blog

    Werkelijke waarde mede bepaald door verwachtingswaarde?

    Kees van HelvoirtPublicatiedatum: 13 maart 2014

    Met dit artikel maken wij je attent op een arrest van de Hoge Raad van 14 februari 2014 (ECLI:NL:HR:2014:326). In casu stellen eisers tot cassatie zich op het standpunt dat de waarde van het onteigende door de rechtbank op een te laag bedrag is bepaald.

    Essentie

    Bij het bepalen van de werkelijke waarde van de onteigende zaak ingevolge artikel 40b lid 2 Onteigeningswet dient te worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Als een redelijk handelende koper in het vrije commerciële verkeer kan ook degene worden aangemerkt die bij het bepalen van de koopprijs, mede rekening houdt met op het ogenblik van de onteigening bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

    De waarde van het onteigende wordt mede bepaald door een voldoende reële verwachting over een wijziging van de bestemming van het onteigende, waarvan ook sprake kan zijn indien deze verwachting haar grond vindt in een verwachte wijziging van de bestemming van omringende of aanliggende gronden. Dit geldt ook indien het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex waartoe mede de omringende of aanliggende gronden behoren.

    Nader bekeken

    Dit arrest is een vervolg op het arrest van de Hoge Raad van 9 juli 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BN0761). In het arrest van 9 juli 2010 is een nuancering aangebracht op de Markus-Matserleer. De Markus-Matserleer houdt in dat ingeval het projecteren van een bepaalde bestemming op een perceel geen eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente is, maar van hoger hand is opgelegd (de dwangbestemming), dat bestemmingsplan dient te worden aangemerkt als het plan voor het werk als bedoeld in artikel 40c, aanhef en onder sub 3 van de Onteigeningswet. In dat geval dient die bestemming bij het bepalen van de werkelijke waarde te worden weggedacht.

    Bij het arrest van 9 juli 2010 van de Hoge Raad ging het om de reconstructie van de N219 in de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle. De gemeente had uitvoeringsovereenkomsten gesloten met het Rijk en de provincie over de samenwerking. Daarbij was onder meer afgesproken dat de reconstructie werd gefinancierd door de provincie en dat ook de verantwoordelijkheid voor en leiding van het project bij de provincie lagen. Er bestond ook de wens om de betreffende provinciale weg te reconstrueren. De rechtbank ’s-Gravenhage oordeelde in de onteigeningskwestie dat van een dwangbestemming geen sprake was. Bij het bepalen van de werkelijke waarde was dus rekening gehouden met de nieuwe verkeersbestemming.

    De Hoge Raad oordeelde anders, namelijk dat de door de rechtbank in aanmerking genomen omstandigheden de mogelijkheid onverlet lieten dat de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven verkeersbestemming bepaald was door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor de reconstructie van de provinciale weg ter plaatse van onder meer het onteigende. Het bestemmingsplan in zoverre was dan ook slechts vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend werd mogelijk moest maken. Volgens de Hoge Raad moest, als dat het geval was, het op de peildatum in procedure zijnde bestemmingsplan in zoverre worden aangemerkt als behorende tot de in artikel 40c aanhef en onder sub 3 bedoelde plannen zodat de waardeverminderende invloed daarvan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing moesten blijven.

    In het arrest van 14 februari 2014 heeft de Hoge Raad geoordeeld over de vraag of in het concrete geval bij de vaststelling van de werkelijke waarde een te verwachten wijziging van de bestemming in aanmerking mocht worden genomen. Volgens de Hoge Raad dient bij het bepalen van de werkelijke waarde van de onteigende zaak ingevolge artikel 40b lid 2 Onteigeningswet te worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Als een redelijk handelende koper in het vrije commerciële verkeer kan ook degene worden aangemerkt die bij het bepalen van de koopprijs, mede rekening houdt met op het ogenblik van de onteigening bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan (HR 5 juni 1968, NJ 1968/288 en HR 14 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4378, NJ 2003/150).

    Bij een weggedachte bestemming wordt de waarde van het onteigende mede bepaald door een voldoende reële verwachting over een wijziging van de bestemming van het onteigende, waarvan ook sprake kan zijn indien deze verwachting haar grond vindt in een verwachte wijziging van de bestemming van omringende of aanliggende gronden. Daarbij heeft de Hoge Raad uitdrukkelijk overwogen dat dit ook geldt indien het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex waartoe mede de omringende of aanliggende gronden behoren.

    Samengevat speelt in geval een bestemmingsplan moet worden weggedacht de verwachtingswaarde een rol bij het bepalen van de waarde van het onteigende. Het maakt daarbij niet of de betreffende gronden al dan niet zijn gelegen binnen een complex.