Contracteren met de gemeente en het totstandkomingsvoorbehoud
Wanneer komt een overeenkomst tot stand en wanneer kun je aan de besproken zaken rechten ontlenen? Dit zijn vragen die spelen in contractuele relaties. Bij onderhandelingen met overheden komt daar vaak nog een extra element bij kijken. Namelijk: het voorbehoud wat gemaakt wordt bij de onderhandeling over instemming van de raad of het college.
In de uitspraak van 18 maart 2020 oordeelt de rechtbank Overijssel over het wel of niet tot stand komen van een overeenkomst tussen een initiatiefnemer en de gemeente in het kader van een Rood-voor-Roodregeling. In deze blog bespreek ik deze uitspraak, maar eerst ga ik kort in op de vraag wanneer er sprake is van wilsovereenstemming en wat een totstandkomingsvoorbehoud is. Ik eindig deze blog met een tip over het contracteren door of met een overheid.
De totstandkoming van overeenkomsten: hoe zit het ook alweer?
Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Aanbod en aanvaarding zijn de intenties van de partijen die door een verklaring worden geopenbaard. Een aanbod en een verklaring bestaan dus uit twee elementen, namelijk een wil en een daarop aansluitende verklaring.
Een overeenkomst komt tot stand op het moment dat partijen overeenstemming bereiken over de afspraken, een zogenaamde wilsovereenstemming. Indien een aanbod ontbreekt of dat aanbod niet wordt aanvaard door de wederpartij, komt in beginsel geen overeenkomst tot stand. Er is dan immers geen wilsovereenstemming ontstaan.
Daarnaast kunnen aan de totstandkoming van een overeenkomt voorwaarden worden gesteld, een zogenaamd totstandkomingsvoorbehoud. De overeenkomst komt dan pas tot stand op het moment dat aan de voorwaarden is voldaan.
Voorbeeld uit de praktijk: planologische medewerking aan ontwikkeling buitengebied
Hoe werkt dit in de praktijk? In de uitspraak van 18 maart 2020 gaat het om het volgende.
Een initiatiefnemer verzoekt de gemeente om planologische medewerking aan woningbouw in het buitengebied. In het kader van de Rood-voor-Roodregeling heeft de initiatiefnemer drie locaties met daarop te sloop bouwwerken van derden voorgedragen. De gemeente laat weten in principe medewerking te willen verlenen. Om de medewerking te verlenen moet tussen partijen (de initiatiefnemer, de eigenaren van de drie locaties, de aannemer en de gemeente) wel eerst een ontwikkelovereenkomst worden gesloten.
De gemeente laat vervolgens weten definitief medewerking te willen verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer, maar dat nog wel eerst de ontwikkelovereenkomst door alle partijen moet worden ondertekend.
Totstandkomingsvoorbehoud instemming college
De gemeente heeft een conceptovereenkomst voorgelegd en daarbij medegedeeld dat het een en ander onder voorbehoud is van de instemming van het college van burgemeester en wethouders. De initiatiefnemer heeft vervolgens per e-mail op de conceptovereenkomst gereageerd met: “De ontwikkelingsovereenkomst lijkt mij in orde.”
De gemeente heeft de ontwikkelovereenkomst, voorzien van de handtekening van de burgemeester, toegezonden aan de initiatiefnemer met het verzoek alle partijen te laten tekenen en een exemplaar terug te sturen. Enkele maanden en reminders later heeft de gemeente laten weten het dossier te sluiten. Twee weken na sluiting van het dossier ontvangt de gemeente alsnog een ondertekend exemplaar door de initiatiefnemer en de aannemer. Bovendien verzoekt de aannemer na ongeveer zeven maanden alsnog nakoming van de ontwikkelovereenkomst.
Oordeel: ontbreken wilsovereenstemming, dus geen overeenkomst
De rechtbank oordeelt dat er geen ontwikkelovereenkomst tot stand is gekomen, omdat er geen wilsovereenstemming tussen partijen is ontstaan. De aannemer heeft het aanbod van de gemeente niet (tijdig) aanvaard.
Uit de e-mail van de initiatiefnemer met daarin de mededeling dat de ontwikkelovereenkomst hem in orde lijkt, kan niet worden afgeleid dat de initiatiefnemer de wil had om een overeenkomst aan te gaan. Dat geldt zeker niet wat betreft de overige vier partijen, zoals de aannemer.
Daarnaast mochten partijen er niet vanuit gaan dat de overeenkomst tot stand zou komen met de instemming van het college van burgemeester en wethouders. De gemeente heeft namelijk meerdere keren aangegeven dat alle partijen de ontwikkelovereenkomst moeten ondertekenen. Hiermee heeft de gemeente partijen uitgenodigd om hun wil kenbaar te maken. Daarom is de ondertekening een voorwaarde geweest voor de totstandkoming van de overeenkomst.
Belang voor de praktijk
Deze uitspraak maakt duidelijk dat voor de totstandkoming van een overeenkomst voorwaarden kunnen worden gesteld zonder dat deze uitdrukkelijk worden aangeduid als een totstandkomingsvoorbehoud. Een belangrijk element dat niet over het hoofd gezien moet worden voor de totstandkoming van een overeenkomst. Dit voorkomt discussies achteraf en verschaft zekerheid omtrent de voorgenomen investeringen.
Heb je vragen met betrekking tot (her)ontwikkelingen in het buitengebied of totstandkomingsvoorbehouden, neem dan gerust contact met mij op.
