blog

    Wanneer is er sprake van voorzienbaarheid bij planschade?

    Paul HerderPublicatiedatum: 15 juli 2016
    Wanneer is er sprake van voorzienbaarheid bij planschade?

    Planschade komt niet voor vergoeding in aanmerking als er sprake is van voorzienbaarheid. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ‘de Afdeling’) hanteert als uitgangspunt dat er sprake is van voorzienbaarheid indien bij het moment van aankoop de kans bestond dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen. Is voor het aannemen van voorzienbaarheid vereist dat de uiteindelijk bestemde ontwikkeling destijds al voorzienbaar was? Of is voldoende als er op het moment van aankoop een ontwikkeling te verwachten was met een planologisch vergelijkbare nadelige uitstraling? In de uitspraak van 6 juli 2016 beantwoordt de Afdeling deze vraag.

    Voorzienbaarheid

    Bij planschade wordt als uitgangspunt gehanteerd dat een redelijk denkend en handelend koper op het moment van aankoop rekening houdt met de kans dat de planologische situatie ter plaatse kan gaan veranderen. Gaat de situatie in ongunstige zin veranderen, dan zal een redelijk denkend en handelend koper de negatieve ontwikkeling betrekken bij het overeenkomen van de koopprijs. De redelijk denkend en handelend koper zal in dat geval dus minder betalen voor de woning. De schade wordt niet vergoed indien er sprake is van voorzienbaarheid.

    Verandering in ongunstige zin

    In de uitspraak van de Afdeling van 6 juli 2016 is een zaak aan de orde waarin door middel van een vrijstellingsbesluit een woonwijk met 105 woningen mogelijk is gemaakt. Een omwonende stelt hierdoor schade te hebben geleden en vraagt een schadevergoeding aan bij het college van burgemeester en wethouders (hierna: ‘het college’). Het college stelt dat de schade ten tijde van de aankoop van de woning van aanvrager voorzienbaar was op grond van de structuurvisie. In die structuurvisie was op die gronden echter geen woningbouw voorzien maar een sportpark. Is de schade dan op grond van die structuurvisie voorzienbaar?

    Afdeling: voorzienbaarheid bij vergelijkbare planologisch nadelige uitstraling

    De Afdeling stelt vast dat ten tijde van de aankoop voorzienbaar was dat een sportcomplex kon worden ontwikkeld. Volgens de Afdeling moest rekening worden gehouden met de realisatie van verschillende voetbalvelden, hockeyvelden, tennisbanen en paardrijbakken, met bijbehorende voorzieningen, zoals een tribune, een toegangsweg, een parkeerterrein, een (dagelijks geopende) kantine, lichtmasten en hekwerken. Deze bouw- en gebruiksmogelijkheden hebben volgens de Afdeling een op zijn minst vergelijkbare planologisch nadelige uitstraling als de oprichting van 105 woningen. Aangezien op het moment van aankoop rekening moest worden gehouden met die planologisch nadelige uitstraling, is de schade als gevolg van de oprichting van 105 woningen voorzienbaar.