blog

    Europese Commissie maakt in ‘Leidschendamzaak’ slagzij

    Tom OudenhovenPublicatiedatum: 2 mei 2016
    Europese Commissie maakt in ‘Leidschendamzaak’ slagzij

    Hoe overheden staatssteun kunnen voorkomen

    Afspraken over grondtransacties liggen niet altijd en voor altijd vast. Als overheden zich houden aan het ‘market investor principle’ wordt staatssteun in veel gevallen voorkomen. De Leidschendam-zaak maakt dat eens te meer duidelijk.

    Achtergrond

    Hoe zat het ook alweer? Even het geheugen opfrissen.

    In november 2004 is door de gemeente Leidschendam en twee bouwondernemingen een Publiek Private Partnerschip (PPP) aangegaan voor de herontwikkeling van het Damplein in het centrum van de gemeente. Het project komt, onder andere vanwege langdurige bestuursrechtelijke procedures, niet tot uitvoering. In de tussentijd slaat de crisis toe en wordt er niet gebouwd. Voor de woningen in het project gold de destijds gebruikelijke 70%-bepaling: de gronden hoeven pas worden afgenomen als 70% van de nieuwbouwwoningen erop verkocht zijn.

    Om het project weer levensvatbaar te maken wordt in maart 2010 besloten om de grondprijs met 4,6 miljoen te verlagen, de grondexploitatiebijdrage met 1,3 miljoen te verlagen en de kwaliteitsbijdrage met 1 miljoen te verlagen. De ontwikkelaar laat in ruil daarvoor onder andere de 70%-voorwaarde vallen en neemt de gronden in één keer af. Het bouwplan wordt daarop alsnog uitgevoerd.

    Eerste beschikking van de Europes Commissie

    De Europese Commissie beoordeelt deze gewijzigde afspraken in haar beschikking van 23 januari 2013 en komt tot de conclusie dat er sprake is van ongeoorloofde staatssteun. De Commissie is namelijk van mening dat een particuliere investeerder nooit akkoord zou gaan met de in 2010 gesloten overeenkomst, het zogenaamde “market economy investor principle”. Volgens de Commissie is om die reden aan de twee bouwondernemingen een economisch voordeel verstrekt en is dus sprake van (ongeoorloofde) staatssteun, met als gevolg dat de twee bouwonderneming het genoten voordeel moeten terug betalen.

    Arrest van het Europees Hof

    Op 30 juni 2015 heeft het Hof van Justitie in haar arrest geoordeeld dat de beschikking van de Europese Commissie geen stand houdt omdat de Commissie niet alle relevante omstandigheden heeft meegenomen in haar beoordeling. Zo heeft de Commissie onder andere nagelaten om de marktwaarde van de grond op het moment van ondertekening van de overeenkomst uit 2010 vast te stellen. Het Hof komt mede daardoor tot het oordeel dat niet is vast komen te staan dat het voor de gemeente (als particuliere investeerder) interessanter zou zijn geweest om de over de overeenkomst uit 2004 te beëindigen in plaats van aan te passen. Daarbij neemt het Hof aan dat de gemeente terecht heeft aangevoerd dat zij niet alleen een maatschappelijk belang had bij de snelle realisatie maar ook een financieel belang. Kortom, de Commissie moet haar werk nog een keer doen van het Hof.

    Herkansing Europese Commissie

    In de herkansing komt de Commissie in haar beschikking van 15 januari 2016 (met het hierboven genoemde arrest als beoordelingsmaatstaf) in drieënhalve pagina tot het oordeel dat de gemeente de twee bouwondernemingen geen economisch voordeel heeft verschaft en dat zij heeft gehandeld zoals een particuliere investeerder dat ook zou hebben gedaan. Van staatssteun is daarom geen sprake, aldus de Commissie.

    Conclusie

    Het aanpassen van eerder gemaakte afspraken ten aanzien van grondtransacties en vastgoedprojecten is en blijft mogelijk (zoals wij reeds in onze nieuwsbrief van 1 juli 2015 hebben opgemerkt), mits gemeenten en andere overheden zich bij het maken van de afspraken gedragen volgens het “market economy investor principle”. Om staatssteun te voorkomen, moeten overheden handelen alsof zij zich – evenals particuliere investeerders – uitsluitend laten leiden door economische overwegingen. Indien de afspraak in dat geval ook gemaakt zou worden, handelt de overheid marktconform en daarmee in beginsel “staatssteunproof”.