blog

    Agrarische familiebedrijven en voorkeursrechten bij verkoop aan derden

    Agrarische familiebedrijven en voorkeursrechten bij verkoop aan derden

    Als agrarische bedrijven worden voortgezet door een van de kinderen kan dat voor onderlinge perikelen zorgen. Het duidelijk vastleggen van afspraken over verdeling van de agrarische onderneming voorkomt vaak problemen in de toekomst.

    Onder meer over voorkeursrechten voor de niet-voortzettende gezinsleden bij verkoop van de boerderij aan derden. Al blijkt uit de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant dat ogenschijnlijk duidelijke bepalingen over een voorkeursrecht toch voor procedures kunnen zorgen.

    In mijn blog ga ik in op dit voorkeursrecht, maar ook het verschil met een koopoptie. Daarna ga ik in op de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant waarbij aanvullende eisen werden gesteld aan het voorkeursrecht. Ten onrechte zo oordeelde de voorzieningenrechter.

    Voorkeursrecht en koopoptie

    Een voorkeursrecht zorgt ervoor dat de eigenaar bij verkoop van zijn zaak eerst een bepaalde persoon in de gelegenheid moet stellen de zaak te kopen. Deze persoon beslist dan of hij de zaak wel of niet wenst te kopen.

    Dit voorkeursrecht kan berusten op de wet of voortkomen uit een overeenkomst. Een voorkeursrecht uit een overeenkomst, een zogenaamd contractueel voorkeursrecht vertoont veel overeenstemming met een koopoptie.

    In de praktijk worden de termen voorkeursrecht en koopoptie nog wel eens door elkaar gebruikt. Er is echter een duidelijk verschil: een koopoptie komt nooit voort uit de wet.

    De koopoptie is volgens de wet: “een beding waarbij één der partijen zich verbindt om, indien de wederpartij dat wenst, met haar een bepaalde overeenkomst te sluiten.”

    Het verlenen van een koopoptie staat dan gelijk aan een onherroepelijk aanbod. Bij een koopoptie-beding moet je overeenstemming hebben over drie voorwaarden:

    1. aard van het object
    2. de te betalen prijs
    3. de termijn waarvoor de optie geldt

    Uitspraak voorzieningenrechter

    De voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant heeft op 29 november 2019 uitspraak gedaan in een zaak over een contractueel voorkeursrecht tot aankoop van percelen grond. De verkoper van de percelen vordert dat voorkeursgerechtigden aantonen dat zij de aankoop kunnen financieren. De feiten zijn als volgt.

    Voortzetten agrarisch bedrijf

    Zoon exploiteert in een maatschapsverband een agrarisch bedrijf (boerderij) met zijn vader. Na het overlijden van vader zet de zoon de maatschap voort met zijn moeder. Na enkele jaren wordt de maatschap ontbonden en is in dat kader het gemeenschappelijk vermogen van de maatschap verdeeld. De zoon krijgt de boerderij en een aantal landbouwgronden toebedeeld en betaalt zijn moeder daarvoor een koopprijs.

    Dit alles is vastgelegd in een notariële akte.

    Voorkeursrecht in notariële akte

    In artikel 9 van dezelfde notariële akte is een voorkeursrecht voor de overige gezinsleden (de twee andere kinderen en moeder; hierna: Voorkeursgerechtigden) vastgelegd. Mocht de zoon in de toekomst de boerderij aan derden willen verkopen, dan is hij verplicht de boerderij te koop aan te bieden aan de Voorkeursgerechtigden. Dit alles voor de dan geldende verkoopwaarde:

    “door partijen in onderling overleg vast te stellen of bij gebreke aan overeenstemming daaromtrent, op kosten van de voorkeurgenieters, vast te stellen op de wijze als door de wet is voorgeschreven voor verdeling van gemeenschappen.”

    Onteigening

    De provincie Noord-Brabant is voornemen een nieuwe randweg te realiseren en die zal deels lopen over een aantal percelen behorende bij de boerderij. Die percelen zijn bij besluit van 30 augustus 2019 aangewezen ter onteigening. De gemeente neemt voor om op een gedeelte van de gronden behorende bij de boerderij een bedrijventerrein te realiseren.

    Ter voorkoming van de onteigening is op 2 september 2019 door de zoon een overeenkomst met de provincie en de gemeente gesloten. Hierbij zijn twee ontbindende voorwaarde overeenkomen:

    1. Het niet instemmen door de gemeenteraad met kredietverlening/wijziging van de begroting
    2. Het geen zorg dragen voor opheffing van het voorkeursrecht vóór 1 december 2019

    Voorkeursrecht en Voorkeursgerechtigden

    De Voorkeursgerechtigden hebben op 9 september 2019 desgevraagd laten weten gebruik te willen maken van hun voorkeursrecht.

    Hierop is door de zoon aangegeven dat de waarde van de boerderij bijna € 6 miljoen bedraagt en dat de Voorkeursgerechtigden binnen twee weken een bankgarantie voor dat bedrag moeten stellen. Gebeurt dat niet, dan wordt het voorkeursrecht als vervallen beschouwd.

    De Voorkeursgerechtigden laten weten dat zij de koopprijs vastgesteld willen zien conform artikel 9, oftewel de door de wet voorgeschreven wijze voor verdeling van gemeenschappen. Zij betogen niet verplicht te zijn een bankgarantie te moeten stellen.

    Partijen komen er niet uit. De zoon start een kort geding waarbij hij vordert dat de Voorkeursgerechtigden moeten aantonen dat zij financieel in staat zijn de boerderij te kopen voor circa € 6 miljoen.

    Oordeel voorzieningenrechter

    De voorzieningenrechter wijst de vordering af wegens onvoldoende spoedeisend belang, maar ook op inhoudelijke gronden is de vordering niet toewijsbaar.

    De zoon is mogelijk onder tijdsdruk gekomen, doordat in de ontbindende voorwaarde de datum van 1 december 2019 is opgenomen. Dat is echter aan hemzelf te wijten. Hij was namelijk reeds medio april 2019 bekend met de overeenkomst. Destijds had hij al aan de bel kunnen trekken.

    Bovendien is het voortbestaan van de overeenkomst ook nog afhankelijk van de instemming van de gemeenteraad, waaraan geen termijn is verbonden.

    Contractuele verplichtingen

    De voorzieningenrechter gaat toch ook nog op de inhoudelijke gronden in.

    Nergens in de notariële akte, noch elders is enige verplichting opgenomen voor de Voorkeursgerechtigden om aan te tonen dat zij financieel in staat zijn de boerderij van de zoon te kopen. Een dergelijke verplichting vloeit ook niet voort uit de redelijkheid en billijkheid.

    Daarbij geldt dat de boerderij niet te koop is aangeboden tegen de in artikel 9 van de akte voorgeschreven prijs. Er is namelijk geen overleg geweest, waardoor er geen verkoopwaarde werd vastgesteld. Ook het schatten van de waarde door een deskundige op kosten van de Voorkeursgerechtigden heeft niet plaatsgevonden.

    Nu de zoon die voorgeschreven wijze niet wenst te volgen, maar vasthoudt aan de waarde die de transactie met de provincie en de gemeente voor hem zou vertegenwoordigen, kan hij niet van de Voorkeursgerechtigden verlangen dat zij aantonen in staat te zijn om dat bedrag te financieren. Onduidelijk is immers in hoeverre dat bedrag zich verhoudt tot de koopprijs als die conform artikel 9 van de akte zou worden vastgesteld.

    Conclusie

    Als partijen in een overeenkomst afspraken maken over een voorkeursrecht is van belang dat duidelijk de waarderingsmethodieken worden vastgelegd. Dat is het uitgangspunt, waarvan afgeweken kan worden als zij daar gezamenlijk een afspraak over maken. Eenzijdig kan de contractueel vastgelegde afspraak in beginsel niet worden gewijzigd.

    Het is van belang om in overeenkomsten duidelijk te omschrijven wat partijen precies zijn overeengekomen. Dit, om in de toekomst te voorkomen dat bepaalde afspraken voor meerdere uitleggen vatbaar zijn en een rechter uitkomst moet bieden.

    Vragen?

    Heb je vragen over een voorkeursrecht, koopoptie, de uitleg van reeds gemaakte afspraken of de vastlegging van afspraken in een overeenkomst? Neem dan contact op met José Jochemsen-Vernooij.