blog

    Onteigening: eliminatie van het bestemmingsplan “Hoog Dalem”

    Met dit artikel brengen wij het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 21 mei 2014 onder jouw aandacht. In deze uitspraak ligt de vraag voor of bij het bepalen van de werkelijke waarde, in het kader van een onteigeningsprocedure, de aan de onteigende percelen toebedachte lucratieve bestemming dient te worden geëlimineerd.

    Omdat de uitspraak nog niet is gepubliceerd en dit artikel is opgesteld op grond van een niet geanonimiseerde versie van de uitspraak, zul je op het moment dat de uitspraak is gepubliceerd daarvan onverwijld op de hoogte worden gesteld.

    Essentie

    De rechtbank oordeelt dat het bestemmingsplan Hoog Dalem kan worden aangemerkt als een plan voor het werk waarvoor wordt onteigend. Ingevolge artikel 40c, aanhef en onder sub 1 en 3, Onteigeningswet (hierna: “de Ow”) dient het bestemmingsplan te worden geëlimineerd, ongeacht wie uiteindelijk de woningen gaat realiseren. Verder wordt wel een aanzienlijke verwachtingswaarde toegekend aan de onteigende percelen. De rechtbank volgt daarin de rechtbankdeskundigen die van oordeel zijn dat de waardevermeerdering als gevolg van de in uitvoering zijnde ontwikkeling van twee andere deelgebieden binnen hetzelfde bestemmingsplan, niet dient te worden geëlimineerd. Hierbij is vanwege het bepaalde in artikel 40c, aanhef en onder sub 2 en 3, Ow wél van belang welke partij (overheid of projectontwikkelaar) het werk realiseert. 

    Nader bekeken

    In deze zaak ligt het onteigende in de gemeente Gorinchem binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Hoog Dalem”. Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van een woongebied voor 1400 woningen nabij de bestaande kern van de gemeente. De ontwikkeling van het woongebied is onderverdeeld in drie deelgebieden: Noord, Zuid en Midden. Het onteigende ligt in het gebied “Midden”, dat tussen de twee andere (inmiddels in ontwikkeling zijnde) gebieden is gelegen.

    Voorafgaand aan het bestemmingsplan “Hoog Dalem” gold het bestemmingsplan “Buitengebied” op grond waarvan het onteigende was bestemd voor agrarische doeleinden.

    De onteigende is van oordeel dat de op zijn perceel rustende bestemming niet hoeft te worden geëlimineerd, omdat het bestemmingsplan wordt uitgevoerd door en voor rekening en risico van derden. Uit artikel 40c Ow zou aldus de onteigende volgen dat eliminatie enkel aan de orde is als het werk waar voor wordt onteigend, wordt uitgevoerd door de overheid.

    Deskundigen zijn van oordeel dat het werk waarvoor onteigend wordt, het geschikt maken betreft van de gronden ten behoeve van woningbouw. Het uit dit werk (en de plannen voor dit werk) voortvloeiende waardevoordeel dient te worden geëlimineerd, ongeacht wie uiteindelijk de woningen gaat realiseren.

    De rechtbank volgt de deskundigen door te overwegen dat er geen aanleiding is om te oordelen dat van eliminatie van een bestemmingsplan in de zin van artikel 40c, aanhef en onder sub 1 en 3, Ow enkel sprake kan zijn, als het de overheid is die tot realisatie overgaat. De rechtbank oordeelt dat dit volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 8 februari 2013 (NJ 2013, 318). 

    Het gevolg is eliminatie van de woonbestemming die aan het onteigende is toebedacht, waardoor voor de bepaling van de werkelijke waarde wordt teruggevallen op de voorheen geldende agrarische bestemming. Deskundigen kennen overigens wel een aanzienlijke verwachtingswaarde toe aan de onteigende percelen.

    De verwachtingswaarde is gebaseerd op:

    • de ligging van het onteigende, namelijk onmiddellijk oostelijk van Gorinchem, waardoor de kans bestaat dat op termijn op die locatie een stedelijke uitbreiding zal plaatsvinden;
    • het feit dat sinds 2003 provinciaal en gemeentelijk beleid aanstuurt op woningbouwontwikkeling in het gebied Hoog Dalem;
    • het gegeven dat het onteigende in het gebied ligt dat is ingeklemd tussen twee in uitvoering zijnde woningbouwlocaties: Noord en Zuid.

    Ten aanzien van het laatste punt is het volgende van belang. De in uitvoering zijnde woningbouwlocaties maken deel uit van hetzelfde bestemmingsplan als het onteigende. De deskundigen zijn van oordeel dat met de in uitvoering zijnde deelgebieden Noord en Zuid bij het bepalen van de werkelijke waarde rekening dient te worden gehouden. De gemeente is echter van oordeel dat het uit te voeren werk op het gebied Midden, waarvoor onteigend is, een onderdeel is van een groter geheel van werken, waarvan ook de in uitvoering zijnde werken in de gebieden Noord en Zuid onderdeel zijn. Aldus de gemeente is er sprake van één bestemmingsplan, waarbij het gehele gebied Hoog Dalem wordt ontwikkeld van agrarisch gebied tot woningbouw. De gemeente is van oordeel dat met toepassing van artikel 40c Ow ook de waardevermeerdering als gevolg van de ontwikkeling van de gebieden Noord en Zuid geëlimineerd dient te worden. Onder verwijzing naar de rechtspraak en het bepaalde in artikel 40c, aanhef en onder sub 2 en 3, Ow komt de rechtbank tot het oordeel dat eliminatie met betrekking tot de gebieden Noord en Zuid alleen aan de orde is als de onteigenaar zelf of een andere overheid het geheel van werken uitvoert of zelf gaat uitvoeren. Dat is hier niet het geval. De gebieden Noord en Zuid worden ontwikkeld door een commanditaire vennootschap (cv), waarin de gemeente via PPS samenwerkt met twee projectontwikkelaars. De in uitvoering zijnde ontwikkeling kwalificeert hierdoor niet als een overheidswerk. Het is geen waardevermeerdering die wordt teweeggebracht door overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor wordt onteigend (zie artikel 40c, aanhef en onder sub 2, Ow).

    Ter verduidelijking van het door de rechtbank in aanmerking genomen verschil tussen sub 1 en sub 2 van artikel 40c Ow is hierna artikel 40c Ow opgenomen.

    Artikel 40c Ow

    Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door
    1°. het werk waarvoor onteigend wordt;
    2°. overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt;
    3°. de plannen voor de werken onder 1° en 2° bedoeld.

    Uit de uitspraak van de rechtbank volgt dat bij het elimineren van een bestemming, als plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, het niet uitmaakt wie (uiteindelijk) het werk realiseert. Bij het elimineren (in dit geval in verband met het bepalen van de verwachtingswaarde) van het plan voor het overheidswerk dat in verband staat met het werk waarvoor wordt onteigend (sub 2 van artikel 40c Ow) is het wel van belang dat de overheid het overheidswerk uitvoert.

    Alles overziend wordt de werkelijke waarde door de rechtbank vastgesteld een prijs per m² van € 20,00.