blog

    Investeren in sportaccommodaties - Maakt het uit of je eigenaar, huurder of erfpachter bent? - Eefke en Marieke

    Eefke Mulder
    Eefke MulderPublicatiedatum: 11 december 2011

    ledere sportvereniging heeft behoefte aan een goede accommodatie. De ene vereniging is eigenaar van haar sportvelden, terwijl de andere de grond en het clubhuis van de gemeente huurt. Voor jou als bestuurder maakt het nogal wat uit voor welke optie je kiest; het heeft namelijk consequenties voor de risico’s die jouw vereniging loopt en daarmee dus ook voor jouw verantwoordelijkheden als bestuurder. In grote lijnen kunnen verenigingen ingedeeld worden in de volgende groepen: (A) verenigingen die eigenaar zijn van hun accommodatie, (B) verenigingen die hun accommodatie in erfpacht hebben en (C) verenigingen die de accommodatie huren, meestal van de gemeente. Erfpacht en huur gaan vaak in combinatie met (D) een opstalrecht. Hierna zullen wij per groep een aantal risico’s aan de orde stellen waar jij als bestuurder op bedacht dient te zijn, zeker wanneer jouw vereniging investeringen voor een accommodatie wil doen.

    A. Verenigingen die eigenaar zijn van een accommodatie

    Kort gezegd lade vereniging als eigenaar `eigen baas’ en niet afhankelijk van derden om van de accommodatie gebruik te maken of daaraan veranderingen aan te brengen. Onderhoud en verzekering Het nadeel van eigen baas zijn is dat een eigenaar op basis van de wet aansprakelijk is voor een gebrekkige opstal indien deze gevaar voor een ander oplevert. Dat betekent dat de vereniging zelf al het onderhoud aan de opstal moet (laten) verrichten en daarnaast een goede aansprakelijkheidsverzekering dient af te sluiten. Ook moet een vereniging alle risico’s die derden op de accommodatie lopen minimaliseren. Denk bijvoorbeeld aan instabiele tribunes of verouderde kleedkamers.

    B. Verenigingen die hun accommodatie in erfpacht hebben

    Recht van erfpacht is een recht om een onroerende zaak die eigendom is van een ander te gebruiken. Met een recht van erfpacht beschikt een vereniging over een ‘sterk’ recht, dat bovendien voor een lange periode (doorgaans minimaal 25 jaar) gevestigd kan worden.

    Duur van het gebruik

    Een erfpachtrecht kan door de eigenaar alleen worden opgezegd indien de vereniging de canon (de tegenprestatie in geld) over twee achtereenvolgende jaren niet heeft betaald, of wanneer de vereniging ernstig tekortschiet in de nakoming van andere verplichtingen. Gemeenten nemen in de erfpachtakte vaak op dat het erfpachtrecht opzegbaar is zodra de bestemming van de grond wijzigt. De gemeente bepaalt dat echter zelf, waarmee zij door een bestemmingsplanwijziging eenvoudig van de erfpachtovereenkomst af.kan.

    Verbouwing of wijziging en vergoeding van investeringen

    Een nadeel van erfpacht is dat vaak wordt overeengekomen dat de vereniging zonder toestemming van de eigenaar geen wijzigingen aan de accommodatie mag aanbrengen. Stel dat de eigenaar wél toestemming geeft voor bijvoorbeeld de bouw van een clubhuis en het erfpachtrecht op een bepaald moment eindigt, dan is de vraag of de vereniging nog iets terugziet van gedane investeringen. Op het moment dat de eigenaar toestemming verleent voor de bouw van het clubhuis, zal dus afgesproken moeten worden (liefst vooraf!) of de eigenaar bereid is bij het einde van het erfpachtrecht de (gestegen) waarde van het clubhuis te vergoeden

    C. Verenigingen die de accommodatie huren

    Huurbescherming

    Huurt een vereniging alleen grond, dan heeft zij nauwelijks bescherming. Indien de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, zal de vereniging moeten vertrekken. Wordt ook een clubhuis gehuurd, dan is de vereniging beter beschermd: zij kan dan bij opzegging niet direct bij het einde van de huurovereenkomst worden ontruimd. Deze huur/ontruimingsbescherming kan maximaal drie jaar duren.

    Duur en ápzegging

    Het is verstandig om bij het aangaan van een huurovereenkomst goed te kijken naar de duur van de huurovereenkomst, de opzegtermijn en de omstandigheden waaronder de huurovereenkomst kan worden opgezegd. Indien een huurovereenkomst bijvoorbeeld voor tien jaar wordt gesloten, kan de verhuurder deze niet tussentijds opzeggen. Op die manier heeft de vereniging zekerheid dat zij langere tijd over de accommodatie kan beschikken. Het kan zinvol zijn om een langere opzegtermijn in de huurovereenkomst op te nemen. Zo heeft de vereniging bij opzegging meer tijd om een alternatieve locatie te zoeken.

    Onderhoud, verbeteringen en vergoeding

    In de huurovereenkomst moet geregeld worden wie verantwoordelijk is voor het groot, klein en dagelijks onderhoud van de sportaccommodatie. Indien de sportvereniging van plan is om de accommodatie te verbouwen of verbeteringen aan te brengen (bijvoorbeeld nieuwe toiletten, kleedruimten, et cetera), dan moet zij hiervoor toestemming vragen aan de verhuurder. Het is verstandig om vast te leggen dat de sportaccommodatie bij het einde van de huur inclusief de verbouwingen mag worden opgeleverd en dat de verhuurder voor het achterlaten van de verbeteringen een vergoeding betaalt.

    D. Recht van opstal

    Het is mogelijk dat een vereniging wel het clubhuis en de kleedkamers in eigendom heeft, maar dat de onderliggende grond en de sportvelden in eigendom zijn van de gemeente. Degene met het opstalrecht wordt eigenaar van de opstal (de sportaccom­modatie), maar geen eigenaar van de grond.

    Ook de omliggende sportvelden gebruiken?

    Gebruiksrecht

    Om de omliggende sportvelden vervolgens te kunnen gebruiken, heeft de vereniging een gebruiksrecht nodig. Dit gebruik kan worden vormgegeven door een recht van erfpacht of door een huurovereenkomst. Het opstalrecht is meestal ‘afhankelijk’ van de huurovereenkomst: zodra de huurovereenkomst eindigt (bijvoorbeeld omdat de gemeente opzegt), eindigt ook het opstalrecht en raakt de vereniging het eigendom van het clubhuis kwijt.

    Conclusie en tips

    Voor een goed bestuur is helder inzicht in de rechten en plichten ten aanzien van de sportaccommodatie onmisbaar, zeker wanneer besluiten moeten worden genomen over investeringen in de accommodatie. Zorg dat je als bestuurder de volgende punten in ieder geval op een rijtje heeft:

    1. Heb je (een deel van) de accommodatie in eigendom?

    • Maak een checklist en reserveringen voor (periodiek) onderhoud;
    • Zorg dat de aansprakelijkheidsverzekering daarop is afgestemd.

    2. Huur je de accommodatie of heb je deze in erfpacht?

    • Ga na hoe lang de vereniging zeker is van de accommodatie;
    • Hoe snel en onder welke omstandigheden kan dit gebruik door de eigenaar worden beëindigd? Welke bescherming krijgt de vereniging?
    • Welke afspraken zijn vastgelegd over onder¬houd en is de aansprakelijkheidsverzekering daarop afgestemd?
    • Regel toestemming voor verbouwingen/ver-beteringen;
    • Leg vast dat de vereniging een (waarde)-vergoeding krijgt voor investeringen in de accommodatie.

    3. En indien de vereniging gaat bouwen op grond die niet haar eigendom is:

    • Heeft de vereniging toestemming?
    • Is voor de vereniging een opstalrecht (nota¬rieel!) gevestigd?
    • Heeft de vereniging voldoende zekerheid over de periode dat zij de accommodatie mag gebruiken, gelet op de omvang van de bouwinvesteringen?
    • Wat is vastgelegd over vergoeding van de investeringen door de eigenaar van de grond na afloop van het gebruiksrecht?