blog

    De verkoop van een woning met agrarische bestemming: het blijft opletten!

    Rico Ligtvoet
    Rico Ligtvoet Publicatiedatum: 19 januari 2022 Laatste update: 19 januari 2022
    Afbeelding voor De verkoop van een woning met agrarische bestemming: het blijft opletten!

    Wil je een woning (ver)kopen in het buitengebied, dan zijn er een aantal valkuilen waar je rekening mee moet houden. Een belangrijke valkuil is de bestemming van de woning. Het kan immers zo zijn dat de woning geen woonbestemming heeft, maar een agrarische bestemming.

    Kom je er te laat achter? Dan kan dat schade tot gevolg hebben. Zo ook in deze uitspraak van de Rechtbank Gelderland, waarin de verkopende partij de schade op zijn makelaar probeert te verhalen.

    De verkoop van de woning

    Verkoper woont sinds 2008 in de woning. In de koopakte uit 2008 staat dat het pand wordt geleverd als woonhuis. In 2018 besluit verkoper om de woning te verkopen. Hij neemt daarvoor contact op met de makelaar. De makelaar taxeert de woning op € 445.000.

    Vlak voordat verkoper de makelaar opdracht geeft om de woning te verkopen, melden vrienden van zijn buren zich. Zij zijn geïnteresseerd in de woning en doen een bod van €446.000. Verkoper accepteert het bod. Hij geeft de gegevens van kopers en de overeengekomen koopprijs door aan de makelaar en vraagt de makelaar om de koop verder af te handelen. In de opdrachtbevestiging geeft de makelaar aan dat de opdracht zich beperkt tot ‘afwikkeling van de verkoop van de woning.’

    Vervolgens stuurt verkoper het ingevulde vragenformulier over de woning op naar de makelaar. Op het vragenformulier staat dat verkoper de woning gebruikt als woning/praktijk. De vraag of dat gebruik volgens de gemeente is toegestaan, beantwoordt verkoper met ‘ja’. Later geeft verkoper nog aan dat de woning vroeger onderdeel uitmaakte van een groter perceel, waarop ook kassen stonden.

    Kopers ruiken onraad

    Na het tekenen van de koopovereenkomst, maar voor de levering van de woning, komt de architect van kopers erachter dat de woning geen woonbestemming heeft. Ter plaatse geldt een agrarische bestemming. Het gevolg daarvan is dat de woning alleen als agrarische bedrijfswoning mag worden gebruikt. Burgers mogen er niet in wonen. De makelaar stelt verkoper op de hoogte van de bevindingen van de architect, waarna verkoper in gesprek gaat met kopers over een oplossing.

    Uiteindelijk spreekt verkoper met kopers af dat de koopprijs vanwege de agrarische bestemming wordt verlaagd naar € 426.000. en dat de levering van de woning wordt verplaatst naar later dat jaar. In de tussentijd vraagt verkoper een vergunning aan om de woning te mogen gebruiken als burgerwoning.

    De extra kosten die worden gemaakt voor het aanvragen van de vergunning wil de verkoper verhalen op de makelaar.  Hetzelfde geldt voor de schade als gevolg van de verlaagde koopprijs. Het gaat daarbij om een bedrag van ruim € 34.000.

    De zorgplicht van de makelaar

    Verkoper verwijt de makelaar dat hij niet heeft voldaan aan zijn zorgplicht. De makelaar had volgens verkoper het bestemmingsplan moeten raadplegen en de bestemming moeten controleren.

    Dat lag volgens verkoper voor de hand omdat hij de makelaar had gewezen op het agrarische verleden van het perceel. Vervolgens had de makelaar verkoper en koper daarvan op de hoogte moeten stellen. Nu de makelaar dat niet heeft gedaan, is een onjuiste koopovereenkomst opgesteld, waardoor verkoper schade lijdt. Verkoper kon immers niet aan de koopovereenkomst voldoen, omdat hij de woning niet als burgerwoning kon leveren. Daardoor was hij genoodzaakt om een lagere koopprijs te accepteren en om extra kosten te maken.

    De makelaar is het niet eens met dit verwijt. Hij zegt dat hij alleen opdracht had om een koopovereenkomst op te stellen. Bemiddeling bij de verkoop was niet nodig, omdat de koop al was gesloten. Om die reden is de makelaar ook een gereduceerd tarief overeengekomen met verkoper.

    Makelaar had beperkte opdracht

    De rechtbank oordeelt dat uit de overeenkomst tussen verkoper en de makelaar inderdaad een beperkte mate van dienstverlening door de makelaar blijkt. Het ging slechts om de afwikkeling van de mondelinge koopovereenkomst die al tussen verkoper en kopers was gesloten.

    Alle essentiële onderdelen van de koop stonden al vast. Duidelijk was wie de kopers waren, om welke woning het ging, wat de koopprijs was en wanneer de woning zou worden overgedragen. Omdat er met kopers al overeenstemming was, had de makelaar volgens de rechtbank geen reden om onderzoek te doen naar de bestemming van de woning.

    Geen sprake van bijzondere omstandigheden

    Verkoper vindt dat er sprake is van bijzondere omstandigheden. Hij heeft immers bij de makelaar aangegeven dat de woning aanvankelijk deel uitmaakte van een glastuinbouwgebied. Verkoper vindt dat de makelaar daardoor bedacht had moeten zijn op de agrarische bestemming. Zeker omdat de makelaar meer dan dertig jaar ervaring heeft.

    De makelaar stelt daar tegenover dat in de koopakte uit 2008 staat dat het onroerend goed een woonbestemming had. Verder is van belang dat verkoper zelf altijd ter plaatse heeft gewoond. Daarnaast heeft verkoper op het vragenformulier aangegeven dat het gebruik als woning was toegestaan. Ten slotte vindt de makelaar van belang dat ontwikkelplannen in de omgeving voorzien in woningbouw. In de directe omgeving zijn namelijk meerdere woningen gelegen met een woonbestemming.

    Dit alles maakt dat er volgens de rechtbank geen aanleiding was voor de makelaar om onderzoek te doen naar de bestemming die op de woning rustte. De makelaar heeft niet in strijd met zijn zorgplicht gehandeld. Verkoper wordt door de rechtbank in het ongelijk gesteld.

    Conclusie: check de bestemming bij de koop van onroerend goed

    Bij een bemiddelingsopdracht zal een makelaar in de regel het bestemmingsplan moeten controleren. Hij zal daarover verkoper en koper moeten informeren. Als hij dat niet doet, liggen aansprakelijkheidsrisico’s op de loer vanwege een schending van de zorgplicht.

    In dit specifieke geval was geen sprake van een schending van de zorgplicht, omdat de makelaar maar een beperkte opdracht van de verkoper had. Hij hoefde alleen maar de verkoop af te wikkelen door de koopovereenkomst op te stellen. Koper en verkoper hadden immers de essentiële onderdelen van de koop zelf al vastgesteld.  In dat geval mag van een makelaar niet worden verwacht dat hij onderzoek doet naar het bestemmingsplan.

    Desalniettemin is het voor alle partijen goed om het bestemmingsplan te controleren bij de (ver)koop van onroerend goed. De verkoper en makelaar kunnen daardoor potentiële kopers juist informeren en potentiële kopers weten wat zij kopen. Ook voorkom je teleurstelling en schade achteraf, zoals in deze zaak.

    Vragen?

    Heb je vragen over de zorgplicht, de koop van (agrarisch) onroerend goed of andere vastgoedcontracten? Neem dan contact op met Rico Ligtvoet via het e-mailadres r.ligtvoet@hekkelman.nl of via het telefoonnummer 024-382 83 35.

    Geen blog meer missen?

    Wij houden je op de hoogte

    Afbeelding voor Judith Schröder