blog

    Koop woonboerderij: bijbehorend weiland ernstig verontreinigd door asbest

    Paul HerderPublicatiedatum: 1 juni 2016
    Koop woonboerderij: bijbehorend weiland ernstig verontreinigd door asbest

    Voormalige boerderijen worden vaak verkocht als woonboerderij. In sommige gevallen valt de koop tegen en blijkt van de aanwezigheid van allerlei gebreken. Vaak hangen die samen met het oorspronkelijke gebruik als boerderij en gebruikspraktijken die in het verleden heel normaal waren. Voor een koper kan dat zeer vervelend uitpakken. Dat blijkt uit een geval waarover het Hof Arnhem-Leeuwarden zich recent moest buigen. Naast gebreken aan het dak van de woonboerderij bleek ook asbest in het bijbehorende weiland te zijn gestort. De kopers claimden vergoeding van de saneringskosten.

    Koop woonboerderij

    Verkocht werd een “op een werkelijk prachtige locatie te midden van natuurgebied en landerijen, sfeervol, goedonderhouden woonboerderij (…) en aangrenzend weiland.”. De voormalige boerderij was circa 80 jaar oud. Bij de verkoop werd door de verkopers niks gezegd over de aanwezigheid van asbest in het weiland. Zij wisten daar overigens ook niets van. De verontreiniging bleek namelijk al te zijn ontstaan voordat de verkopers de woonboerderij aankochten. De kopers hadden het plan om het weiland als moestuin te gaan gebruiken. De ernstige asbestverontreiniging staat daaraan in de weg. Een bodemonderzoeker concludeerde dat de verontreiniging waarschijnlijk het gevolg is van het storten van asbestcementhoudende dakplaten. Anders gezegd: bij sloopwerkzaamheden in het verleden zijn de dakplaten in de grond gestopt.

    Normaal gebruik

    Door de verkopers was bij de verkoop gegarandeerd dat de woonboerderij geschikt was voor het gebruik als woning. De koper stelt zich in de procedure op het standpunt dat de woonboerderij niet voldoet aan de verwachtingen die hij op grond van de beschikbare informatie had. Hij had – zo vond hij – met de dump van asbest in het bij de woonboerderij behorende weiland geen rekening hoeven houden. Het Hof oordeelt daarover genuanceerrd. Het Hof is namelijk van oordeel dat de aanwezigheid van asbest niet zonder meer mee brengt dat de woning eigenschappen mist die nodig zijn voor het normale gebruik als woning. Volgens het Hof moet worden beoordeeld of het gegarandeerde gebruik mogelijk is aan de hand van de mate van de verontreiniging, de plaats waar de verontreiniging zich bevindt en de overige omstandigheden van het geval, zoals de aard en geschiedenis van het gekochte.

    Rekening houden met mogelijke asbestverontreiniging?

    Het Hof oordeelt dat de koper had mogen verwachten dat in het weiland asbest aanwezig zou kunnen zijn. Bij dit oordeel betrekt het Hof dat sprake is van een in het buitengebied gelegen boerderij van circa 80 jaar oud. Aangenomen mag worden dat die boerderij en de omliggende grond bedrijfsmatig is gebruikt. Volgens het Hof is algemeen bekend dat in het verleden bij de bouw van agrarische bedrijfsgebouwen in het buitengebied veelvuldig asbest is toegepast dat bij sloop vaak in de grond terechtkwam. Gelet op die geschiedenis hadden de kopers er rekening mee moeten houden dat er enige asbestverontreiniging zou zijn. Hierbij speelt een rol dat er geen onaanvaardbare risico’s zijn, zolang de aanwezige beplanting maar wordt gehandhaafd.

    Aansprakelijkheid?

    Ondanks dat de koper er rekening mee diende te houden dat de grond vervuild was, kan de verkoper – volgens het Hof – nog steeds aansprakelijk zijn. Het Hof neemt tot uitgangspunt dat ondanks de vervuiling, regulier gebruik van het weiland mogelijk moet zijn. De koper stelt namelijk dat hij het weiland vanwege de asbestverontreiniging niet veilig kan gebruiken en de verontreiniging daarom aan het gegarandeerde gebruik in de weg staat. Hij wijst op het risico van “het versnipperen van asbestdeeltjes”, zodra ook maar een poging wordt gedaan tot het maaien van het gras in het weiland. Dat dit ook werkelijk zo is, is door de koper nog niet aangetoond. De koper wordt daarom door het Hof in de gelegenheid gesteld om dit te bewijzen. Wie uiteindelijk de rekening voor de asbestverontreiniging gepresenteerd krijgt, is nu nog niet duidelijk. Maar veel belangrijker is, dat het Hof rekening houdt met de geschiedenis van een boerderij en gangbaar gebruik in het verleden. De koper zal zijn verwachtingspatroon daarop moeten afstemmen.