Zelfbewoningsplicht: welke mogelijkheden zijn er op een krappe woningmarkt?
In de huidige krappe woningmarkt moeten woningzoekenden het, bij het kopen van een woning, vaak afleggen tegen beleggers. Steeds meer gemeenten komen in actie. Door invoering van een zelfbewoningsplicht willen gemeenten hun greep op de koopwoningmarkt verstevigen. Zo krijgen starters eindelijk een eerlijke kans. Vanzelfsprekend levert de zelfbewoningsplicht de nodige (juridische) vragen op. In deze blog gaan wij in op deze relevante en actuele vragen.
Wat is een zelfbewoningsplicht?
Een zelfbewoningsplicht houdt in dat een koper van een woning gedurende een bepaalde periode verplicht is om de woning zelf te bewonen. Er zijn wel uitzonderingen mogelijk waarbij een koper dat niet verplicht hoeft te doen. Maar in beginsel mag de koper de woning echter niet verhuren in die periode.
Een zelfbewoningsplicht kan worden opgelegd in de vorm van een kettingbeding. In dat geval wordt de opvolgende koper dan voor de resterende tijd van de zelfbewoningsplicht aan die plicht gebonden. De doorverkoop van de woning vindt dan plaats tijdens de duur van de zelfbewoningsplicht.
Is invoering van een zelfbewoningsplicht toegestaan?
Voor invoering van een zelfbewoningsplicht door de gemeente moet onderscheid worden gemaakt tussen twee situaties.
De gemeente is grondeigenaar
Als grondeigenaar mag je in principe afspreken wat je wil. Eigendom is het meest omvattende recht wat iemand kan hebben en in beginsel bestaat er contractsvrijheid. Voor de gemeente is die contractsvrijheid echter niet onbeperkt. Omdat zij een overheid is, moet zij alert zijn op de doorkruisingsleer en algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen.
Doorkruisingsleer
Allereerst moet de gemeente er op letten dat invoering van een zelfbewoningsplicht niet leidt tot een onaanvaardbare doorkruising van het publiekrecht. De doorkruisingsleer komt er kortgezegd op neer dat het niet is toegestaan dat de gemeente iets via het privaatrecht regelt als zij dat specifieke geval publiekrechtelijk moet regelen.
Andersom geldt ook: kan je uit de formulering van een wettelijke bepaling of uit de wetgeschiedenis afleiden dat het niet toegestaan is dat de gemeente iets via het publiekrecht regelt, dan is het in beginsel ook niet toegestaan om dat dan toch via het privaatrecht te regelen. De wetgever heeft niet voor niets de publiekrechtelijke route afgesneden.
Vorm van antispeculatie
Een zelfbewoningsplicht is een vorm van antispeculatie. De Hoge Raad heeft in 2006 geoordeeld dat het opnemen van antispeculatiebedingen in een overeenkomst van gronduitgifte door de gemeente geen onaanvaardbare doorkruising van het publiekrecht oplevert. Zolang het beding maar niet ziet op de verdeling van woonruimte en geen beperking aanbrengt op het recht van vrije vestiging.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
Daarnaast is de gemeente gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Bij de invoering van een zelfbewoningsplicht zijn vooral het gelijkheidsbeginsel en motiveringsbeginsel van belang.
Inbreuk eigendomsrecht
Door invoering van een zelfbewoningsplicht maakt men inbreuk op het eigendomsrecht. De eigenaar van vastgoed wordt immers beperkt in zijn mogelijkheid om het te verhuren. En verplicht om zelf voor een bepaalde periode in de woning te gaan wonen. Om die inbreuk te rechtvaardigen, moet men motiveren dat er een noodzaak is om een zelfbewoningsplicht in te voeren. Daarbij is ook van belang dat niet slechts een willekeurige, beperkte groep woningen wordt aangewezen. Het moet duidelijk zijn voor welke categorie woningen een zelfbewoningsplicht wenselijk en nodig is.
Onderbouwing noodzaak
Het is noodzaak om een zelfbewoningsplicht te onderbouwen. Bijvoorbeeld met beschikbare woningmarktonderzoeken, waaruit blijkt dat beleggers zich vooral richten op het aankopen van goedkopere woningen. Dat maakt het onderscheid tussen bepaalde categorieën woningen waarvoor wel en geen zelfbewoningsplicht geldt gerechtvaardigd en levert geen schending van het gelijkheidsbeginsel op.
Proportionaliteitsvereiste
Naast de noodzaak is ook de proportionaliteit van belang: de zelfbewoningsplicht mag zijn doel niet voorbijgaan. Gelet hierop lijkt een zelfbewoningsplicht in ieder geval gerechtvaardigd te zijn voor koopwoningen tot de Nationale Hypotheek Garantie-grens (NHG-grens). Voor die woningen bestaat immers aantoonbare schaarste en daarmee een gerechtvaardigd onderscheid met andere woningen.
De gemeente is geen grondeigenaar
Als de gemeente geen grondeigenaar is, heeft zij niet het recht om als eigenaar afspraken vast te leggen in een overeenkomst van gronduitgifte.
Moet bijvoorbeeld het bestemmingsplan worden gewijzigd voor een bepaald initiatief, dan maken partijen afspraken over de voorwaarden waaronder de gemeente daartoe bereid is. De zelfbewoningsplicht kan dan eenzijdig in een (publiekrechtelijk) exploitatieplan worden vastgelegd of (privaatrechtelijk) worden overeengekomen in een anterieure overeenkomst.
Antispeculatie in exploitatieplan
In hoeverre mag de gemeente dan een zelfbewoningsplicht opleggen. Dus als zij geen grondeigenaar is?
Uit artikel 6.13 lid 2 onder d van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en artikel 6.2.10 onder f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) volgt dat de gemeente regels over antispeculatie voor sociale huur- en koopwoningen in een exploitatieplan mag regelen. Het uitgangspunt is dat wat de gemeente in een exploitatieplan mag regelen, zij ook in een anterieure overeenkomst mag regelen. Die fungeert immers vaak als alternatief voor een exploitatieplan.
Hierbij is relevant dat een sociale koopwoning volgens het Bro een koopwoning met een maximale VON-prijs van €200.000,- is (artikel 1.1.1 onder e Bro). In het kader van de Crisis- en herstelwet heeft de wetgever het mogelijk gemaakt om te experimenteren met de maximale VON-prijs van een sociale koopwoningen. Voor de gemeenten die genoemd zijn in artikel 7ad van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet geldt voor een sociale koopwoning de NHG-grens als de hoogst mogelijke koopprijs.
De aangewezen gemeenten mogen dus ook een zelfbewoningsplicht instellen voor koopwoningen met een prijs hoger dan de VON-prijs van €200.000. Maar niet hoger dan de NHG-grens.
Zelfbewoningsplicht voor woningen boven de NHG-grens?
Het is onbekend in hoeverre een zelfbewoningsplicht geoorloofd is voor woningen hoger dan de NHG-grens. Er bestaat namelijk geen actuele rechtspraak of wetgeving over. Toch zien wij wel enkele risico’s voor de invoering van een zelfbewoningsplicht voor woningen boven de NHG-grens.
Over het algemeen geldt: hoe duurder de koopwoning, hoe minder schaarste er bestaat. Een zelfbewoningsplicht voor duurdere koopwoningen is daarom lastiger te motiveren met objectieve gegevens zoals woningmarktonderzoeken. Daarnaast bestaat het risico dat aan het doel voorbij wordt gegaan.
Het doel is beleggers de pas af te snijden. En daarmee starters een eerlijke kans op een koopwoning te geven. Starters zullen veel minder snel dure koopwoningen kopen. En voor beleggers geldt hetzelfde. Ook zij kopen doorgaans geen dure koopwoningen. Beleggers willen een woning kopen die interessant en betaalbaar is om te verhuren aan starters. Door de stijgende prijzen en de lage rente kan de grens wel enigszins verschuiven. Maar ook dit is nog niet uitgekristalliseerd.
Volgens ons is een zelfbewoningsplicht voor dure koopwoningen op dit moment discutabel. Het kan ter discussie komen te staan bij de rechter. Mogelijk zelfs met vernietiging van een dergelijke zelfbewoningsplicht tot gevolg.
Handhaving van de zelfbewoningsplicht
Het publiekrecht biedt (op dit moment) geen grondslag voor handhaving van een zelfbewoningsplicht. Als een zelfbewoningsplicht overeengekomen wordt, moet deze daarom privaatrechtelijk worden gehandhaafd. Doorgaans wordt bepaald dat een boete wordt verbeurd als de zelfbewoningsplicht is geschonden.
Ook kan een boete worden gesteld op het niet doorgeven van de zelfbewoningsplicht. De constatering van overtreding is zeker bij verhuur niet eenvoudig. De gemeentelijke basisadministratie kan soms uitsluitsel geven, maar lang niet altijd.
Duur van de zelfbewoningsplicht
Er gelden geen wettelijke beperkingen voor de duur van een zelfbewoningsplicht. Het is immers niet wettelijk geregeld. In de praktijk wordt de zelfbewoningsplicht vaak gekoppeld aan een termijn van 3 á 5 jaar.
In dit kader wijzen wij wederom op het feit dat een zelfbewoningsplicht op gespannen voet staat met het eigendomsrecht. Hoe langer de termijn van de zelfbewoningsplicht, hoe groter het risico dat een rechter oordeelt dat deze termijn onevenredig of disproportioneel is. Vanwege gebrek aan relevante rechtspraak is helaas nog onduidelijk hoe de rechter hier daadwerkelijk tegenaan kijkt.
De termijn voor instandhouding (dat is het beschikbaar blijven van een woning voor een bepaalde doelgroep) mag voor een sociale koopwoning volgens het Besluit ruimtelijke ordening hoogstens 10 jaar zijn (zie artikel 1.1.1 lid 1 onder e van het Bro). Daarom kan men ervan uit gaan dat een termijn van 10 jaar of meer voor sociale koopwoningen in ieder geval onaanvaardbaar is.
Tips voor de praktijk
Invoering van een zelfbewoningsplicht wordt door veel gemeenten wenselijk geacht in deze tijden van krapte op de woningmarkt. Wij menen dat het echter niet ongelimiteerd kan worden ingevoerd.
Over het algemeen geldt dat een zelfbewoningsplicht voor koopwoningen tot de NHG-grens geoorloofd lijkt te zijn. Voor koopwoningen boven die grens is het voorlopig nog tasten in het duister. Dit vanwege het gebrek aan nationale wetgeving en relevante rechtspraak.
Indien hier in de toekomst rechtspraak over gepubliceerd wordt, volgen wij uiteraard met een blog daarover.
Vragen?
Wil je sparren over de invoering van een zelfbewoningsplicht in jouw gemeente? Of heb je andere vragen? Neem dan contact op met Stan Wannet of José Jochemsen-Vernooij.
Stel je vragen aan onze specialisten
“Neem contact met mij op en ontvang antwoord op jouw vragen. Ik ben bereikbaar per mail of telefoon.”
