blog

    Integrale aanpak leegstaande winkelpanden

    Franc Pommer
    Franc PommerPublicatiedatum: 2 mei 2016
    Integrale aanpak leegstaande winkelpanden

    Het is een droevig aangezicht, de leegstaande V&D-panden. Ditzelfde beeld dreigt ook voor de panden van Perrysport en Actiesport en dan zijn er ook nog de panden van Dixons en enkele schoenenketens die leegstaan. De forse gebouwen waarin deze winkels gevestigd zijn, staan in veel steden op beeldbepalende locaties. Op veel internetfora en in de media wordt druk gespeculeerd over alternatieve gebruiksvormen van de panden. Er zijn ideeën genoeg: food-hal, splitsing in winkeltjes of diverse gebruiksvormen, discotheek, wooncomplex, etc. In sommige steden – zoals Oss – wordt zelfs gedacht aan sloop. Maar zijn deze ideeën vanuit planologisch perspectief wel zo wenselijk?

    Gebruik dat past in het bestemmingsplan

    In het kort – voor wie is ingelezen is dit gesneden koek – regelt de overheid (doorgaans de gemeente) in bestemmingsplannen wat er op een locatie mag worden gebouwd en hoe deze mag worden gebruikt. Zeker in stadscentra is in het belang van de rechtszekerheid vaak gedetailleerd beschreven welk gebruik per locatie is toegestaan. Als het bestemmingsplan meer gebruiksvormen toestaat, dan is een wijziging in een ander toegestaan gebruiksvorm relatief eenvoudig te realiseren. Is een ander gebruik gewenst dan het bestemmingsplan toestaat, dan is een vergunning nodig om hiervan te mogen afwijken, of zal het bestemmingsplan moeten worden herzien. Bij onderzoek naar alternatieve gebruiksmogelijkheden van de winkelpanden, ligt het voor de hand om eerst te kijken naar gebruik dat het bestemmingsplan in het concrete geval al toestaat. In beginsel zijn hiervoor geen uitvoerige studies meer nodig, omdat die al zijn verricht bij de voorbereiding van het bestemmingsplan. Een vergunning voor eventuele verbouw moet in beginsel binnen 8 weken worden verleend.

    Gebruik dat niet past in het bestemmingsplan

    Het wordt iets ingewikkelder als een gebruik wordt beoogd dat niet past in het bestemmingsplan. In dat geval kan allereerst worden gekeken of met toepassing van in het bestemmingsplan zelf opgenomen regels, het gebruik kan worden gewijzigd. Dit vergt een belangenafweging van het gemeentebestuur waarbij het beoogde gebruik, naast de eisen in het bestemmingsplan, moet voldoen aan “een goede ruimtelijke ordening”. Dat betekent dat de nieuwe functie moet aansluiten bij het gebruik van omliggende locaties. Hierbij wordt uitsluitend gekeken naar het pand zelf en zijn directe omgeving. Zo kan een discotheek vanwege geluidshinder onwenselijk zijn, maar past een restaurant mogelijk wel. Ook hiervoor kan in beginsel binnen 8 weken vergunning worden verleend.

    De regering heeft daarnaast in het Besluit omgevingsrecht zgn. “kruimelgevallen” aangewezen waarvoor met een vergunning eenvoudig van het bestemmingsplan kan worden afgeweken, mede om structurele leegstand te voorkomen. Zo’n vergunning kan onder meer worden verleend voor het – al dan niet tijdelijk – gebruiken van locaties in strijd met het bestemmingsplan. Ook hiervoor geldt dat het concrete geval, naast de eisen uit het Besluit omgevingsrecht, moet voldoen aan “een goede ruimtelijke ordening”. Ook deze vergunning kan in principe binnen 8 weken worden verleend.

    Symptoombestrijding

    De bovenstaande middelen bieden op de korte termijn zeker kansen voor leegstaande winkelpanden. Maar met de voortschrijdende leegstandsteneur is het de vraag of een meer integrale aanpak niet beter is. Een nieuwe invulling, waarbij te zeer wordt gefocust op de gebruiksmogelijkheden van individuele panden, kan ingrijpende gevolgen hebben voor de aantrekkelijkheid van het centrum. In veel steden wordt deze zorg al geuit. De suggesties (food-hal, discotheek, etc.) die worden gedaan in de media zijn op zichzelf beschouwd niet verkeerd. Vanzelfsprekend neemt echter de interesse in bijvoorbeeld een food-hal af als dit de tweede in het centrum zou zijn. De natuurlijke neiging bestaat om per pand een leegstandsoplossing te bedenken. Dit is slechts symptoombestrijding. Immers, elk leegstaand pand zou kunnen worden gebruikt voor de aangereikte ideeën. Het gevaar bestaat dat hiermee het grote plaatje uit het oog wordt verloren.

    Integrale aanpak

    Daarom pleit ik voor de op het eerste oog moeilijkste weg; het uitwerken van een integrale visie voor het centrumgebied in een bestemmingsplan. Dit neemt weliswaar meer tijd in beslag – 26 weken – maar biedt uiteindelijk meer kans op een vitaal centrum. Hierbij is namelijk – meer dan bij de individuele benadering – aandacht voor samenhang en onderlinge versterking van functies in het centrum als geheel. Voor tijdelijke oplossingen bieden de eerstgenoemde vergunningenprocedures voldoende kansen. Maar laat dit een overbruggingsmaatregel zijn, zodat op den duur niet het hele centrum een droevig aangezicht krijgt.