blog

    Onteigeningsrechter en deskundigenadvies

    Kees van HelvoirtPublicatiedatum: 19 juni 2013

    De onteigeningsrechter is voor de methode van waardering en de vaststelling van de schadeloosstelling niet gebonden aan het advies van de deskundigen

    In dit artikel vragen wij aandacht voor de arresten van de Hoge Raad van 7 juni 2013 (LJN: BZ5351, BZ5349 en BZ5353), waarin het gaat om de vaststelling van de schadevergoeding bij onteigening. Onder verwijzing naar eerdere arresten bevestigt de Hoge Raad dat de onteigeningsrechter voor de methode van waardering en de vaststelling van de schadeloosstelling niet is gebonden aan het advies van de deskundigen.

    Essentie                      

    De onteigeningsrechter dient zelf te onderzoeken welke schadevergoeding aan de onteigende partij of derde-belanghebbende toekomt en is daarbij niet gebonden aan het advies van de door hem benoemde deskundigen. De onteigeningsrechter is bovendien vrij die methode van waardering te kiezen die naar zijn oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is.

    Nader bekeken             

    In deze drie kwesties had de gemeente Amersfoort op de voet van artikel 54f Onteigeningswet (hierna: “Ow”) de vervroegde onteigening gevorderd. De rechtbank sprak de vervroegde onteigening uit, bepaalde het door de gemeente te betalen voorschot en benoemde drie deskundigen, die de schade zouden taxeren. De rechtbank nam uiteindelijk de door de deskundigen gehanteerde intuïtieve methode van waardevaststelling niet over. De rechtbank heeft de methodiek van het door de onteigende partij in het geding gebrachte partijdeskundigenrapport (de residuele methode) overgenomen. Daartegen richtten de klachten van de gemeente zich in cassatie. De Hoge Raad heeft daaromtrent in alle drie de kwesties uitdrukkelijk het volgende overwogen:

    “Volgens vaste rechtspraak dient de onteigeningsrechter zelfstandig te onderzoeken welke schadevergoeding aan de onteigende partij of een derde-belanghebbende toekomt en is hij daarbij niet gebonden aan het advies van de door hem benoemde deskundigen (vgl. HR 31 maart 2006, LJN AV1684, NJ 2006/655). Bovendien is de onteigeningsrechter vrij die methode van waardering te kiezen die naar zijn oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is (vgl. HR 13 augustus 2004, LJN AQ6968, NJ 2005/151).”

    Interessant is daarbij het standpunt van de A-G de heer mr. V.C. van Oven. Hij stelt hierover het volgende:

    “(…) Men zal altijd kunnen blijven twisten over de methode die in een bepaald geval het meest geschikt is voor de waardebepaling. Maar een voortzetting van het partijdebat daarover op basis van aan de cassatierechter voorgelegde motiveringsklachten, die naar de kern genomen erop neerkomen dat de bezwaren tegen de waarderingsmethode die uiteindelijk door de onteigeningsrechter is toegepast, onvoldoende overtuigend zijn weerlegd, zal doorgaans weinig perspectief bieden. Dat zou anders kunnen zijn indien de Raad, anders dan hij tot dusverre heeft gedaan, op dit gebied sturing wil gaan geven. Zelf zie ik vooralsnog niet in welke richting gestuurd zou moeten worden. Mij komen de klachten ongegrond voor. Ik denk wél dat de onteigeningsrechter die tot wezenlijk andere inzichten omtrent de toe te kennen schadeloosstelling komt dan de deskundigen, iets heeft uit te leggen. Hij heeft de vrijheid af te wijken, maar zal moeten motiveren op welke gronden hij de deskundigen niet volgt. Dat heeft de rechtbank in dit geval naar mijn mening in voldoende mate gedaan.”

                 [onderstreping red.]

    De beslissing van de rechtbank, om niet de door de deskundigen gehanteerde intuïtieve methode, maar de residuele methode tot uitgangspunt te nemen, was gebaseerd op de volgende omstandigheden. De deskundigen hadden zelf te kennen gegeven dat de intuïtieve methode bij voorkeur slechts aanvullend wordt gebruikt. Het onteigende was onderdeel van een bijzonder binnenstedelijk stadsvernieuwingsproject, terwijl dergelijke projecten sterk wisselende marges laten zien. In het convenant gemeentelijk grondprijsbeleid was bovendien afgesproken dat de residuele grondprijsmethode werd gehanteerd bij het bepalen van de grondwaarde. Daarnaast hadden de onteigenden onweersproken gesteld dat ook de gemeente in beginsel steeds was uitgegaan van de residuele grondwaarde voor de door haar te betalen grondprijs voor projectmatige woningbouw en partijen hadden de methode ook zelf gehanteerd in hun onderhandelingen voorafgaand aan de procedure. Tot slot was het complex deels gerealiseerd, waardoor er al cijfermateriaal voor handen was, waarin de benodigde onderbouwing voor de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling kon worden gevonden.

    In het licht van de hiervoor beschreven vrijheid van de onteigeningsrechter is de Hoge Raad van oordeel dat de rechtbank haar beslissing met betrekking tot de te hanteren methode van vaststelling van de waarde, voldoende heeft gemotiveerd. Van enige principiële sturing door de Hoge Raad, zoals geopperd door de A-G in de conclusies die hij bij deze arresten schreef, is vooralsnog geen sprake.