Opslag vanwege verwachtingswaarde: peildatum leidend in onteigeningsprocedure

In een vonnis van 3 maart 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:1805) gaat de rechtbank Rotterdam in op de vraag of sprake is van een verwachtingswaarde bovenop de agrarische waarde. De rechtbank oordeelt dat het in een onteigeningsprocedure, waar de peildatum leidend is voor de berekening van de (verwachtings)waarde, niet mogelijk is om uit te gaan van een basisgrondprijs met een meerwaardeclausule op het moment dat de beoogde planologische voorziening definitief is. Een overeenkomst waarbij de koper het recht heeft de overeenkomst te ontbinden op het moment dat blijkt dat van een hem welgevallige bestemmingswijziging geen sprake is, kan niet maatgevend zijn bij de bepaling van de verwachtingswaarde.

Verwachtingswaarde: zodanig concrete verwachtingen?

Bij de beantwoording van de vraag naar de verwachtingswaarde sluit de rechtbank aan bij de maatstaf die de deskundige voorop heeft gesteld: van verwachtingswaarde is sprake indien er op de peildatum reeds zodanig concrete verwachtingen bestonden ten aanzien van een toekomstige (‘lucratieve’) ontwikkeling van het gebied waarin de betrokken percelen zijn gelegen, dat redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer in geval van verkoop hiermee bij hun prijsonderhandelingen rekening zouden houden (vergelijk ECLI:NL:HR:2017:695, ECLI:NL:HR:2016:2446 en ECLI:NL:HR:2014:326).

De deskundige heeft de verwachtingswaarde in dit geval bij gebrek aan bruikbare referentiegegevens intuïtief vastgesteld op € 7,00 per m². Uit de door de deskundige opgesomde feiten en omstandigheden leidt de rechtbank, evenals de deskundige, af dat het onteigende in de structuurvisie aangewezen is als locatie voor een transferium. De bedoeling van de gemeente is in het kader van duurzaamheid het carpoolen van de inwoners van de tot de gemeente behorende dorpen te bevorderen. Een busstation als Reedijk (P+R) als een transferium laten functioneren en bijbehorende voorzieningen realiseren, past in de visie van de gemeente. Daarnaast wordt verwezen naar een brief van de gemeente die aanleiding geeft tot de veronderstelling dat de gemeente een meeromvattende ontwikkeling op de P+R locatie (het onteigende) in beginsel welgezind is. Dat de gesprekken met gedaagde in verband met de onteigeningsprocedure zijn opgeschort, betekent niet dat de gemeente afstand van een meeromvattende ontwikkeling op de P+R locatie heeft genomen.

Aansluiting bij gangbare praktijk in de agrarische sector

De deskundige heeft toegelicht dat nog onduidelijk is wat voor soort transferium in het gebied waarin het onteigende ligt zal worden gerealiseerd. Volgens de deskundige moet daarom aansluiting worden gezocht bij de gangbare praktijk in de agrarische sector, te weten een krappe verdubbeling van de agrarische waarde. Een agrariër, zo is de ervaring van de deskundige, zal bij een niet al te lucratieve ontwikkeling een prijs aanvaarden waarmee hij twee keer zoveel grond kan terugkopen.

Dat de deskundige is uitgegaan van het bestaan van een zekere verwachtingswaarde acht de rechtbank in dit geval juist (r.o. 2.16.). Met de deskundige is de rechtbank van oordeel dat het redelijk is om aan te nemen dat er partijen in de markt zijn die er rekening mee houden dat in het gebied waarin het onteigende ligt meer dan een P+R zal worden ontwikkeld.

Wat de Provincie heeft aangevoerd over het ontbreken van verwachtingswaarde bij eliminatie van het bestemmingsplan/de plannen voor het werk waarvoor wordt onteigend maakt dit volgens de rechtbank niet anders. Ook als het bestemmingsplan/de P+R wordt weggedacht zal sprake zijn van enige verwachtingswaarde in verband met een mogelijke lucratieve bestemming voor de (agrarische) grond.

Basisgrondprijs met meerwaardeclausule niet mogelijk

De door gedaagde bepleite verwachtingswaarde van € 48,92 per m² gaat uit van de aanname dat het door haar voorgestane transferium hoogstwaarschijnlijk zal worden gerealiseerd. Dat acht de rechtbank, gelet op de stand van zaken per peildatum, onvoldoende duidelijk om gedaagde in deze aanname te volgen. Met de deskundige is de rechtbank van oordeel dat het in een onteigeningsprocedure, waar de peildatum leidend is voor de berekening van de (verwachtings)waarde, niet mogelijk is om uit te gaan van een basisgrondprijs met een meerwaardeclausule op het moment dat de beoogde planologische voorziening definitief is. De optieovereenkomst van gedaagde en een derde partij kan haar derhalve niet baten. Een overeenkomst waarbij de koper het recht heeft de overeenkomst te ontbinden op het moment dat blijkt dat van een hem welgevallige bestemmingswijziging geen sprake is, kan niet maatgevend zijn bij de bepaling van de verwachtingswaarde.

Oordeel rechtbank: opslag in verband met de verwachtingswaarde

Hoewel het (per peildatum) nog onduidelijk is wat voor soort transferium er zal worden ontwikkeld kan naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de structuurvisies en de in beginsel welwillende houding van de gemeente, niet worden uitgesloten dat een transferium met P+R overstijgende voorzieningen, bijvoorbeeld een (fastfood)eetgelegenheid, tot de mogelijkheden behoort. De strategische ligging van het onteigende (aan de afslag 21 van de A29 te Heinenoord, grenzend aan het bestaande busstation en in de nabijheid van het bestaande bedrijventerrein Reedijk), in combinatie met de bedoeling van de gemeente om het carpoolen van de inwoners van de tot de gemeente behorende dorpen te bevorderen, zijn daarbij een factor van belang.

In die setting is het naar het oordeel van de rechtbank realistisch om te veronderstellen dat een relatief speculatief aangelegde koper bereid zal zijn om meer te betalen voor het onteigende dan de door de deskundige geadviseerde krappe verdubbeling van de agrarische waarde van € 8,00 per m². Een verwachtingswaarde van € 17,00 per m² acht de rechtbank meer op zijn plaats (r.o. 2.16.). Hierin zijn verdisconteerd de mogelijke toekomstige ontwikkeling van een transferium waarin de P+R wordt ondergebracht, de onzekerheid wanneer het door de gemeente voorgestane transferium wordt ontwikkeld en de onzekerheid over de bijkomende voorzieningen die op of bij het onteigende gerealiseerd zullen worden. Dat alles leidt ertoe dat de rechtbank de waarde van het onteigende vaststelt op € 25,00 per m² (€ 8,00 per m² voor de agrarische waarde plus € 17,00 per m² als opslag in verband met de verwachtingswaarde).

Matiging proceskosten

Verder matigt de rechtbank de kosten van juridische en deskundige bijstand. Ten aanzien van de juridische bijstand acht de rechtbank het bedrag aan kosten voor juridische bijstand onredelijk hoog om twee redenen. De hoogte van de gemaakte juridische kosten is, in het licht van de omvang en de complexiteit van de zaak (ter beoordeling staat slechts de verwachtingswaarde van het onteigende, waarvoor partijen voor de benoeming van één rechtbankdeskundige hebben geopteerd), in algemene zin volgens de rechtbank niet redelijk te noemen (r.o. 2.35.). Daarnaast acht de rechtbank de in rekening gebrachte uurtarieven onredelijk hoog voor een zaak als hier aan de orde.

De rechtbank ziet daarin aanleiding om 30% in mindering te brengen op het bedrag aan juridische bijstand: 20% wegens de betrekkelijk geringe complexiteit van de zaak en 10% wegens de onredelijk hoge uurtarieven.

Ook de kosten van deskundige bijstand worden gematigd omdat de rechtbank deze onredelijk hoog acht. Daarbij overweegt de rechtbank onder meer dat de proceskostenvergoeding van artikel 50 Ow niet de kosten bestrijkt die zijn gemaakt voor een eventueel te voeren cassatieprocedure (die uiteindelijk niet is gevoerd).

De hoogte van de gemaakte deskundigenkosten is, in het licht van de omvang en de complexiteit van de zaak (ter beoordeling stond slechts de verwachtingswaarde van het onteigende, waarvoor partijen voor de benoeming van één rechtbankdeskundige hebben geopteerd), in algemene zin volgens de rechtbank niet redelijk te noemen (r.o. 2.37.). De rechtbank ziet hierin aanleiding om 20% in mindering te brengen op het bedrag aan deskundigenkosten wegens de betrekkelijk geringe complexiteit van de zaak.

Zie: rechtbank Rotterdam 3 maart 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:1805

Vragen over onteigening? Neem contact op met Chantal van Mil of Marie-Anna Bullens.