blog

    Kan onderverhuur via Airbnb leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst?

    Manouk Radstaak
    Manouk RadstaakPublicatiedatum: 1 juli 2016
    Kan onderverhuur via Airbnb leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst?

    De wet bepaalt (in art. 7:244 BW) dat de huurder van een woonruimte niet bevoegd is tot onderverhuur van het gehuurde. Dit is anders wanneer het slechts gaat om een gedeelte van het gehuurde. In dat geval kan de huurder – zolang daarover niets bepaald is in de huurovereenkomst – overgaan tot onderverhuur van een gedeelte van de woning, zonder toestemming van de verhuurder. In de huurovereenkomst mogen de verhuurder en huurder hierover echter afwijkende afspraken maken. 

    Huurovereenkomst

    In de meeste huurovereenkomsten – of in de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden – staat dat onderverhuur alleen is toegestaan als de verhuurder daar schriftelijk toestemming voor geeft. Indien de huurder zonder toestemming van de verhuurder toch overgaat tot onderverhuur, handelt hij in strijd met de huurovereenkomst. Handelen in strijd met de overeenkomst kan (onder bepaalde voorwaarden) leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Bovendien kan de verhuurder de opbrengsten van de verboden onderverhuur onder voorwaarden opeisen.

    Airbnb

    Steeds meer mensen gaan over tot onderverhuur via sites als Airbnb en Wimdu. Door het plaatsen van een advertentie op een dergelijke site, bieden zij de woning tijdelijk met name aan toeristen te huur aan. Zij kunnen de woning vervolgens tijdelijk onderhuren van de (hoofd)huurder. Het komt regelmatig voor dat de huurder voor de onderhuur geen toestemming heeft gevraagd aan de verhuurder.

    Rechtspraak

    De vraag die in de lagere rechtspraak steeds vaker aan de orde komt, is of het onderverhuren via Airbnb zonder toestemming van de verhuurder een dusdanige schending van de huurovereenkomst oplevert dat daardoor de huurovereenkomst mag worden ontbonden. De rechtspraak is sterk wisselend op dit punt. Het oordeel van de rechter blijkt in grote mate afhankelijk van de omstandigheden van het geval.  

    Omstandigheden die in de rechtspraak veelvuldig worden meegenomen in de beoordeling, zijn de volgende:

    • de omstandigheid of de huurder direct na waarschuwing van de verhuurder de advertentie van Airbnb verwijdert en de woning daarna niet opnieuw onderverhuurt;
    • de omstandigheid of huurder zijn hoofdverblijf in de woning behoudt en of er derhalve geen sprake is van onttrekking van de woning aan de woningmarkt;
    • de duur van de huurovereenkomst;
    • de omstandigheid of zich in het verleden vaker problemen hebben voorgedaan met de huurder;
    • de frequentie van onderverhuur (incidenteel of structureel);
    • de omstandigheid of huurder al dan niet bewust een inbreuk op de huurovereenkomst maakt;
    • de gevolgen van het beëindigen van de huurovereenkomst voor de huurder.

    Voor uitspraken waarin voornoemde omstandigheden niet hebben geleid tot ontbinding van de huurovereenkomst, verwijs ik naar de uitspraken van Rechtbank Amsterdam van 30 mei 2016, 4 maart 2016 en 26 mei 2015 en naar de uitspraak van Rechtbank Rotterdam van 6 november 2015. Voor uitspraken waarin de inbreuk op de huurovereenkomst wél dusdanig ernstig werd geacht dat ontbinding gerechtvaardigd was, verwijs ik naar de uitspraken van Rechtbank Amsterdam van 7 juli 2015 en 22 oktober 2014.

    Tot slot

    Verschillende rechters merken in hun uitspraak op dat naarmate er meer publieke bekendheid komt voor het verbod op (en de consequenties van) kortdurende onderverhuur via websites zoals Airbnb, de kans toeneemt dat de waardering van de tekortkoming in het nadeel van de huurder uitvalt. 

    In de rechtspraak lijkt steeds meer een toetsingskader te ontstaan voor de vraag of sprake is van verboden onderhuur via Airbnb. Desalniettemin is de rechtspraak volop in beweging en blijken de omstandigheden van het geval vooralsnog doorslaggevend. 

    Het is dus van belang om te zorgen dat de afspraken omtrent onderverhuur duidelijk vastliggen in een huurovereenkomst. Wil je zeker weten dat jouw huurovereenkomst onderverhuur- en/of Airbnb-proof is? Neem dan contact met ons op!