blog

    Huurrechtbescherming buiten spel zetten via bruikleen? Liever niet.

    Manouk RadstaakPublicatiedatum: 20 juni 2016
    Huurrechtbescherming buiten spel zetten via bruikleen? Liever niet.

    Wanneer een overeenkomst gekwalificeerd wordt als huurovereenkomst zijn daarop de wettelijke huurbeschermingsbepalingen van toepassing. Verhuurders proberen dit soms te voorkomen door een huurovereenkomst, een bruikleenovereenkomst te noemen. Door de overeenkomst een andere naam te geven, kan echter niet voorkomen worden dat toch sprake is van een huurovereenkomst.

    Wanneer is sprake van een huurovereenkomst?

    Indien enerzijds sprake is van het in gebruik geven van een (gedeelte van een) zaak en anderzijds van een tegenprestatie – al dan niet in de vorm van een geldbedrag –, is sprake van huur, ongeacht of partijen dat willen of niet. Hierbij doet het er niet toe welke naam partijen de overeenkomst hebben gegeven.

    Verkapte huurovereenkomst in de vorm van een bruikleenovereenkomst

    Om te voorkomen dat een overeenkomst als huurovereenkomst wordt aangemerkt, wordt nog wel eens een overeenkomst onder de naam ‘bruikleenovereenkomst’ gesloten. In de zogenoemde bruikleenovereenkomst maken partijen afspraken over het gebruik van een zaak en spreken af dat daarvoor geen vergoeding hoeft te worden betaald. Wanneer het uiteindelijk tot een discussie komt over de vraag of sprake is van een bruikleenovereenkomst of een huurovereenkomst, komt het er op aan of inderdaad geen tegenprestatie wordt verricht in ruil voor het gebruik van de zaak.

    Voorbeeld

    In een zaak die speelde bij het Hof Amsterdam sloot de gemeente Velsen een bruikleenovereenkomst met de heer X. De gemeente gaf aan de heer X een perceel grond in gebruik en plaatste daarop – op kosten van de gemeente – een woonwagen, een verplaatsbare toiletunit en zorgde voor aansluiting van water en elektra. In de overeenkomst stond dat de heer X zonder enige tegenprestatie verschuldigd te zijn, gebruik mocht maken van de woonwagen. Voor het gebruik van het toilet, water en elektra diende hij € 300,00 per maand aan de gemeente te betalen.

    Het Hof Amsterdam concludeerde dat in dit geval sprake was van een huurovereenkomst in plaats van een bruikleenovereenkomst. De gemeente kon namelijk niet aantonen dat de daadwerkelijke gebruikskosten van de heer X € 185,00 per maand bedroegen. Het Hof achtte dit bedrag dusdanig hoog voor enkel water en elektra dat zij ervan uitging dat daar ook een huurcomponent in zat begrepen. Nu sprake was van het in gebruik geven van een zaak (de woonwagen) en van een tegenprestatie (gedeelte van het bedrag van € 185,00 dat niet wordt besteed aan water en elektra) kwam het Hof tot de conclusie dat sprake is van een huurovereenkomst.

    Gevolg van de kwalificatie als huurovereenkomst

    Partijen kunnen in een overeenkomst afspreken dat voor het gebruik van een bepaalde zaak geen vergoeding hoeft te worden betaald. Indien in de praktijk blijkt dat toch sprake is van een (verkapte) tegenprestatie voor het gebruik, kwalificeert de overeenkomst als een huurovereenkomst. De gebruiker van de zaak kan in dat geval huurbescherming genieten.

    Voor de gemeente Velsen had dit tot gevolg dat de overeenkomst niet door het enkele verloop van tijd eindigde. Aan het einde van de overeenkomst kon de gemeente dus niet zomaar het perceel ontruimen en gebruik maken van haar grond. Zij diende eerst te zorgen voor een rechtsgeldige opzegging, ontbinding of beëindiging met wederzijds goedvinden. Hier is de nodige tijd mee gemoeid en dat kan vervelende vertragingen opleveren.

    Het is dus van belang altijd alert te zijn op de vraag welke overeenkomst partijen willen sluiten én welke overeenkomst daadwerkelijk tot stand komt. Immers, voorkomen is beter dan genezen!