blog

    Koop breekt nog steeds geen huur

    Manouk RadstaakPublicatiedatum: 17 oktober 2017
    Koop breekt nog steeds geen huur

    In Nederland geldt het principe ‘koop breekt geen huur’ (artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek). Als een perceel grond wordt verhuurd en het wordt vervolgens verkocht, mag de huurder het perceel blijven gebruiken. De rechten en plichten van de verkoper uit de huurovereenkomst gaan over op de koper (als nieuwe verhuurder) (artikel 7:226 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek). Uit de wetsgeschiedenis volgt dat het principe ‘koop breekt geen huur’ slechts geldt als de verhuurde zaak in zijn geheel wordt overgedragen. Maar wat nu als slechts een gedeelte van de verhuurde zaak wordt overgedragen? Blijft de huurovereenkomst dan bestaan? En aan wie moet de huurder dan huur betalen?  

    Uitgangspunt

    De Hoge Raad heeft op 6 oktober 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2560) een arrest gewezen waarin slechts een gedeelte van de verhuurde zaak werd overgedragen. De Hoge Raad stelt voorop dat artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek de huurder beoogt te beschermen in het geval de eigendom van de verhuurde zaak wordt overgedragen. Hoewel uit de wetsgeschiedenis lijkt te volgen dat dit principe niet geldt als slechts een gedeelte van de verhuurde zaak wordt overgedragen, kan het volgens de Hoge Raad niet de bedoeling zijn dat de huurder niet wordt beschermd tegen de verkrijger van een gedeelte van de verhuurde zaak. Dat zou immers betekenen dat de verkrijger van een gedeelte van een verhuurde zaak wél aan de huurder de toegang tot dat gedeelte van de verhuurde zaak zou kunnen ontzeggen.  

    Blijft de huurovereenkomst voortbestaan?

    De Hoge Raad heeft daarom geoordeeld dat artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek ruim moet worden uitgelegd. Ingeval een gedeelte van de verhuurde zaak wordt overgedragen, moet de huurovereenkomst worden gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten als dit noodzakelijk is om de huurder bescherming te kunnen bieden. 

    En de betaling van de huurprijs?

    Als de huurovereenkomst wordt gesplitst, is onduidelijk welk deel van de huurprijs aan de oorspronkelijke verhuurder moet worden betaald en welk deel aan de nieuwe verhuurder. De oorspronkelijke verhuurder en de nieuwe verhuurder dienen hierover afspraken te maken.  

    Totdat de huurder op de hoogte is van de overdacht van een gedeelte van de verhuurde zaak mag de huurder de gehele huurprijs (bevrijdend) aan de oorspronkelijke verhuurder betalen.  

    Als de huurder eenmaal van de overdracht van een gedeelte van de verhuurde zaak op de hoogte is, dienen de oorspronkelijke verhuurder en de nieuwe verhuurder aan de huurder te laten weten aan wie en welk gedeelte van de huurprijs moet worden betaald. Totdat de oorspronkelijke verhuurder en de nieuwe verhuurder de huurder hiervan op de hoogte hebben gebracht, mag de huurder de betaling van de huurprijs opschorten.  

    Praktijk

    In de meeste huurovereenkomsten is vastgelegd dat de huurder niet bevoegd is de betaling van de huurprijs op te schorten. Het is dan ook de vraag of de huurder zich ook in dat geval op het arrest van de Hoge Raad kan beroepen en de betaling van de huurprijs mag opschorten. 

    Naar mijn mening mag in ieder geval van de huurder worden verwacht dat – op het moment dat de huurder op de hoogte raakt van de overdracht van een gedeelte van de verhuurde zaak – de huurder bij de verhuurder(s) informeert op welke wijze de huurprijs moet worden voldaan.

    Conclusie

    Als een verhuurder besluit de verhuurde zaak gedeeltelijk te verkopen, mag de huurder in beginsel betaling van de huurprijs opschorten totdat de oorspronkelijke verhuurder en de nieuwe verhuurder (tezamen) hebben aangegeven op welke wijze de huurprijs moet worden voldaan. Het is echter de vraag of dit beroep op opschorting in de praktijk in alle gevallen stand zal houden.

    Heb je vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact met mij op.