Energielabel C verplichting voor kantoren: de huurovereenkomst
Wanneer een kantoorgebouw per 1 januari 2023 in gebruik is en niet voldoet aan de energielabel C-verplichting, heeft het bevoegd gezag de bevoegdheid handhavend op te treden.
De vraag is of het bevoegd gezag zich dan tot de huurder, de verhuurder of tot beide kan richten.
In zijn algemeenheid geldt dat een handhavingsactie gericht zal moeten zijn tot de partij die het daadwerkelijk in zijn macht heeft om aan de verplichting te voldoen. Dat is niet altijd gemakkelijk te bepalen. Door onderlinge huurverhoudingen kan het namelijk verschillen wie verantwoordelijk is voor het treffen van welke maatregelen.
In deze blog ga ik in op de vraag wie welke maatregelen moet treffen.
Wie moet welke maatregelen treffen bij lopende huurovereenkomsten?
Dat antwoord is afhankelijk van de vraag of partijen contractuele afspraken hebben gemaakt, of niet. Als de verhuurder werkzaamheden wil (en moet) treffen, is in beginsel medewerking van de huurder nodig.
Hoe werkt dit zonder contractuele afspraken?
Is er tussen huurder en verhuurder niets is afgesproken over het uitvoeren van werkzaamheden aan het kantoorgebouw?
De huurder kan dan op grond van de wet gehouden zijn om aan de werkzaamheden mee te werken als sprake is van de uitvoering van dringende werkzaamheden (artikel 7:220 lid 1 BW) of de uitvoering van een renovatie (artikel 7:220 lid 2 BW).
Tenzij anders overeengekomen, kan de huurder in beide gevallen aanspraak maken op vermindering van de huurprijs en schadevergoeding. Daarnaast kan de huurovereenkomst in het slechtste geval zelfs door de huurder ontbonden worden.
Hoe werkt dit als er wel contractuele afspraken zijn?
Zijn er in de huurovereenkomst wél afspraken gemaakt tussen huurder en verhuurder over het uitvoeren van werkzaamheden en het dragen van de kosten? De gemaakte afspraken moeten/kunnen dan natuurlijk worden opgevolgd.
Bij een zogenoemde ‘triple net’-huurovereenkomst (dat is een huurovereenkomst waar al het onderhoud voor rekening van huurder komt, net als de kosten voor de aan het vastgoed gerelateerde verzekeringen en (eigenaars)belastingen) komen de kosten voor rekening van de huurder. De huurder moet er dan voor zorgen dat het gehuurde per 1 januari 2023 voldoet aan de energielabel C-verplichting.
Als gebruik is gemaakt van het ROZ-model voor kantoorruimte uit 2015 geldt anders. In de algemene bepalingen van het ROZ-model 2015 is bepaald dat de verhuurder verantwoordelijk is voor:
- het onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde,
- buitenkozijnen,
- vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties.
Als de energiebesparende maatregelen betrekking hebben op voornoemde onderdelen van het gehuurde, moet de verhuurder de kosten dragen. Vallen de werkzaamheden onder het onderhoud, herstel of vernieuwing van andere onderdelen van het gehuurde, dan moet de huurder de kosten dragen. Partijen kunnen daar uiteraard andere afspraken over hebben gemaakt in de huurovereenkomst.
Tot slot: wat te doen bij nieuwe huurovereenkomsten?
Het is verstandig om bij nieuwe huurovereenkomsten te zorgen dat het pand vóór aanvang van de huur voldoet aan de eisen voor een energielabel C. Anders moeten er duidelijke afspraken worden gemaakt over de te treffen maatregelen, om alsnog aan die eisen te (kunnen) voldoen.
Maak afspraken wie waartoe verplicht is en wie welke kosten draagt. Ook wanneer het kantoorgebouw al een energie-index heeft van 1,3 of beter. Het is verstandig te anticiperen op de aanscherping van de energieprestatie in de toekomst.
ROZ heeft naar aanleiding van de Label C-verplichting een optionele Duurzaamheid/Green lease bepaling opgesteld die partijen kan helpen bij het maken van de afspraken over energiebesparende maatregelen. Ik raad aan deze bepaling en mijn blog daarover eens te bekijken.
Vragen?
Wil je advies over bestaande of nieuwe huurovereenkomsten en energiebesparende maatregelen? Neem dan vrijblijvend contact op met Myke Willems-Muller.
Blogreeks ‘Energielabel C verplichting voor kantoren’
Dit is de derde en laatste blog in deze reeks over ‘Energielabel C verplichting voor kantoren’. De volgende onderwerpen komen aan bod:
- Energielabel C verplichting voor kantoren: wat betekent dat?
- Energielabel C verplichting voor kantoren: ROZ-Clausule
- Energielabel C verplichting voor kantoren: de huurovereenkomst
