lid 1 sub a jo. artikel 7:312 BW). Het gebruiken van grond voor de bedrijfsmatige landbouw is een kernverplichting voor de pachter.
In vaste pachtrechtspraak zijn gezichtspunten ontwikkeld die de rechter betrekt in de beoordeling of er sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Deze gezichtspunten zijn:
a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
b. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;
een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.”
Wanneer de pachter bijvoorbeeld een klein bedrijf exploiteert dat nauwelijks winstgevend is en de pachter daarnaast nog een fulltime baan buiten de landbouw heeft, kan op grond van de gezichtspunten tot de conclusie worden gekomen dat geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Het is belangrijk om te beseffen dat gezichtspunten handvatten zijn voor de rechter en géén cumulatieve vereisten.
Niet of onvolledig betalen van de pachtprijs
De pachter is verplicht om de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen (artikel 7:346 BW). Doorgaans bestaat de tegenprestatie uit betaling van een geldsom: de pachtprijs. Als de pachtprijs niet of onvolledig wordt betaald, kan dit reden zijn voor ontbinding van de pachtovereenkomst.
Stel dat eenmalig € 100,- te weinig wordt betaald: dat zal een onvoldoende ernstige tekortkoming zijn om ontbinding van de pachtovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij zal de rechter de pachter dan mogelijk een laatste kans geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen, een zogenaamde terme de grâce. Als echter sprake is van regelmatige nalatigheid of zelfs van stelselmatige wanbetaling, ligt dat anders. Des te vaker niet of niet volledig wordt betaald en hoe langer dat duurt, des te eerder een ontbindingsvordering zal worden toegewezen.
Niet nakoming van andere verplichtingen uit de pachtovereenkomst
Schending van andere verplichtingen uit de pachtovereenkomst kunnen ook reden zijn voor ontbinding. De wet bepaalt dat de pachter in ieder geval wordt geacht in de nakoming van zijn verplichtingen te zijn tekortgeschoten indien hij de in de pachtovereenkomst neergelegde beheersverplichtingen voor behoud van op het gepachte aanwezige natuurwaarden niet naleeft of anderszins schade daaraan toebrengt (artikel 7:376 lid 1 sub b BW). Ook wanneer er bijvoorbeeld sprake is van een schending van onderhoudsverplichtingen kan ontbinding aan de orde zijn. Of wanneer de pachter het gepachte gebruikt in strijd met de in de pachtovereenkomst opgenomen bestemming. Let wel op dat de rechter altijd in de beoordeling meeneemt of de tekortkoming(en) voldoende ernstig is/zijn om ontbinding te rechtvaardigen.
Opzegging van een pachtovereenkomst
Een ontbinding is op elk moment van de looptijd van een pachtovereenkomst mogelijk. Opzegging daarentegen kan tegen het einde van de looptijd van een pachtovereenkomst met inachtneming van de wettelijke opzeggingsvereisten. Voor opzegging is relevant of er sprake is van een reguliere of geliberaliseerde pachtovereenkomst.
Reguliere pachtovereenkomst
De reguliere pachtovereenkomst kan door zowel pachter als verpachter maximaal één jaar voor beëindiging van de lopende pachtovereenkomst worden opgezegd (artikel 7:367 lid 1 BW). Dat moet gebeuren bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief (artikel 7:376 lid 2 BW).
De verpachter moet in de opzegging de gronden voor opzegging vermelden. Als dat niet gebeurt, is de opzegging nietig (artikel 7:368 BW). Als de pachter binnen zes weken na de opzegging bij deurwaardersexploot of aangetekende brief met opgave van redenen mededeelt dat hij zich verzet tegen de opzegging, blijft de opgezegde overeenkomst van kracht (artikel 7:369 lid 1 BW). In dat geval kan de verpachter naar de rechter stappen en vorderen dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de pachtovereenkomst eindigt (artikel 7:369 lid 2 BW).
Toewijzing van de opzeggingsvordering
De beëindigingsvordering van de verpachter kan slechts worden toegewezen als (artikel 7:370 BW):
a. de bedrijfsvoering door de pachter niet is geweest zoals een goed pachter betaamt of de pachter anderszins ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen;
b. de verpachter aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verpachte duurzaam in gebruik wil nemen en hij het verpachte daartoe dringend nodig heeft;
c. een redelijke afweging van de belangen van de verpachter bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de pachter bij verlenging van de overeenkomst in het voordeel van de verpachter uitvalt;
d. de pachter niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe pachtovereenkomst, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de pachtprijs inhoudt;
e. aan de gronden voor algehele ontbinding van de pachtovereenkomst krachtens artikel 377 is voldaan.
Indien geen van bovengenoemde gevallen zich voordoet, bestaat er ook geen ruimte om de reguliere pachtovereenkomst succesvol op te zeggen. Daarbij is het aan de rechter om te beoordelen of een van deze opzeggingsgronden ook daadwerkelijk aan de orde is. Als dat het geval is dan kan de rechter zich uitspreken over de beëindiging (en daarmee een einddatum) van de pachtovereenkomst.
Geen verschil tussen opzegging en ontbinding?
Als de pachter tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, kan mogelijkheid bestaan tot zowel opzegging (artikel 7:370 lid 1 sub a BW) als ontbinding (artikel 7:376 lid 1 BW) van de pachtovereenkomst. Daarbij kijkt de rechter naar de resterende looptijd en de opzeggingsvereisten. Ontbinding kan op elk moment plaatsvinden, terwijl opzegging tegen het einde van de looptijd aan de orde is. Net zoals bij ontbinding, beoordeelt de rechter ook bij opzegging of de tekortkoming beëindiging van de pachtovereenkomst rechtvaardigt. Van belang is dat de tekortkoming voldoende ernstig moet zijn. Voor wat betreft deze beoordeling bestaat er dus geen wezenlijk verschil tussen opzegging en ontbinding.
Wel biedt de belangenafweging extra mogelijkheden bij opzegging. Deze belangenafweging neemt een centrale positie in binnen de opzegging en beëindiging van een pachtovereenkomst. Iedere grond die zich niet laat benoemen in termen van de andere opzeggingsgronden (zie artikel 7:370 onder a, b, d of e BW) wordt vaak onder de belangenafweging geschaard. Mochten vervolgens andere beëindigingsgronden van een verpachter niet aan de orde zijn, dan kan een belangenafweging toch nog leiden tot een beëindiging. De rechter zal daarbij kijken of toewijzing van de beëindigingsvordering mogelijk is, doordat een redelijke afweging van de belangen van de verpachter bij beëindiging van de pachtovereenkomst tegen die van de pachter bij verlenging van de pachtovereenkomst in het voordeel van de verpachter uitvalt.
Geliberaliseerde pachtovereenkomst
Voor geliberaliseerde pachtovereenkomsten geldt veel meer vrijheid voor partijen om overeen te komen wat zij willen, zolang er geen dwingend rechtelijke regels dat verhinderen. Zo kunnen partijen (inmiddels) in een geliberaliseerde pachtovereenkomst opnemen dat tussentijdse beëindiging toegestaan is. Partijen kunnen zelf hiervoor opzeggingsgronden overeenkomen, waarbij die opzeggingsgronden wel objectief bepaalbaar moeten zijn. Bijvoorbeeld dat er sprake is van een bestemmingsplanwijziging of dat het perceel in eigendom overgedragen wordt.
Subjectieve opzeggingsgronden zijn niet toegestaan. Bijvoorbeeld dat een verpachter “geen zin” meer heeft in een pachter op zijn grond. Dat is iets wat ziet op de beleving van een van de partijen en is onvoldoende objectief.
Les voor de praktijk
Heb je te maken met een pachtovereenkomst en wil je weten of er gronden aanwezig zijn voor ontbinding of opzegging? Zorg er dan voor dat je goed de huidige situatie in kaart brengt. Het is geen zekerheid dat een rechter voldoende redenen ziet om de ontbinding van de pachtovereenkomst of vordering tot beëindiging daarvan toe te wijzen. Bij die beoordeling kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
Vragen?
Heb je vragen over jouw mogelijkheden tot beëindiging van een pachtovereenkomst? Of komt een partij zijn verplichtingen niet na uit de pachtovereenkomst en wil je graag advies of bijstand in een procedure? Neem dan contact op met José Jochemsen-Vernooij of Stan Wannet.
Stel je vragen aan onze specialisten
“Neem contact met mij op en ontvang antwoord op jouw vragen. Ik ben bereikbaar per mail of telefoon.”
