blog

    De koop van een woonboerderij: waar moet je op letten?

    Afbeelding voor De koop van een woonboerderij: waar moet je op letten?

    Het kopen van een woning is spannend. Het is voor velen immers de grootste aankoop van hun leven. Als je een woning koopt, wil je er zeker van zijn dat deze aan je verwachtingen voldoet. Je wilt niet achteraf met buikpijn blijven zitten omdat je de spreekwoordelijke ‘kat in de zak’ hebt gekocht. Gelet daarop moet je met veel zaken rekening houden.

    Dat geldt in het bijzonder voor de koop van een woonboerderij. Een woonboerderij verschilt van een reguliere woning in een stad of dorp. Maar waarom verschilt de koop van een woonboerderij van de koop van een reguliere woning? En waar moet je bij de koop van een woonboerderij extra op letten? In deze blog ga ik hier uitgebreid op in.

    De ligging van de woonboerderij is vaak van belang

    Woonboerderijen liggen doorgaans in het buitengebied. De ligging maakt dat kopers van woonboerderijen andere verwachtingen moeten hebben dan iemand die een woning koopt in de stad of het dorp. Als koper van een woonboerderij moet je er bijvoorbeeld rekening mee houden dat de boerderij in het verleden onderdeel is geweest van agrarische bedrijvigheid. Die agrarische bedrijvigheid kan de nodige gevolgen hebben voor de koper.

    Mag je hetzelfde verwachten van een reguliere woning als van een woonboerderij?

    Als koper mag je verwachten dat een woning voor normaal gebruik geschikt is. Dat betekent veelal dat je de woning voor langere tijd veilig moet kunnen bewonen. Van een oude woning of een woning met achterstallig onderhoud, mag je logischerwijs minder verwachten. Verder moet je rekening houden met rapporten over de woning (zoals een bouwkundig rapport). Ten slotte zijn de mededelingen die de verkoper en/of zijn makelaar doen van belang voor wat je van een woning mag verwachten.

    Voor woonboerderijen geldt veelal een lager verwachtingsniveau dan voor woningen in de stad of het dorp. Dat komt omdat woonboerderijen vaak nog gerenoveerd moeten worden. Je kunt als koper dan minder hoger eisen stellen aan het gebruik van de boerderij.

    Scherp zijn bij de (ver)koop van een woning of woonboerderij

    Bij de (ver)koop van een woning of woonboerderij hebben de koper en de verkoper allebei een taak. De koper heeft een onderzoeksplicht. Dat houdt in dat de koper zijn ogen en oren tijdens bezichtigingen en daarna goed de kost moet geven. De koper moet vragen stellen en aanvullend onderzoek laten doen als daarvoor aanleiding is. Dat kan bijvoorbeeld nodig zijn als er twijfels zijn over de bouwkundige staat van de woning of woonboerderij.

    Onderhoudstoestand woonboerderij van groot belang

    Voor de koop van een woonboerderij is de onderhoudstoestand van groot belang. Ook is van belang of de bodem verontreinigd is en of er asbest aanwezig is. Verder is belangrijk wat er in het geldende bestemmingsplan staat. Ten slotte is de vraag of er bepaalde juridische verplichtingen zijn, zoals een recht van overpad dat ervoor zorgt dat bijvoorbeeld de buurman over jouw grond mag lopen.

    Verkoper heeft mededelingsplicht

    De verkoper heeft op zijn beurt een mededelingsplicht. Dat betekent dat de verkoper de koper moet informeren over ernstige gebreken die niet gemakkelijk te ontdekken zijn. Uiteraard geldt dat alleen voor gebreken die bij de verkoper bekend zijn.

    Een verkoper moet bijvoorbeeld informeren bij een gebrek in de fundering dat voor de koper niet zichtbaar is. Daarbij is van belang dat de verkoper open kaart speelt over het gebrek en niet alleen hints geeft. Als de verkoper zwijgt, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de schade die de koper daardoor lijdt. Voor verkopers en hun makelaars is het dus belangrijk om open en eerlijk te zijn over de te verkopen woning. Het voorkomt vervelende aansprakelijkheidskwesties en juridische procedures.

    Bodem- en asbestverontreiniging: bij een woonboerderij altijd rekening mee houden

    Moet je bij de koop van een woonboerderij rekening houden met mogelijke bodem- en asbestverontreiniging? Volgens de meeste rechters wel. Het is immers algemeen bekend dat bij de bouw van agrarische gebouwen veelvuldig asbest werd gebruikt. Daarnaast kwam bij sloop van de gebouwen ook vaak asbest in de grond.

    Verder is algemeen bekend dat door het agrarisch gebruik van de grond vaak bodemverontreiniging aanwezig is. Bijvoorbeeld door het gebruik van bestrijdingsmiddelen. Gelet daarop valt een bepaalde mate van verontreiniging in het normale verwachtingspatroon bij de koop van een woonboerderij.

    Verkopers vrijwel alleen aansprakelijk bij ernstige verontreiniging

    Kopers van woonboerderijen kunnen de verkoper dus vrijwel nooit succesvol aansprakelijk stellen voor de saneringskosten als gevolg van enige mate van verontreiniging. Dat is anders als er sprake is van een ernstige verontreiniging. Hier hoeft de koper geen rekening te houden.

    Het gaat dan bijvoorbeeld om een verontreiniging die ervoor zorgt dat wonen in de boerderij vanwege de gezondheidsrisico’s niet verantwoord is. In dat geval wordt immers het normale gebruik van de woonboerderij onmogelijk gemaakt. De koper kan dan meestal wel met succes de verkoper aansprakelijk stellen voor de saneringskosten en de overige schade die wordt geleden.

    Het bestemmingsplan van de woonboerderij: wees alert

    Als een woonboerderij aan een burger te koop wordt aangeboden, mag die burger normaal gesproken verwachten dat hij in de woonboerderij mag wonen. Met andere woorden: hij mag verwachten dat het geldende bestemmingsplan bewoning door een burger toestaat.

    Woonboerderij heeft in het bestemmingsplan nog weleens een agrarische bestemming

    Toch komt het nogal eens voor dat een boerderij met agrarische bestemming aan een burger wordt verkocht. Die bestemming heeft tot gevolg dat de boerderij enkel bedrijfsmatig (dus door een agrariër) mag worden gebruikt. Burgerbewoning is in dat geval niet toegestaan. Als je als burger toch in de woning gaat wonen, kan de gemeente maatregelen nemen om de burgerbewoning te stoppen. Dat wil je als koper vanzelfsprekend voorkomen. Het is daarom aan te raden om het geldende bestemmingsplan te raadplegen voordat je een woonboerderij koopt. Van belang is dat de boerderij de bestemming ‘wonen’ heeft. Zo weet je zeker dat burgerbewoning is toegestaan.

    Koop van (woon)boerderij wordt teruggedraaid

    Maar wat als je een boerderij koopt in de veronderstelling dat je er mag wonen, terwijl achteraf blijkt dat dat niet zo is? In de meeste gevallen zal normaal gebruik van de boerderij dan niet mogelijk zijn. Er wonen mag simpelweg niet. In de rechtspraak is bepaald dat van een koper in het algemeen niet mag worden verwacht dat hij een procedure tot wijziging van het bestemmingsplan afwacht. Of dat hij genoegen neemt met de belofte van de gemeente dat de bewoning zal worden gedoogd. In dergelijke gevallen draait de rechter de koop van een boerderij met agrarische bestemming vaak terug.

    De koopovereenkomst: let op de ouderdomsclausule

    Zelfs als je eenmaal te horen hebt gekregen dat jij de gelukkige koper bent van een woonboerderij blijft het oppassen. In de koopovereenkomst wordt namelijk steeds vaker een zogenoemde ‘ouderdomsclausule’ opgenomen. Met deze bepaling in de overeenkomst verklaart de koper dat hij ermee bekend is dat de woonboerderij oud is.

    Het gevolg daarvan is dat de koper veel lagere eisen mag stellen aan de bouwkwaliteit. Bijvoorbeeld als het gaat om de funderingen, vloeren, leidingen, riolering en de aanwezigheid van ongedierte (zoals houtworm) en schimmels. De schade als gevolg van deze gebreken is lastig te verhalen op de verkoper. Door de ouderdomsclausule is de verkoper ook minder gemakkelijk aansprakelijk te stellen. De koper mag door de ouderdomsclasule namelijk niet zoveel verwachten van de woonboerderij. Denk dus goed na over de risico’s van een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Daarmee voorkom je buikpijn achteraf.

    Vragen?

    Heb je vragen over de juridische aspecten van de (ver)koop van (agrarisch) vastgoed? Neem dan contact op met Rico Ligtvoet via r.ligtvoet@hekkelman.nl of 024-3828335.

    Geen blog meer missen?

    Wij houden je op de hoogte

    Afbeelding voor Wiebe van de Rijt