blog

    Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: is de huurder gehouden om aan de exploitatieverplichting te voldoen?

    Dave Trip
    Dave TripPublicatiedatum: 10 april 2020Laatste update: 28 september 2020
    Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: is de huurder gehouden om aan de exploitatieverplichting te voldoen?

    Door de afgekondigde overheidsmaatregelen moeten alle eet- en drinkgelegenheden verplicht sluiten tot in ieder geval 20 mei 2020.

    In veel huurovereenkomsten met betrekking tot horecagelegenheden is een exploitatieverplichting opgenomen. Deze houdt kort gezegd in dat de horecagelegenheid daadwerkelijk als zodanig moet worden gebruikt en geopend moet zijn voor het publiek. Vaak is hieraan een boete gekoppeld, voor het geval deze verplichting niet wordt nageleefd.

    De ratio van de exploitatieverplichting bestaat uit het belang van de verhuurder om waardevermindering van zowel het pand als de omgeving te voorkomen, die door een ongebruikt pand kan ontstaan.

    De verplichte sluiting door de coronamaatregelen belet de huurder om zijn exploitatieverplichting na te komen. Is de huurder richting de verhuurder dan nog gehouden om aan zijn exploitatieverplichting te voldoen? Is hij de boete verschuldigd, wanneer hij dit niet doet? In deze blog wordt ingegaan op deze vragen.

    Huurovereenkomst opgesteld naar ROZ-model

    Veel huurovereenkomsten met betrekking tot horecagelegenheden zijn opgesteld naar het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).

    In de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen is een exploitatieverplichting opgenomen. In die algemene bepalingen is de exploitatieverplichting gekoppeld aan ‘de van overheidswege (…) gestelde (…) eisen (…) ten aanzien van het gebruik van het gehuurde’. De huurder is dus verplicht het gehuurde te exploiteren, maar dan wel met inachtneming van de van overheidswege gestelde eisen.

    De huurder is door de coronamaatregelen vanuit de overheid gedwongen om het gehuurde te sluiten en is daardoor niet in staat om het gehuurde te exploiteren. In dat geval handelt de huurder dus niet in strijd met de exploitatieverplichting uit de algemene bepalingen bij het model van de ROZ. Die huurder exploiteert het gehuurde immers met inachtneming van de van overheidswege gestelde maatregelen. De huurder is dus ook geen boetes verschuldigd.

    Overige huurovereenkomsten

    Wanneer een huurovereenkomst niet is opgesteld naar het ROZ-model, kan het voorstaande anders zijn. In dat geval is het van belang hoe de exploitatieverplichting is geformuleerd.

    Denkbaar is dat de exploitatieverplichting niet gekoppeld is aan de van overheidswege gestelde eisen. De vraag is dan of de huurder in strijd met die exploitatieverplichting handelt, als hij zijn horecagelegenheid gesloten houdt in verband met de coronamaatregelen.

    Overmacht

    Dat is het geval. De huurder kan echter een beroep doen op overmacht (artikel 6:75 BW), mits dit niet is uitgesloten in de huurovereenkomst.

    Indien een beroep op overmacht niet is uitgesloten, zal de huurder in beginsel niet zijn gehouden aan de exploitatieverplichting. In dat geval is er dus ook geen schadevergoeding of boete verschuldigd bij de niet-nakoming daarvan.

    Wanneer een beroep op overmacht is uitgesloten in de huurovereenkomst, handelt de huurder in beginsel in strijd met de huurovereenkomst, wanneer hij zijn horecagelegenheid gesloten houdt. In dat geval heeft de huurder de mogelijkheid om een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW).

    Conclusie

    Wanneer de huurovereenkomst is opgesteld naar het ROZ-model, is het gesloten houden van een horecagelegenheid vanwege de verplichte sluiting in verband met de coronamaatregelen niet in strijd met de exploitatieverplichting. Nakoming daarvan kan niet worden verlangd en de huurder is geen boetes verschuldigd.

    Bij overige huurovereenkomsten is het van belang wat partijen omtrent de exploitatieverplichting overeen zijn gekomen. In die gevallen kan de huurder meestal een beroep op overmacht doen.

    Vragen?

    Ben je verhuurder of huurder en heb je vragen of ondervind je problemen in verband met de coronamaatregelen? Neem dan vrijblijvend contact op met Dave Trip of Marieke Thijssen.

    Blogreeks ‘Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst’

    Dit is de derde blog in deze reeks over ‘Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst’. De volgende onderwerpen komen aan bod: