Overeenkomsten in de agrarische sector: zet het op papier!
In de agrarische sector is het gebruikelijk om mondelinge overeenkomsten te sluiten en ‘niets op papier te zetten’. Een veelgehoord argument daarvoor is dat meningsverschillen altijd aan de keukentafel worden opgelost. Een ander argument is dat er geen schriftelijke overeenkomsten worden gesloten zodat ‘de boer nergens aan vast zit’.
Maar klopt het wel dat je nergens aan vast zit als je niets op papier zet? Het antwoord daarop is kortgezegd: nee, dat klopt niet. Dat volgt bijvoorbeeld uit een vonnis van de Rechtbank Rotterdam.
Wat is er aan de hand?
Een grondeigenaar heeft een perceel grond met agrarische bebouwing in eigendom. Het perceel is gelegen in een gebied dat is aangewezen voor toepassing van een zogenoemde ‘Ruimte-voor-Ruimte-regeling’. Deze regeling maakt het mogelijk om één of meer woningen te bouwen in ruil voor de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen. De gemeente is bereid om aan de grondeigenaar een bouwrecht te verstrekken voor de bouw van een vrijstaande woning. De gemeente stelt daarvoor wel de voorwaarde dat de bedrijfsgebouwen worden gesloopt en dat medewerking wordt verleend aan de wijziging van de bestemming van de saneringslocatie.
De grondeigenaar wil het bouwrecht niet zelf benutten en vraagt een makelaar om er een koper voor te vinden. Die zoektocht leidt tot een bieding van een projectontwikkelaar die zich bezighoudt met woningbouw. De makelaar (namens de grondeigenaar) en de projectontwikkelaar treden in overleg over de prijs voor het bouwrecht. De projectontwikkelaar komt uiteindelijk met een bod van €215.000. Dat bod wordt door de grondeigenaar geaccepteerd. De grondeigenaar vraagt vervolgens zijn advocaat om een koopovereenkomst op te stellen.
Onenigheid over koopovereenkomst
In de conceptkoopovereenkomst die de advocaat naar de projectontwikkelaar stuurt, staat dat het onroerend goed ‘kosten koper’ (waaronder aankoop- en financieringskosten) wordt overgedragen. De projectontwikkelaar is het niet eens met deze conceptkoopovereenkomst. Als reactie geeft de projectontwikkelaar aan dat is afgesproken om het onroerend goed ‘vrij op naam’ over te dragen. Het gevolg daarvan is dat niet de projectontwikkelaar, maar de grondeigenaar opdraait voor de kosten die voortvloeien uit de koop.
In een later concept is ‘kosten koper’ vervangen door ‘vrij op naam’. Vervolgens ontstaat er wederom discussie. Ditmaal over de vraag of de verkoper al dan niet BTW in rekening mag brengen. Deze discussie loopt stuk. De partijen komen er niet uit.
Uiteindelijk geeft de advocaat van de grondeigenaar aan dat de onderhandelingen worden afgebroken. Er wordt geen koopovereenkomst gesloten. Hier gaat de projectontwikkelaar niet mee akkoord. De projectontwikkelaar stelt dat de koopovereenkomst mondeling al tot stand is gekomen en stapt naar de rechter om nakoming af te dwingen.
Is de mondelinge overeenkomst rechtsgeldig?
De rechtbank moet de vraag beantwoorden of er tussen partijen een (mondelinge) koopovereenkomst voor het bouwrecht bestaat. Volgens de rechtspraak is dit afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden hebben mogen afleiden. Daarvoor kan bijvoorbeeld de correspondentie tussen partijen van belang zijn die heeft geleid tot de overeenkomst.
Met andere woorden, tussen partijen moet ten minste overeenstemming bestaan over de zogenoemde ‘essentialia’ van de overeenkomst.
De projectontwikkelaar stelt kortgezegd dat er sprake is van een overeenkomst. Dit omdat de partijen overeenstemming hebben over alle essentiële onderdelen van de koop, namelijk het gekochte object (het bouwrecht) en de prijs. De grondeigenaar is het hier niet mee eens. Volgens de grondeigenaar is er geen overeenstemming over de essentiële onderdelen van de koop. De vraag hoe het bouwrecht zou worden overgedragen stond nog ter discussie. Hetzelfde geldt voor de vraag of er BTW in rekening mocht worden gebracht.
Overeenstemming bereikt over alle essentiële onderdelen
De rechtbank oordeelt in het voordeel van de projectontwikkelaar. Uit de correspondentie volgt dat er overeenstemming was over de koopprijs van € 215.000 vrij op naam. De rechtbank ziet verder onvoldoende aanknopingspunten voor het standpunt van de grondeigenaar dat hij zou hebben afgezien van de koop als hij had geweten dat de koop vrij op naam was en dat hij geen BTW in rekening kon brengen. Gelet daarop hebben partijen volgens de rechtbank overeenstemming bereikt over alle essentiële onderdelen van de koop. Zodoende is een koopovereenkomst ontstaan waaraan de grondeigenaar kan worden gehouden.
De rechtbank verplicht de grondeigenaar vervolgens om alles te doen om het bouwrecht te laten ontstaan, zoals het slopen van de bedrijfsgebouwen en het meewerken aan het wijzigen van het bestemmingsplan. Vervolgens moet het bouwrecht volgens de rechter worden overgedragen aan de projectontwikkelaar voor een bedrag van € 215.000 vrij op naam.
Conclusie: ook mondelinge afspraken kunnen een overeenkomst zijn
Ook mondelinge afspraken kunnen een overeenkomst zijn waarop partijen een beroep kunnen doen. Als partijen overeenstemming hebben over de essentiële onderdelen van een overeenkomst, dan ontstaat in de regel een overeenkomst, of die nou op papier staat of niet.
Het is dus niet zo dat je nergens aan vast zit, zolang je niets op papier zet. Sterker nog, door niets op papier te zetten loop je in veel gevallen júist veel risico’s. Het is daarom aan te bevelen om je door een deskundige te laten adviseren wanneer er overeenkomsten moeten worden opgesteld. Zeker wanneer het gaat om overeenkomsten met grote (financiële) belangen.
Stel je vragen aan onze specialisten
“Neem contact met mij op en ontvang antwoord op jouw vragen. Ik ben bereikbaar per mail of telefoon.”
