Valkuilen voor makelaars: levenstestament

In een levenstestament kun je bepalen wie jouw zaken mag regelen bij afwezigheid of een medische oorzaak. Zo ook bij de koop of verkoop van een woning. Waar moet je als makelaar op letten bij een levenstestament?

Wat is een levenstestament?

Het levenstestament is een volmacht waarbij je regelt wie jouw financiële en/of medische zaken mag regelen. Veelal als je dat zelf niet kunt. Denk daarbij aan afwezigheid zoals een verre reis voor je onderneming of voor vakantie. Maar ook door een medische oorzaak zoals dementie of een hersenbloeding.

Wil je weten waarom en wanneer je een levenstestament op zou moeten stellen? Dat lees je hier.

Verschil testament en levenstestament

Een levenstestament is dan ook iets anders dan een ‘gewoon’ testament. Een levenstestament gaat in werking wanneer men niet meer in staat is om zelf beslissingen te nemen, terwijl een testament pas van kracht wordt na het overlijden.

Levenstestament en vastgoed

In het levenstestament wordt onder andere volmacht gegeven om vermogen te beheren en over het vermogen te beschikken.

Daaronder wordt begrepen: het verkopen van de eigen woning, afsluiten van hypotheken, beleggen in effecten of onroerend goed, voortzetten van een onderneming en ga zo maar door.

Het eigenwoningbezit in Nederland wordt steeds groter. Steeds meer ouderen zullen op latere leeftijd hun huis (laten) verkopen. Als makelaar krijg je dan ook vroeg of laat een cliënt die deze bevoegdheid dankzij een levenstestament gekregen heeft.

Waar moet je als makelaar op letten bij een levenstestament?

Voorbeeld: Jan, 85 jaar oud, vader van 3 kinderen, woont nog alleen in de ouderlijke woning. Hij gaat snel achteruit. Jan kan vanwege zijn dementie niet meer zelfstandig wonen.

De kinderen voeren al de administratie en stappen naar de makelaar om het ouderlijk huis te verkopen. Twee jaar geleden zijn ze met Jan naar de notaris geweest en Jan heeft naast een testament een levenstestament gemaakt. Hij wijst zijn kinderen hierbij aan als gevolmachtigden.

1. Notariële of onderhandse akte 

Check of er sprake is van een notariële akte.

Het levenstestament wordt in de meeste gevallen wel bij notariële akte gemaakt. Een levenstestament zou je echter ook zelf op kunnen stellen in een onderhandse verklaring. Nadeel van een onderhandse verklaring is echter dat niet vaststaat wie getekend heeft en wanneer.

Voor het regelen van financiële zaken is wel van belang dat anderen op de geldigheid van het levenstestament af moeten kunnen gaan. Door het tekenen bij de notaris staat de datum, de identiteit van degene die het levenstestament maakt en de inhoud vast.

Een notariële akte heeft dan ook formele bewijskracht, een onderhandse verklaring heeft dat niet.

Zeker waar de financiële belangen groot zijn, zoals de verkoop van een huis, zal een betrokken makelaar niet op onderhandse verklaringen af willen of mogen gaan.

In sommige gevallen, bijvoorbeeld bij een hypotheekverlening, moet de volmacht bij notariële akte gegeven zijn. Zou het levenstestament niet notarieel zijn, dan kunnen de kinderen namens de vader geen hypotheek vestigen.

2. Geldigheid levenstestament

Check of het levenstestament (nog) geldig is. Bel hiervoor eerst de notaris en ga niet alleen af op de informatie van de opdrachtgever.

Mijn ervaring is namelijk dat bij uitzondering een cliënt de woning niet wil kopen of verkopen. De makelaar doet er dus goed aan om te laten controleren of het levenstestament herroepen is of niet.

3. Voorwaarden inwerkingtreding volmacht

Check of aan de voorwaarden van de inwerkingtreding van de volmacht is voldaan. Je kunt hierbij de volgende twee vragen in je achterhoofd houden: 

• Is er een verklaring van een arts nodig om te bepalen of vader wilsonbekwaam is?
• Zijn er nog andere voorwaarden aan de volmacht gesteld voordat daarvan gebruik kan worden gemaakt?

4. Tekenbevoegdheid, toezicht en ondervolmacht

Check wie tekenbevoegd is en of er iemand als toezichthouder is aangewezen. Je kunt hierbij de volgende vragen in je achterhoofd houden:

• Wie van de kinderen is gevolmachtigd of hebben ze allemaal de volmacht gekregen?
• Is er een toezichthouder aangewezen en moet die toezichthouder eerst in kennis gesteld worden?
• Wie is die toezichthouder? (Dit kunnen zowel familieleden als professionals zijn.)
• Als er een toezichthouder is moet die dan toestemming geven voor de verkoop van de woning?

Voorbeeld:Jan had geen toezichthouder aangewezen. Hij vond het genoeg dat alle drie de kinderen samen de woning konden verkopen. Ze moesten het er wel over eens zijn. Dit is het geval. Ze tekenen samen de koopovereenkomst.

De overdracht is 1 juli en twee van de drie kinderen zijn met vakantie. Kan er dan wel geleverd worden?

Voor het behartigen van zaken, kunnen gevolmachtigden elkaar ondervolmacht geven, zodat zij ieder afzonderlijk bevoegd zijn.

Als er in de volmacht ondervolmacht kan worden gegeven aan elkaar of aan een derde partij is er dus geen probleem. Als dit niet het geval is, kan het nodig zijn om de levering uit te stellen.

Twijfel? Neem contact op met een notaris

Wanneer een cliënt handelt vanuit een volmacht uit een levenstestament, zijn er dus verschillende zaken waar je op moet letten.

Twijfel je over de geldigheid van een levenstestament? Wil je meer weten over de voorwaarden van de volmacht? Of heb je een andere vraag? Neem dan gerust vrijblijvend contact met me op.

Blogreeks ‘Valkuilen voor makelaars’

De makelaarspraktijk kent de nodige juridische valkuilen. Die zijn er bij het opstellen van de koopovereenkomst, maar ook in het kader van de Wwft.

Bij het opstellen van de koopovereenkomst speelt beschikkingsbevoegdheid een belangrijke rol. Wie moeten er bijvoorbeeld tekenen bij de verkoop uit een nalatenschap? Maakt het daarbij uit of er een executeur is? Is het bestaan van een levenstestament van belang? Hoe zit het bij een echtscheiding?

Dit is het vijfde en tevens laatste deel van onze blogreeks over de valkuilen voor makelaars. De volgende onderwerpen komen aan bod:

• Valkuilen voor makelaars: doel en belangrijkste wijzigingen Wwft
• Valkuilen voor makelaars: echtscheiding
• Valkuilen voor makelaars: vererving en executeur
• Valkuilen voor makelaars: werken met de Wwft – een checklist
• Valkuilen voor makelaars: levenstestament

Na het succes van onze eerste blogreeks, is het nu tijd voor deel twee. De volgende onderwerpen komen aan bod:

• Valkuilen voor makelaars: splitsing in appartementsrechten
• Valkuilen voor makelaars: btw en overdrachtsbelasting bij beleggingsvastgoed
• Valkuilen voor makelaars: tips & tricks huurcontracten bedrijfsruimte voor beleggers