blog

    Planschade in het buitengebied: waardevermindering agrarische bedrijfswoning?

    Dianne Jennissen
    Dianne JennissenPublicatiedatum: 12 februari 2016Laatste update: 24 april 2019
    Planschade in het buitengebied: waardevermindering agrarische bedrijfswoning?

    Als gevolg van ontwikkelingen in het buitengebied kan een (burger)woning, agrarische bedrijfswoning of een agrarisch bouwblok in waarde verminderen. Zo kan de waarde van een bouwblok verminderen als in de directe omgeving een woonwijk wordt ontwikkeld. De exploitatie- en uitbreidingsmogelijkheden voor het agrarisch bedrijf kunnen door de komst van milieugevoelige objecten fors worden beperkt. Lees hierover mijn vorige blog over planschade. Maar ook een agrarische bedrijfswoning kan in waarde afnemen door een ontwikkeling in de directe omgeving. Wanneer komt planschade voor vergoeding in aanmerking?

    Planschade

    Een nieuwe ontwikkeling wordt meestal via een bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Als nadeel ontstaat door een bestemmingsplan, is het op grond van de Wet ruimtelijke ordening mogelijk planschade te claimen. Een dergelijk verzoek moet worden ingediend bij burgemeester en wethouders van de betrokken gemeente. Let er daarbij op dat het planschadeverzoek binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan moet worden ingediend. De Wet ruimtelijke ordening geeft overigens geen basis voor een volledige schadevergoeding. Artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening spreekt over een tegemoetkoming in de schade.

    De planvergelijking

    Aan de hand van het planschadeverzoek beoordelen burgemeester en wethouders of sprake is van schade die voor een tegemoetkoming in aanmerking komt. Bij deze beoordeling dient het college verschillende aspecten te betrekken. Vast moet komen staan dat door het bestemmingsplan een nadeliger situatie is ontstaan. Of sprake is van een nadeliger situatie is afhankelijk van de wijziging van het ruimtelijk regime en de daaruit voortvloeiende ruimtelijke gevolgen. Zo kan een ruimtelijke ontwikkeling er bijvoorbeeld voor zorgen dat de gebruikers van een bedrijfswoning last hebben van vermindering van de privacy (door inkijk in de woning), geluidsoverlast of verminderd uitzicht. Deze aspecten kunnen zorgen voor afname van de waarde van de woning. Geldt dit ook voor een agrarische bedrijfswoning?

    Waardevermindering bedrijfswoning

    Anders dan een burgerwoning is een agrarische bedrijfswoning minder gevoelig voor aspecten zoals uitzicht, geluid en privacy. Bij een bedrijfswoning is de woonfunctie niet onbelangrijk, maar veelal wordt door de rechter geoordeeld dat de woonfunctie ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie waartoe het pand dient. De schade aan een bedrijfswoning veroorzaakt door een ruimtelijke ontwikkeling zal dus veelal lager zijn dan ingeval van een burgerwoning.

    Agrarische bedrijfswoning in gebruik als burgerwoning

    Onlangs kwam in een zaak bij de Raad van State de vraag aan de orde of de omvang van de schade groter is wanneer een agrarische bedrijfswoning feitelijk in gebruik is als burgerwoning. De Raad van State oordeelde dat de bestemming (in het bestemmingsplan) van de woning bepalend is voor de beoordeling van de schade. Is de woning als agrarische bedrijfswoning bestemd, dan dient bij het beantwoorden van de vraag of sprake is van een nadeliger situatie ook daadwerkelijk van een bedrijfswoning te worden uitgegaan. Het feitelijk gebruik speelt dus geen rol.

    Agrarische bedrijfswoning wordt bestemd als burgerwoning

    Hoe dient de planschade te worden beoordeeld als de gemeente voornemens is om de agrarische bedrijfswoning te bestemmen tot burgerwoning? Denk bijvoorbeeld aan het in procedure brengen van een ontwerpbestemmingsplan waarin de bestemming van de woning wordt gewijzigd. De Raad van State is hierover duidelijk. Zolang de gewijzigde bestemming niet in werking is getreden dient te worden uitgegaan van de huidige bestemming als agrarische bedrijfswoning. Een voorgenomen bestemmingswijziging blijft dus buiten beeld.

    Kortom:

    Een agrarische bedrijfswoning ondervindt van een ruimtelijke ontwikkeling veelal minder planschade dan een burgerwoning. Het feit dat een agrarische bedrijfswoning feitelijk als burgerwoning wordt gebruikt, maakt dat niet anders. Ook een voorgenomen bestemmingswijziging is niet van invloed op de planschade. In vergelijking met burgerwoningen zijn agrarische bedrijfswoningen minder waardegevoelig voor ruimtelijke gevolgen. Houd hier goed rekening mee als de haalbaarheid van een planschadeclaim wordt onderzocht.