Herbestemmen van VAB-locaties: s(t)alderen en de impact van provinciale regels

Dit is de tweede blog over de impact van provinciale regels. In de eerste blog heb ik aan de hand van de Brabantse stalderingsregels uiteengezet waarom en onder welke voorwaarden provinciale staten regels kunnen stellen. Hiermee is duidelijk geworden dat deze regels behoorlijk verstrekkend kunnen zijn voor de plannen van agrarische ondernemers.

In deze blog laat ik zien wat de gevolgen van deze regels zijn voor aanvragen om een omgevingsvergunning en bekijk ik de praktische implicaties en gevolgen voor VAB-eigenaren.

Overgangsrecht voor lopende aanvragen?

Instructieregels op grond van artikel 4.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (‘de Wro’) hebben pas gevolgen nadat de regels zijn opgenomen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Over de boeg van het bestemmingsplan worden aanvragen getoetst aan deze ‘provinciale’ regels.

Provinciale staten van de provincie Noord-Brabant hebben stalderingsregels gesteld in de vorm van dergelijke instructieregels én als rechtstreeks werkende regels op grond van artikel 4.1, derde lid, van de Wro. (Voor de uitleg van dit onderscheid verwijs ik naar mijn vorige blog over dit onderwerp.)

De rechtstreeks werkende stalderingsregels zijn direct na bekendmaking in werking getreden. Wat zijn de gevolgen voor lopende aanvragen?

De hoofdregel is dat aanvragen voor een omgevingsvergunning wordt getoetst aan de regels die gelden op het moment van besluitvorming. De Interim-Omgevingsverordening bevat geen algemeen overgangsrecht voor lopende aanvragen. Per slot van rekening is het doel van rechtstreeks werkende regels dat deze zo snel mogelijk hun werking hebben.

De Wro verplicht niet tot het opnemen van overgangsrecht. Ook lopende aanvragen moeten in beginsel aan de rechtstreeks werkende verordeningsregels worden getoetst.

Uitzondering rechtstreekse werking

Toch is het niet zo dat elke lopende aanvraag aan de rechtstreeks werkende stalderingsregels moet worden getoetst. De Afdeling heeft in vaste rechtspraak een vangnet gecreëerd voor situaties waarbij nieuwe, beperkende regelgeving in werking treedt nadat een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend.

Aanvragen die ten tijde van het indienen van de aanvraag nog wel, maar ten tijde van de beslissing daarop, dan wel ten tijde van de heroverweging in bezwaar, niet meer in overeenstemming zijn met een geldend bestemmingsplan worden niet aan de nieuwe, beperkende regels getoetst. Deze aanvragen worden voor wat betreft de ruimtelijke regels ‘ex tunc’ getoetst. Een andere voorwaarde is dat op het moment van indienen van de aanvraag geen voorbereidingsbescherming gold.

Deze uitzondering biedt enkel soelaas voor bouwplannen voor het uitbreiden van dierenverblijven die in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan. Indien op het moment dat de aanvraag werd ingediend de stalderingsregels niet golden én het bouwplan in overeenstemming was met het bestemmingsplan en er geen voorbereidingsbescherming gold, wordt de aanvraag niet aan de rechtstreeks werkende stalderingsregels getoetst.

Ontheffingsmogelijkheden

Een andere escapemogelijkheid lijkt te bestaan op grond van de ontheffingsmogelijkheid van artikel 4.1a van de Wro. De Brabantse verordening bevat de mogelijkheid om een ontheffing te verlenen, voor zover de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met die regels te dienen provinciale belangen.

Met het verlenen van een ontheffing moet echter met grote terughoudendheid worden omgegaan. De ontheffingsmogelijkheid is bedoeld voor bijzondere, uitzonderlijke situaties. Hiervan is niet snel sprake (zie AbRS 30 september 2020, ECLI::NL:RVS:2020:2317).

Staldering niet als voorwaardelijke eis

Agrarische ondernemers hoopten dat een omgevingsvergunning al verleend zou kunnen worden vóórdat sanering was uitgevoerd. Daarom werd gepleit voor het opleggen van een voorwaardelijke eis in een voorschrift als onderdeel van de omgevingsvergunning.

De Afdeling steekt hier een stokje voor. Het slopen of herbestemmen moet geëffectueerd zijn voordat de vergunning kan worden verleend.

Financieringsprobleem

Dat de stalderingseis niet voorwaardelijk kan worden opgelegd, levert een probleem op voor de praktijk. Voor het uitbreiden van dierenverblijven is vaak financiering nodig. De bank financiert in de praktijk pas indien de omgevingsvergunning is verleend. Deze vergunning kan pas worden verleend nadat al behoorlijk wat kosten voor het saneren van dierenverblijven elders binnen hetzelfde stalderingsgebied zijn gemaakt. Dit levert een financieringsprobleem én risico op voor de agrarische ondernemer.

Kans of bedreiging voor VAB-locaties?

Voor agrarische ondernemers zijn de stalderingsregels een doorn in het oog. Er gelden veel extra voorwaarden en er moeten behoorlijk wat extra kosten worden gemaakt voordat de gewenste uitbreiding kan plaatsvinden.

Effect staldering voor de eigenaren van VAB-locaties

Het eerste effect is dat de vraag naar leegstaande dierenverblijven als gevolg van de stalderingsregels toeneemt.

Het tweede effect is dat vanwege de verschillen in saneringspercentages de voorkeur zal worden gegeven aan aankoop ten behoeve van het slopen van leegstaande dierenverblijven in plaats van aan herbestemming. Bij herbestemming geldt immers een hoger saneringspercentage dan bij sloop, waardoor bijna dubbel zoveel vierkante meters nodig zijn.

Conclusie

Voor eigenaren van VAB-locaties bevat de stalderingsregeling kansen voor het vermarkten van de leegstaande dierenverblijven. Om de kansen te verzilveren dient de eigenaar van VAB-locaties binnen het stalderingsgebied kenbaar te maken leegstaande hokdierverblijven beschikbaar te hebben ten behoeve van staldering.

Mogelijkheid 1: leegstaande dierenverblijven aanbieden/verkopen ten behoeve van sloop.

Mogelijkheid 2: bij herbestemming hoeft niet per definitie verkoop plaats te vinden. Het feitelijk en juridisch beëindigen van de voormalige stallen als dierenverblijf kan ook worden vermarkt zónder dat de eigendom wordt overgedragen. De weg naar herbestemming is langer dan die van sloop.

Vragen over de herbestemming van VAB’s?

Heb je een vraag over de herbestemming van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing in jouw gemeente? Neem dan contact op met Dianne Jennissen.