blog

    Uitleg bepaling meerwaarde bij bijzondere geschiktheid

    Kees van HelvoirtPublicatiedatum: 6 oktober 2015

    Met dit artikel vragen wij jouw aandacht voor het arrest van de Hoge Raad van 25 september 2015 (ECLI:NL:HR:2015:2805). In dit arrest gaat de Hoge Raad uitvoerig in op het leerstuk van de bijzondere geschiktheid van het onteigende en de bepaling van de meerwaarde als gevolg van deze bijzondere geschiktheid.

    Essentie         

    De Hoge Raad heeft geoordeeld dat van bijzondere geschiktheid sprake kan zijn als de onteigende onroerende zaak bijzonder geschikt is voor het werk waarvoor wordt onteigend, indien dat werk onderdeel is van een groter geheel van werken. Daarnaast oordeelt de Hoge Raad dat salderen van voor- en nadelen van de bijzondere geschiktheid enkel mogelijk is als het nadeel ook daadwerkelijk in verband kan worden gebracht met de bijzondere geschiktheid. Verder heeft de Hoge Raad geoordeeld dat verrekening van meerwaarde als gevolg van de bijzondere geschiktheid met de waardevermindering van het overblijvende niet mogelijk is.

    Nader bekeken

    De kwestie die heeft geleid tot dit arrest is als volgt samen te vatten. In verband met de uitvoering van het bestemmingsplan “Scheller en Oldeneler Buitenwaarden” is – voor zover hier van belang – een voormalige zandwinplas onteigend. Het bestemmingsplan dient als planologische basis voor de rivierverruimende maatregelen, vastgelegd in de planologische kernbeslissing “Ruimte voor de Rivier” (hierna: PKB). De voormalige zandwinplas is nodig om daarin 500.000 m3 overtollige (deels licht verontreinigde) grond te kunnen storten, die (elders) vrijkomt bij de uitvoering van “Ruimte voor de Rivier-projecten”. Daarnaast dient om waterstaatkundige redenen (om te voorkomen dat de stabiliteit van de aan te leggen drempel langs de plas bij hoogwater in gevaar komt) de voormalige zandwinplas (verder) te worden verondiept met 500.000 m3 grond die vrijkomt bij de uitvoering van de werkzaamheden op het onteigende. Dit zand is normaal gesproken vermarktbaar, maar wordt in dit geval aangewend voor het verondiepen van de voormalige zandwinplas.

    Bij vonnis van 19 februari 2014, heeft de rechtbank – in navolging van de bevindingen van de rechtbankdeskundigen – geoordeeld dat sprake is van bijzondere geschiktheid en daarvoor een vergoeding in aanmerking genomen. De meerwaarde als gevolg van de bijzondere geschiktheid heeft de rechtbank vastgesteld op 50% van het voordeel dat de Staat geniet bij de uitvoering van de werkzaamheden als gevolg van deze bijzondere geschiktheid. De rechtbank heeft voorts geen aanleiding gezien om een vergoeding toe te kennen aan de waardevermindering van het overblijvende en de vrijkomende (vermarktbare) bodembestanddelen. Zowel de Staat als de onteigende hebben cassatieberoep ingesteld.

    De Staat is van oordeel dat van bijzondere geschiktheid geen sprake is, omdat bij die beoordeling enkel dient te worden gekeken naar het doel van de onteigening, te weten het realiseren van het bestemmingsplan als onderdeel van de PKB. Het PKB heeft enkel tot doel 1) het treffen van maatregelen om de te verwachten extremere hoogwaterstanden op te kunnen vangen en 2) het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Dus niet (tevens) het storten en verwerken van overtollige grond die vrijkomt bij de uitvoering van de projecten onder de vlag van de PKB, aldus de Staat. De Hoge Raad is van oordeel dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat het storten van de overtollige grond die vrijkomt bij de uitvoering van de PKB maatregelen in de voormalige zandwinplas – die daarvoor ook is aangewezen in het kader van de PKB – onlosmakelijk is verbonden met het doel van de onderhavige onteigening. De rechtbank heeft terecht overwogen dat sprake is van een bijzondere geschiktheid van het onteigende. De Hoge Raad overweegt bovendien in r.o. 4.2 het volgende:

    “Anders dan onderdeel 1.3 betoogt, is van een bijzondere geschiktheid van het onteigende niet slechts sprake indien het werk op het onteigende zelf tegen minder kosten kan worden gerealiseerd. Ook als op de kosten van het gehele werk, waarvan het werk op het onteigende een onderdeel is, kan worden bespaard vanwege de bijzondere geschiktheid van het onteigende (in dit geval: de bijzondere geschiktheid van de voormalige zandwinplas als nabijgelegen depot voor de van het werk op andere percelen vrijkomende grond), kan een bijzondere geschiktheid van het onteigende aangenomen worden. Ook dan immers mag verondersteld worden dat een redelijk handelend verkoper een hogere prijs kan bedingen vanwege de bijzondere eigenschap van het onteigende die kan worden benut voor het werk waarvoor wordt onteigend.”

    Verder is de Staat van oordeel dat, voor zover sprake zou zijn van bijzondere geschiktheid, de meerwaarde daarvan op nihil gesteld moet worden, omdat de onteigende, de onteigening weggedacht, nooit een vergunning zou hebben gekregen voor de stort van grond in de voormalige zandwinplas. De onteigende zou de voormalige zandwinplas niet hebben kunnen exploiteren voor depot van gronden en dus ook geen betaling hebben ontvangen voor de stort van grond in de plas. Volgens de Staat moet het plafond van de te vergoeden meerwaarde – bij gebrek aan te verwachten opbrengsten bij de exploitatie van de voormalige zandwinplas als gronddepot – op nihil worden gesteld. De Hoge Raad is het hier niet mee eens en is  van oordeel dat het hier gaat om een bijzondere geschiktheid, waardoor het werk – waarvoor wordt onteigend – goedkoper gerealiseerd kan worden. Anders dan bij in het onteigende aanwezige winbare bodembestanddelen, is hier geen sprake van de aanwezigheid van zaken met een meerwaarde. Het oordeel van de rechtbank om 50% van het voordeel dat de Staat geniet als gevolg van de bijzondere geschiktheid als vergoeding aan de onteigende uit te laten keren, blijft daarmee overeind.

    De onteigende komt in cassatie op tegen het oordeel van de rechtbank dat bij het bepalen van de meerwaarde van de bijzondere geschiktheid “ook rekening moet worden gehouden met “het nadeel als gevolg van de bijzondere ongeschiktheid, te weten de noodzaak tot het storten van 500.000 m3 te vermarkten grond”, en dat de voordelen en nadelen moeten worden gesaldeerd.” De Hoge Raad oordeelt in r.o. 5.1.2 ten aanzien van deze klacht het volgende:

    (…)De rechtbank heeft evenwel miskend dat dit nadeel een gevolg is van de keuze van de Staat om deze 500.000 m3 grond niet te vermarkten maar aan te wenden voor de verondieping van de plas, en dat dit nadeel niet samenhangt met de door de rechtbank in aanmerking genomen bijzondere geschiktheid van het onteigende. Die bijzondere geschiktheid bestaat immers erin dat de andere 500.000 m3 in het werk vrijkomende grond (de grond waarvoor geen geschikte bestemming aanwezig wordt geacht en die dus ook niet vermarkt kan worden) niet hoeft te worden afgevoerd naar een gronddepot elders maar in de plas kan worden gestort, hetgeen tot een kostenbesparing voor het werk leidt. Slechts de met deze bijzondere geschiktheid verband houdende kosten, zoals bijvoorbeeld de kosten voor het vervoer van deze vrijkomende grond naar de plas, kunnen in aanmerking worden genomen bij de begroting van het aan de bijzondere geschiktheid verbonden voordeel.

    Het door de rechtbank in aanmerking genomen nadeel is bovendien een gevolg van het (plan voor het) werk waarvoor is onteigend. De plas moet immers volgens de PKB “Ruimte voor de Rivier” om waterstaatkundige redenen verondiept worden (om te voorkomen dat de stabiliteit van de aan te leggen drempel langs de plas bij hoogwater in gevaar komt), en deze verondieping moet volgens dat plan uitgevoerd worden met de in het werk vrijkomende grond. Ook ingevolge art. 40c Ow mag derhalve bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening worden gehouden met het nadeel dat de in het werk vrijkomende grond, hoewel vermarktbaar, wordt gebruikt voor het verondiepen van de plas.”

    Met andere woorden de Hoge Raad is van oordeel dat de keuze om 500.000 m3 te vermarkten grond aan te wenden voor de (verdere) verondieping van de voormalige zandwinplas niet kan worden beschouwd als een met de meerwaarde door bijzondere geschiktheid te verrekenen nadeel.

    Tot slot heeft de onteigende geklaagd over het oordeel van de rechtbank dat er geen te vergoeden waardevermindering van het overblijvende is. Bij het bepalen van de waardevermindering heeft de rechtbank de waarde voor de onteigening vergeleken met de som van de vastgestelde werkelijke waarde en de waarde van het na onteigening overblijvende deel. In deze som heeft de rechtbank ook de vergoeding van de meerwaarde door de bijzondere geschiktheid in aanmerking genomen. De Hoge Raad oordeelt anders en overweegt ten aanzien van deze klacht in r.o. 5.2.3 als volgt:

    “(…) Indien naast de bijzondere geschiktheid van het onteigende als zojuist bedoeld, tevens sprake is van een waardevermindering van het overblijvende na onteigening, dient de vergoeding wegens bijzondere geschiktheid niet in aanmerking te worden genomen bij de bepaling van de vergoeding voor die waardevermindering. Daardoor zou immers hetzij tekort gedaan worden aan de ratio van de vergoeding voor bijzondere geschiktheid als in de vorige alinea bedoeld, hetzij de onteigende niet volledig schadeloos gesteld worden voor het vermogensverlies bestaande in de mindere waarde van het overblijvende na de onteigening. Derhalve mag, zoals is beslist in HR 12 juli 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE5572, NJ 2003/163 (Staat/Amev), de vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid niet in mindering gebracht worden op de ingevolge art. 41 Ow aan de onteigende toekomende vergoeding ter zake van de waardevermindering van het overblijvende. Dit brengt mee dat de vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid niet mag worden meegenomen in de voor de vaststelling van de waardevermindering van het overblijvende toegepaste vergelijking tussen enerzijds de waarde van het geheel vóór onteigening, en anderzijds de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de waarde van het overblijvende na onteigening.”

    Het arrest is een belangrijk arrest. Het geeft een overzicht van de kwalificatie van bijzondere geschiktheid en de wijze waarop de meerwaarde als gevolg van die bijzondere geschiktheid moet worden berekend.