blog

    Vergoeding van veranderingen aan de onteigende woning ex artikel 39 Ow en vergoeding bedrijfsschade bij familiebedrijven

    Kees van HelvoirtPublicatiedatum: 9 oktober 2013

    In een arrest van de Hoge Raad van 27 september 2013 (ECLI:NL:HR:2013:CA1731), staat de vraag centraal of de waarde van een woning in aanbouw bepaald moet worden aan de hand van de peildatum of de datum van de terinzagelegging van het onteigeningsplan. Daarnaast oordeelt de Hoge Raad over de vraag of eiser in aanmerking komt voor de vergoeding van bedrijfsschade. Eiser is namelijk 80 jaar oud en is niet meer actief binnen het tuinbouwbedrijf. Zijn zonen hebben het bedrijf voortgezet en maken gebruik van de grond van eiser.

    Essentie

    De Hoge Raad oordeelt dat de waarde van de woning in aanbouw bepaald moet worden aan de hand van de peildatum. Met veranderingen die zijn aangebracht tussen de datum van terinzagelegging en de peildatum wordt op grond van art. 39 Onteigeningswet (hierna: “Ow”) in beginsel geen rekening gehouden, omdat de eigenaar vaak door het aanbrengen van deze veranderingen beoogt om de waarde van het onteigende te verhogen. Slechts indien het gaat om noodzakelijke of normale omstandigheden bestaat hierop een uitzondering. De Hoge Raad oordeelt dat hier een uitzondering aan de orde is: het afbouwen van de woning na de datum van terinzagelegging is in de gegeven omstandigheden een normale verandering in de zin van art. 39 Ow. Eiser beschikte vóór de datum van terinzagelegging reeds over een bouwvergunning en ook de bouwwerkzaamheden waren reeds van start gegaan.

    Daarnaast oordeelt de Hoge Raad dat eiser in aanmerking komt voor vergoeding van bedrijfsschade. Na de pensionering van eiser hebben zijn zonen het bedrijf voortgezet en zij zijn als vanzelf de gronden blijven gebruiken voor hun bedrijfsuitoefening. De Hoge Raad neemt daarbij uitdrukkelijk in overweging dat op termijn de zonen door vererving eigenaar zullen worden gronden. Vanwege die omstandigheden moet geoordeeld worden dat een door de Onteigeningswet verlangde volledige vergoeding van de schade naar redelijkheid tevens vergoeding van de bedrijfsschade van de zonen omvat.

     

    Nader bekeken

    Waarde van de woning in aanbouw

    Eiser is in 2001 onteigend van zijn oude woning, maar hij mocht hier voorlopig met zijn gezin blijven wonen. Ten behoeve van de bouw van een nieuwe woning verkrijgt eiser in 2003 een bouwvergunning en in oktober van 2005 begint hij met bouwen. Vanaf 2002 wordt echter duidelijk dat de oude woning niet gesloopt hoeft te worden. Op 14 november 2005 wordt het onteigeningsplan ten behoeve van de nieuwe woning ter inzage gelegd. Dit maakt overigens niet dat dat eiser de bouw van zijn nieuwe woning staakt: eiser bouwt door tot medio 2007. Op dat moment was de ruwbouw in volledig glasdichte staat gereed. In oktober 2007 koopt eiser de in 2001 onteigende woning van de Staat terug. De Hoge Raad buigt zich over de vraag of, bij het bepalen van de waarde van de woning in aanbouw, moet worden uitgegaan van de peildatum (2 maart 2011, toen het onteigeningsvonnis werd ingeschreven) dan wel de datum waarop het onteigeningsplan ter inzage is gelegd (14 november 2005).

    De Hoge Raad oordeelt dat rechtbank ten onrechte is uitgegaan van de waarde van de nieuwe woning op het moment van de terinzagelegging van het onteigeningsplan. Bij de berekening van de waarde van de woning moet worden uitgegaan van de waarde die deze had op de peildatum (2 maart 2011). Op grond van art. 39 Onteigeningswet wordt bij de berekening van de schadevergoeding niet gelet op veranderingen die zijn bedoeld om de schadevergoeding te verhogen, welke zijn aangebracht na de terinzagelegging. Noodzakelijke en normale veranderingen zijn wel toegestaan. De Hoge Raad was het eens met het oordeel van de rechtbank dat géén sprake was van een noodzakelijke verandering; er bestond namelijk geen concrete aanleiding om te veronderstellen dat eiser de woning uit moest. Niettemin oordeelde de Hoge Raad dat wel sprake was van een normale verandering. Daarbij nam zij in aanmerking dat op het tijdstip van de terinzagelegging (14 november 2005) van het onteigeningsplan al een bouwvergunning was verkregen en een aanvang was gemaakt met de bouwwerkzaamheden. Zonder nadere motivering achtte de Hoge Raad het onbegrijpelijk waarom het realiseren van een ruwbouw in glasdichte staat na terinzagelegging niet kon worden aangemerkt als een normale verandering die aansluit bij de aard en de wijze van gebruik van de onroerende zaak ten tijde van de terinzagelegging.

    Deze uitspraak sluit aan bij HR 19 december 1984, NJ 1985/801. Hierin oordeelde de Hoge Raad dat herstel van brandschade een verandering is, die aansluit bij de aard en de wijze van gebruik van het onteigende ten tijde van de terinzagelegging, die normaal en noodzakelijk is. In haar oordeel woog de Hoge Raad onder andere mee dat het pand tegen herbouwwaarde was verzekerd.

    Vergoeding van de bedrijfsschade

    De eiser en zijn zonen maken gezamenlijk aanspraak op de vergoeding van geleden bedrijfsschade wegens inkomensschade en kosten van bedrijfsverplaatsing. Naar het oordeel van de rechtbank was er geen ruimte voor het toekennen van een schadevergoeding aan de zonen over de band van de eiser, omdat eiser niet langer bij de bedrijfsvoering betrokken is. Ook bestaat volgens de rechtbank er geen (afdwingbare) verplichting om zijn gronden ter beschikking te stellen aan zijn zonen.

    De Hoge Raad is het daar echter niet mee eens en oordeelt dat de bedrijfsschade van de zonen dient te worden vergoed aan eiser. De Hoge Raad betrekt in haar oordeel een aantal omstandigheden. Eiser en zijn zonen oefenden voor de onteigening al lange tijd gezamenlijk het familiebedrijf uit. Hierbij werd geen strikte scheiding van de financiën aangehouden. De zonen hebben na eisers pensionering het tuinbouwbedrijf tezamen voortgezet. Als vanzelfsprekend zijn zij sindsdien de gronden van hun vader blijven gebruiken voor hun bedrijfsuitoefening, met het kennelijke vooruitzicht dat zij deze gronden te zijner tijd zullen erven.

    Op grond van deze omstandigheden dient aan eiser een schadevergoeding te worden toegekend die mede de bedrijfsschade van de zonen omvat. Het gaat hier namelijk om gronden die blijvend bestemd waren voor de uitoefening van het familiebedrijf. Dat eiser niet meer participeert in het familiebedrijf maakt volgens de Hoge Raad geen verschil: hij heeft er als eigenaar van de gronden belang bij dat de gronden ter beschikking blijven staan voor de uitoefening van het familiebedrijf van zijn zonen. De schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet brengt dan ook mee dat eiser door de schadeloosstelling financieel in staat wordt gesteld om de bedrijfsactiviteiten op andere gronden te laten voortzetten. In zoverre is de positie van de zonen op één lijn te stellen – net zoals het geval is bij de positie van een economisch eigenaar (vgl. HR 10 augustus 1995,NJ 1996/614 en HR 28 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE9104) – met de positie van de juridisch eigenaar die de onteigende zaak voor eigen doeleinden aanwendt, aldus de Hoge Raad.

    Het onderhavige arrest vormt daarmee een uitbreiding op de arresten Rotterdam/Engel (HR 10 augustus 1996, NJ 1996/614) en Van der Linden/Oisterwijk (HR 28 november 2008, NJ 2010, 138). In deze uitspraken oordeelde de Hoge Raad dat naast de juridische eigenaar ook economische eigenaar voor schadeloosstelling in aanmerking komt. Vervolgens diende de economische eigenaar schadeloos te worden gesteld door toekenning van de schadeloosstelling aan de juridische eigenaar. De omstandigheden van het onderhavige geval (geen strikte scheiding financiën, voortzetting familiebedrijf door de zonen, het vooruitzicht de gronden te erven) maakten dat ondanks het feit dat nooit de juridische, noch de economische eigendom is overgedragen, toch aan de zonen een schadeloosstelling kon worden toegekend.