Staatssteun: rechter verklaart koopovereenkomst geheel nietig

Overheden zijn er steeds meer alert op dat zij bij grondtransacties marktconform handelen, omdat zij anders – al dan niet onbedoeld – de staatssteunregels kunnen overtreden. Bevat een grondtransactie toch staatssteun, bijvoorbeeld doordat grond wordt aangekocht tegen een te hoge prijs, dan wordt wel eens gedacht dat het risico voor de overheid beperkt is: de staatssteun zou hoogstens tot een verplichting tot terugvordering van de verleende steun (het teveel betaalde bedrag) kunnen leiden. Het is maar zeer de vraag is of deze gedachte juist is. Dat het verlenen van staatssteun toch tot grote (financiële) gevolgen voor de overheid kan leiden, volgt uit het recente arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 6 november 2018 in de veel besproken kwestie tussen Spaansen en de gemeente Harlingen.

Geschil tussen Harlingen en Spaansen

Het geschil tussen de gemeente Harlingen en Spaansen speelt al geruime tijd. In een nieuwsbrief van 11 januari 2016 hebben wij deze zaak al eens besproken. De gemeente Harlingen heeft in 2009 een koopovereenkomst gesloten met Spaansen, op grond waarvan de gemeente de gronden waarop de onderneming van Spaansen was gevestigd heeft gekocht voor een totaalbedrag van € 8.500.000.–. De gemeente betaalde eerst een bedrag van € 6.500.000,–. De gemeente zou een aanvullend bedrag van € 2.000.000,– betalen, nadat Spaansen zijn onderneming naar een andere locatie zou hebben verplaatst. De gemeente zou dit aanvullende bedrag van € 2.000.000,– in ieder geval binnen vijf jaar na het sluiten van de overeenkomst voldoen, ongeacht of de onderneming van Spaansen zou zijn verplaatst. Toen Spaansen de gemeente in 2011 verzocht om het resterende bedrag te betalen, weigerde de gemeente het bedrag te voldoen. De gemeente is vervolgens zelf een procedure gestart bij de rechtbank waarin zij vorderde dat de verleende staatssteun zou worden terugbetaald, hetgeen er feitelijk op neer zou komen dat de gemeente het aanvullende deel van de koopsom niet zou hoeven te betalen.

Rechtbank: overeenkomst partieel nietig

In het eindvonnis in eerste aanleg oordeelde de rechtbank dat de overeenkomst inderdaad staatssteun bevatte, omdat uit een taxatie bleek dat de marktwaarde van de gronden € 6.500.000,– was en het meerdere dus staatssteun opleverde. De rechtbank oordeelde daarbij dat de overeenkomst ‘slechts’ partieel nietig was, omdat algehele nietigheid niet noodzakelijk zou zijn om de gevolgen van staatssteun ongedaan te maken. Het vonnis van de rechtbank betekent feitelijk dat de koopovereenkomst in stand kon blijven, maar dat de gemeente niet verplicht was het aanvullende bedrag van € 2.000.000,00 aan Spaansen te betalen.

Hof: overeenkomst geheel nietig

Het Hof oordeelt drie jaar later anders dan de rechtbank. Het Hof is het met de rechtbank eens dat er sprake is van staatssteun, maar oordeelt dat deze staatssteun alleen ongedaan kan worden gemaakt door de overeenkomst geheel nietig te verklaren. Het Hof is van mening dat de gemeente, door uit te gaan van partiële nietigheid, beloond zou worden voor de schending van de staatssteunregels. Immers, de gemeente zou de gronden dan gewoon kunnen behouden, maar voor een aanzienlijk lagere koopsom dan oorspronkelijk was overeengekomen. Bovendien staat de koopsom volgens het Hof in een onverbrekelijk verband met de rest van de overeenkomst, zodat nietigheid van de koopsom nietigheid van de gehele overeenkomst tot gevolg moet hebben. Het gevolg van de gehele nietigheid van de koopovereenkomst is dat ook de levering door Spaansen aan de gemeente van meet af aan nietig is en nooit heeft plaatsgevonden. De gemeente is dus nooit eigenaar van de gronden geworden, maar heeft wel € 6.500.000,– aan Spaansen betaald. Dit bedrag zal zij nu van Spaansen moeten terugvorderen. Het zogenoemde restitutierisico ligt dus bij de gemeente.

Commentaar

Uit het arrest van 6 november 2018 kan worden afgeleid dat het uitvoeren van een grondtransactie waarbij staatssteun wordt verstrekt wel degelijk grote (financiële) gevolgen voor de overheid kan hebben. De gevolgen lijken het grootst in een geval als het onderhavige, waarbij de overheid gronden aankoopt tegen een niet-marktconforme (want: te hoge) koopsom. De staatssteun en de daarop volgende nietigheid leiden er dan immers toe dat de overheid nooit eigenaar van de gronden is geworden en moet zien te bewerkstelligen dat de verkoper de reeds betaalde koopsom terugbetaalt. In het geval dat de overheid gronden verkoopt tegen een te lage prijs, kan de verleende staatssteun ertoe leiden dat de gemeente deze koopsom moet terugbetalen en steeds eigenaar van de gronden is gebleven. In dat geval loopt de overheid in ieder geval geen groot restitutierisico. De gevolgen van ongeoorloofde staatssteun kunnen dus ook voor gemeenten zeer ingrijpend zijn, zeker bij grondtransacties. In gevallen waar boven een marktconforme grondprijs aanleiding is een extra vergoeding te doen, is het zeer aan te bevelen ook een degelijke staatssteuncheck te laten uitvoeren. Die check kan vanzelfsprekend beter voor dan na het aangaan van de overeenkomst worden uitgevoerd.

Contact

Heb je naar aanleiding van deze blog vragen, neem dan gerust contact op.