blog

    Overeenkomsten in de agrarische sector: wees volledig en duidelijk

    Afbeelding voor Overeenkomsten in de agrarische sector: wees volledig en duidelijk

    Het is van belang om afspraken in de agrarische sector op papier te zetten. Ook mondelinge afspraken kunnen namelijk onverwacht gelden als een overeenkomst. Met alle gevolgen van dien, zoals bij de situatie die ik in mijn vorige blog beschreef.

    Kortom, afspraken op papier zetten is belangrijk. Maar minstens net zo belangrijk is wát partijen precies op papier zetten. De afspraken op papier moeten duidelijk en volledig zijn. Zo wordt voorkomen dat er meningsverschillen ontstaan tussen partijen.

    Een recent arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden biedt een voorbeeld van wat er gebeurt als de afspraken onduidelijk en onvolledig op papier staan. In deze blog beschrijf ik wat er mis ging.

    Bedrijfsuitbreiding in ruil voor sloop agrarische gebouwen

    Een bewoner van het buitengebied is eigenaar van een perceel grond met rundveestal en werktuigenloods. Het perceel heeft inmiddels de bestemming ‘wonen’ en de stal en loods zijn niet meer in gebruik. Om die reden besluit de bewoner om een overeenkomst te sluiten met een bedrijf dat loonwerk- en landbouwmechanisatiewerkzaamheden verricht.

    Het bedrijf wilde uitbreiden in het buitengebied, maar dat stond het ter plaatse geldende bestemmingsplan niet toe. Partijen wilden door middel van een zogenoemde ‘rood-voor-rood-regeling’ bewerkstelligen dat het bedrijf alsnog kon uitbreiden. Deze regeling houdt kortgezegd in dat de bewoner zijn agrarische bedrijfsgebouwen zou inleveren in ruil waarvoor het bedrijf haar bedrijfsruimte met 500 m² kon uitbreiden.

    De kern van de overeenkomst was dat het bedrijf de bedrijfsgebouwen (zonder ondergrond) van de bewoner zou kopen voor een bedrag van € 238.000. Vervolgens zou het bedrijf deze gebouwen slopen, waarna het zelf bedrijfsruimte kon bijbouwen. De levering diende volgens de overeenkomst ‘twee maanden na toekenning bouwrecht’ plaats te vinden. Binnen drie maanden moest de sloop van de gebouwen zijn voltooid. De kosten van de sloop moesten door het bedrijf worden betaald. Verder moest er een herziening van het bestemmingsplan worden aangevraagd. Hierbij werd overeengekomen dat als er geen nieuw onherroepelijk bestemmingsplan tot stand zou komen, het bedrijf mag ontbinden.

    Het bedrijf trekt zich terug, bewoner met lege handen

    De gemeente besliste positief op de plannen. Na het positieve besluit vroeg de bewoner direct medewerking aan het bedrijf voor de levering van de gebouwen. Deze moesten immers worden gesloopt. Het bedrijf wilde echter niet meer meewerken. Zij konden geen financiering krijgen.

    Uiteindelijk liet het bedrijf weten dat zij definitief niet zou meewerken aan de plannen. De bewoner dreigde zodoende met lege handen achter te blijven en stapte daarop naar de rechter met een schadeclaim. De rechtbank stelde de bewoner echter grotendeels in het ongelijk, waarna de bewoner in hoger beroep ging bij het hof.

    Staat de bewoner in zijn recht?

    Het hof stelt zichzelf de vraag of het bedrijf had moeten meewerken aan de levering van de bedrijfsgebouwen van de bewoner. Daarvoor is volgens het hof van belang welke betekenis een ‘bouwrecht’ heeft in de overeenkomst. De betekenis hangt volgens het hof af van wat partijen destijds hebben afgesproken. Hoe hebben de partijen zich gedragen en wat mochten zij daar redelijkerwijs uit afleiden?

    Volgens de bewoner ontstaat een bouwrecht na een positief principebesluit van de gemeente. Het bedrijf had dus moeten meewerken aan levering en sloop van de bedrijfsgebouwen. Het bedrijf stelt echter dat een bouwrecht pas ontstaat na een onherroepelijk bestemmingsplan. Dus veel later dan het positieve besluit van de gemeente. Verder was er volgens het bedrijf nog geen grond om mee te werken aan levering en sloop van de bedrijfsgebouwen.

    Sloop moest plaatsvinden vóór de herziening van het bestemmingsplan

    Het hof oordeelt dat uit de overeenkomst volgt dat partijen hebben afgesproken dat de levering en sloop zouden plaatsvinden vóór (de aanvraag van) de herziening van het bestemmingsplan. Dat blijkt volgens het hof bijvoorbeeld uit het feit dat het begrip ‘feitelijke levering’ in de overeenkomst wordt omschreven als het moment dat er een positief principebesluit is van de gemeente.

    Bovendien spraken partijen in 2012 af dat er begin 2013 zou worden gesloopt. Dit omdat de partijen iemand hadden gevonden die de gebouwen op zijn kosten wilde slopen zodat hij de materialen kon hergebruiken. Dat was voordelig voor het bedrijf, opdat zij de sloopkosten dan niet hoefde te betalen. Ook die constatering levert volgens het hof een aanwijzing op voor de stelling dat er al eerder zou worden gesloopt dan het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

    Ten slotte oordeelt het hof dat partijen afspraken dat het bedrijf de overeenkomst kon ontbinden tegen terugbetaling van de sloopkosten door de bewoner. Voorwaarde daarvoor was dat het bestemmingsplan niet onherroepelijk zou worden gewijzigd. Dat is volgens het hof een laatste aanwijzing voor de stelling dat sloop al had moeten plaatsvinden voor de wijziging van het bestemmingsplan. Kortom, het hof gaf de bewoner dus gelijk.

    Medewerking bedrijf vereist na toekenning bouwrecht

    Het hof oordeelt vervolgens dat het bedrijf gehouden was om binnen twee maanden na toekenning bouwrecht (dus na het verkrijgen van het positieve principebesluit van de gemeente) mee te werken aan de levering van de bedrijfsgebouwen. Het bedrijf deed dat niet. Zij schoot daarmee tekort in de nakoming van haar verplichtingen jegens de bewoner. Het bedrijf is verder nog tekortgeschoten omdat sloop en herziening van het bestemmingsplan niet hebben plaatsgevonden, aldus het hof.

    Hoe groot is de schade?

    Het staat vast dat het bedrijf haar verplichtingen uit de overeenkomst niet heeft nageleefd. Nu moet het hof de vraag beantwoorden hoeveel schade de bewoner heeft geleden. Daarvoor is volgens het hof van belang hoe reëel de kans was dat het bedrijf daadwerkelijk zou gaan uitbreiden op basis van een onherroepelijk bestemmingsplan. En zich dus niet op de ontbindende voorwaarde zou beroepen. Pas dan zou de bewoner namelijk recht hebben gehad op betaling van de overeengekomen € 238.000.

    Het hof schakelt deskundige in

    Om die vraag te beantwoorden, moet het hof de kansen inschatten dat het bestemmingsplan onherroepelijk was geworden. Het hof moet dus oordelen over een situatie die zich niet daadwerkelijk heeft voorgedaan. Daarvoor schakelt het hof een deskundige in. Een schadevergoeding is volgens het hof alleen toewijsbaar als het gaat om het verlies van een reële kans op succes.

    Positief principebesluit van gemeente wordt meegenomen

    Het hof weegt mee dat de gemeente een positief principebesluit had genomen, waardoor ervan mocht worden uitgegaan dat de bestuurlijke wil er was om mee te werken aan de toepassing van de regeling. De wijze waarop partijen toepassing aan die regeling wilde geven, had juridisch nogal wat haken en ogen volgens het hof.

    Er moest bijvoorbeeld gelijktijdig een planologische procedure worden opgestart voor zowel het perceel van de bewoner als op het perceel van het bedrijf. Verder is in het principebesluit van de gemeente afgeweken van het functieveranderingsbeleid dat de compensatie op hetzelfde perceel moet plaatsvinden. Tot slot moest afstemming plaatsvinden met verschillende overheidsorganisaties om andere juridische hobbels te voorkomen.

    Regeling juridisch eigenlijk niet mogelijk

    Volgens de rechtbankdeskundige was de wijze waarop partijen de regeling wilden toepassen juridisch eigenlijk niet mogelijk. Het besluit van de gemeente voldeed bovendien niet aan haar eigen beleidsregels. De regeling is daardoor juridisch kwetsbaar op het moment dat iemand het er niet mee eens is en naar de rechter stapt.

    Het hof constateert dat er wel bestuurlijke wil was. Als er verder weinig weerstand komt van bijvoorbeeld omwonenden en andere overheden (zoals de provincie), kunnen vergunningen worden verleend en bestemmingsplannen herzien. Ook al is het strikt genomen juridisch niet toegestaan, aldus het hof.

    Over juridische hobbels wordt vaker heengestapt

    De bestuurlijke flexibiliteit en/of politieke wenselijkheid brengen volgens de deskundige wel vaker mee dat er over juridische hobbels wordt gestapt. Uiteindelijk concludeert het hof dat een herziening van bestemmingsplan waarschijnlijk wel tot stand zou zijn gekomen, maar dat op de weg ernaartoe de nodige (met name juridische) hobbels lagen.

    Op basis van de goede en kwade kansen schat het hof de kans op een goed resultaat op vijftig procent. Dat betekent dat het bedrijf schadeplichtig is voor de helft van de door de bewoner geleden schade die door het hof wordt begroot op € 298.009,24.

    Conclusie: hoe meer ruimte voor verschillende uitleg, hoe groter de risico’s

    Aanleiding voor deze juridische procedure was de vraag wat partijen verstaan onder het woord ‘bouwtitel’ in de door hen gesloten overeenkomst. Zelfs de betekenis van één woord in de overeenkomst kan dus aanleiding bieden voor een langdurige juridische procedure als partijen het niet eens zijn over de uitleg ervan. Deze kwestie illustreert hoe belangrijk het is om afspraken zo duidelijk mogelijk op papier te zetten. Zo weten beide partijen waar ze aan toe zijn.

    Hoe meer ruimte een overeenkomst laat voor een verschillende uitleg, hoe groter de risico’s. Laat je dus altijd adviseren over overeenkomsten, zeker als daarmee een groot (financieel) belang is gediend. Waterdicht kunnen overeenkomsten niet zijn, maar met het juiste advies kunnen ze wel waterafstotend worden gemaakt.

    Vragen?

    Heb je vragen over (agrarische) contracten? Neem dan contact op met Rico Ligtvoet via r.ligtvoet@hekkelman.nl of 024-3828335.

    Mag ik je op de hoogte houden?

    Schrijf je in voor onze blog updates

    Afbeelding voor Christiaan Donners