blog

    Kopen van geveild onroerend goed blijft riskant

    Kopen van geveild onroerend goed blijft riskant

    Vorig jaar heb ik geblogd over een zaak waarin hangende het hoger beroep op grond van het vonnis van de rechtbank een perceel grond was geveild (zie mijn blog ‘bom onder uitvoerbaar bij voorraadverklaring‘). Nadat het vonnis in hoger beroep was vernietigd, bleek dat de veilingkoper nooit de eigendom van de grond had verkregen. Nu heeft het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch een uitspraak gedaan in een vergelijkbare kwestie waarin werd geveild op grond van een hypotheekrecht. Wie is in dat geval eigenaar?

    Wat was er aan de hand?

    In deze zaak gaat het om dezelfde partij, 3L, die hetzelfde vonnis van de rechtbank van februari 2011 ten uitvoer legde als beschreven in mijn eerdere blog. In dit geval had 3L echter een hypotheekrecht op een complex verkregen en executeerde 3L dit hypotheekrecht nadat de rechtbank had bepaald dat de hypotheekgever een bedrag van 1 miljoen euro aan 3L verschuldigd was. Op de executieveiling in april 2012 kocht 3L zelf het complex, waarna zij dit een maand later weer doorverkocht aan een derde. Ruim een jaar na deze overdracht, vernietigde het gerechtshof het vonnis en bleek dat 3L geen vordering had op grond waarvan het hypotheekrecht kon worden uitgewonnen. 3L had het complex dus, achteraf gezien, ten onrechte geveild.

    De hypotheekgever dagvaardt vervolgens in een nieuwe procedure 3L en de uiteindelijke verkrijger van het complex. De hypotheekgever stelt zich op het standpunt altijd eigenaar gebleven te zijn omdat 3L niet gerechtigd was om haar hypotheekrecht uit te winnen en dus ook niet gerechtigd was om het complex te verkopen. De rechtbank was het hier niet mee eens en oordeelde dat de partij die het complex van 3L heeft gekocht eigenaar is omdat, op de dag dat de veiling plaatsvond, 3L bevoegd was om te veilen. Het gerechtshof oordeelt anders.

    Hypotheekgever is eigenaar gebleven

    De uiteindelijke koper heeft het complex niet op de veiling maar rechtstreeks van 3L gekocht op de gebruikelijke, onderhandse, wijze. Op het moment dat deze koop werd gesloten was 3L bevoegd om het complex te verkopen. Er was immers sprake van een veroordelend vonnis. Het gerechtshof oordeelt desondanks dat de uiteindelijke koper nooit de eigendom heeft verkregen omdat 3L – als gevolg van de vernietiging van het vonnis – achteraf gezien niet bevoegd was om het complex op grond van het hypotheekrecht te veilen. Hierdoor heeft 3L nooit de eigendom verkregen en kon zij de eigendom ook niet overdragen aan de uiteindelijke koper. De hypotheekgever is dus altijd eigenaar gebleven en de koper van 3L zal 3L moeten aanspreken om de koopsom en eventuele schade vergoed te krijgen.

    Risico voor veilingkoper en opvolgend koper

    Ook deze zaak toont weer aan dat het kopen van onroerend goed op een veiling niet zonder risico is. Een potentiële veilingkoper doet er dan ook verstandig aan om te onderzoeken of de vordering van de veilingverkoper op de geëxecuteerde wel onherroepelijk vaststaat. Als dat niet het geval is, kan later blijken dat de veilingverkoper helemaal niet bevoegd was om te veilen. De veilingkoper heeft dan nooit de eigendom verkregen en moet maar zien of de koopsom ooit weer wordt terugbetaald. Zelfs als het onroerend goed is geveild en door de veilingkoper weer wordt doorverkocht, wordt de uiteindelijke verkrijger niet beschermd. Wat mij betreft is het tijd dat de Hoge Raad of de wetgever meer duidelijkheid geeft over deze onzekere en onwenselijke situatie.

    Mocht je vragen hebben of over dit onderwerp met mij van gedachten willen wisselen? Neem dan vrijblijvend contact met mij op.