blog

    Opzegging van (huur)overeenkomsten via WhatsApp een kwestie van tijd?

    Renske Burgers
    Renske BurgersPublicatiedatum: 14 juni 2018
    Opzegging van (huur)overeenkomsten via WhatsApp een kwestie van tijd?

    Ons communicatieverkeer heeft de laatste decennia een enorme ontwikkeling doorgemaakt. Waar zakelijke dienstverleners ‘vroeger’ voornamelijk per brief met elkaar communiceerden, hebben sinds een aantal jaren moderne communicatiemiddelen als e-mail, sms, WhatsApp en Skype hun intrede gedaan. De vraag is hoe deze relatief nieuwe communicatievormen zich verhouden tot de wettelijke en contractuele formaliteiten voor opzegging van overeenkomsten, met name bij huurovereenkomsten. De Hoge Raad is hier in zijn arrest van 1 juni jl. (ECLI:NL:2018:819) duidelijk over.

    Betekenis van een contractueel vormvereiste voor opzegging

    Het arrest heeft betrekking op de opzegging van een vennootschap onder firma (een ‘vof’). De vennoten van de vof hadden bij aanvang van hun samenwerking een vennootschapsakte opgesteld waarin partijen afspraken met betrekking tot hun onderlinge samenwerking hadden vastgelegd. In deze akte was in artikel 10 bepaald dat de vof alleen kon eindigen nadat één van de vennoten schriftelijk of bij deurwaardersexploot aan de andere vennoot te kennen had gegeven dat hij de samenwerking wilde beëindigen. In deze zaak had vennoot 1 tijdens een telefoongesprek met vennoot 2 de samenwerking met onmiddellijke ingang opgezegd. Vervolgens ontstaat tussen de beide vennoten discussie over de vraag of vennoot 2 de telefonische uitlating van vennoot 1 als opzegging mocht begrijpen en de vof als gevolg van die telefonische opzegging was ontbonden.

    Het Gerechtshof Amsterdam beantwoordde die vraag bevestigend en knoopt aan bij de regels uit Boek 3 BW (artikel 3:33 en 3:35 BW). Volgens het hof had vennoot 1 hier in ‘niet voor misverstand vatbare bewoordingen’ verklaard dat hij de vof per direct wilde opzeggen en hebben deze bewoordingen vennoot 2 ook bereikt. Vervolgens overweegt het hof dat het vormvoorschrift uit de vennootschapsakte niet in de weg staat aan een niet voorgeschreven (lees: andere) wijze van opzegging, zolang de bewoordingen maar voldoende duidelijk zijn en de wederpartij hebben bereikt. In cassatie is de Hoge Raad echter duidelijk: het contractuele vormvereiste dient wel degelijk een rol te spelen bij de vraag of de telefonische uitlating mocht worden opgevat als een opzegging.

    Vormvereisten bij opzegging van huurovereenkomsten

    De vraag is hoe dit arrest zich verhoudt tot de gangbare praktijk en de (lagere) jurisprudentie omtrent de opzegging van huurovereenkomsten. Hoewel de wet bij een huurovereenkomst van woonruimte (artikel 7:271 lid 3 BW) en bedrijfsruimte (artikel 7:293 lid 3 BW) als uitgangspunt neemt dat opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief en ook in algemene voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst vaak een dergelijk vormvereiste voor opzegging is opgenomen, blijkt uit lagere jurisprudentie dat onder omstandigheden ook een andere wijze van opzegging rechtsgeldig kan zijn (zie onder meer ECLI:NL:RBROT:2014:3333, ECLI:RBOBR:2014:1396 en ECLI:NL:GHSHE:2014:5097). Wel moet voldoende vaststaan dat de huurovereenkomst is opgezegd, in die zin dat de wederpartij moet hebben begrepen dat de huurovereenkomst is opgezegd en dat die opzegging de wederpartij ook heeft bereikt (zie onder meer ECLI:NL:RBMNE:2017:4759). 

    En dat is nou net waar de schoen hier wringt. Want hoewel ook in het arrest van de Hoge Raad van 1 juni jl. tussen partijen niet ter discussie stond dat vennoot 1 met zijn telefonische uitlating beoogde de samenwerking op te zeggen en dat deze opzegging vennoot 2 heeft bereikt, houdt de Hoge Raad in zijn arrest van 1 juni jl. vast aan het (contractuele) vormvereiste. Partijen zijn immers juist een vormvereiste overeengekomen om discussies over een juiste wijze van opzegging zoveel mogelijk te vermijden. Uit de wetgeschiedenis blijkt eenzelfde gedachte ten grondslag te liggen aan het vormvereiste bij opzegging van huurovereenkomsten: de artikelen zijn juist in de wet opgenomen om misvattingen over het verzenden en ontvangen van opzeggingen te voorkomen.     

    Hoe nu verder?

    In onze digitale wereld lijkt communicatie via e-mail, sms, WhatsApp en Skype de snelste en makkelijkste manier voor partijen om de opzegging van een (huur)overeenkomst aan hun wederpartij kenbaar te maken. Hoewel uit de (lagere) jurisprudentie over opzegging van huurovereenkomsten blijkt dat niet altijd strikt wordt vastgehouden aan een contractueel of wettelijk vormvereiste, lijkt de Hoge Raad in zijn arrest van 1 juni jl. te overwegen dat partijen – met het oog op de rechtszekerheid – wel degelijk gehouden zijn om bij opzegging van een overeenkomst  een contractueel of wettelijk vormvereiste in acht te nemen.

    In een rechterlijke procedure zal een opzeggende partij altijd de bewijslast van een tijdige opzegging dragen. Om elke discussie over de opzegging van een overeenkomst te voorkomen is het, zowel voor huurders als voor andere partijen die een contractueel vormvereiste zijn overeengekomen, verstandig de overeenkomst op te zeggen per aangetekende brief. Ingeval van grote (financiële) belangen is een deurwaardersexploot aan te raden. Met deze relatief ‘kleine moeite’ voorkom je immers grote problemen!

    Mocht je nog vragen hebben over de opzegging van een (huur)overeenkomst? Neem dan gerust contact met mij op!