blog

    Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: is de huurder gehouden om de huurprijs te voldoen?

    Dave Trip
    Dave TripPublicatiedatum: 23 maart 2020Laatste update: 7 april 2020
    Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: is de huurder gehouden om de huurprijs te voldoen?

    De maatregelen die het kabinet heeft genomen tegen de aanpak van het coronavirus houden onder andere in dat alle eet- en drinkgelegenheden verplicht moeten sluiten gedurende een aantal weken.

    De vraagt rijst wat de invloed van deze maatregelen is op verplichtingen uit huurovereenkomsten. Wat zijn de gevolgen voor huurders en verhuurders? Waar moeten zij op letten? In vier blogs bespreken wij de vier meest voorkomende vragen.

    In de eerste blog van deze reeks gaan wij in op de vraag of de huurder gedurende de verplichte sluiting gehouden is om de huurprijs (volledig) te voldoen.

    Verplichte sluiting door het coronavirus een gebrek?

    De verplichte sluiting van eet- en drinkgelegenheden is een omstandigheid die het huurgenot van dergelijke gelegenheden aanzienlijk beperkt. Dat roept de vraag op of deze omstandigheid als gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW kwalificeert, want als dat zo is, kan de huurder mogelijk aanspraak op huurprijsvermindering maken (artikel 7:207 BW).

    Of de sluiting als gebrek kwalificeert, hangt onder meer af van de vraag of gezegd kan worden dat de sluiting aan de huurder is toe te rekenen. Of dat zo is, hangt onder andere weer af van de vraag of daarover afspraken in de huurovereenkomst zijn gemaakt. Als dat niet zo is, is de verplichte sluiting waarschijnlijk niet aan de huurder toe te rekenen. Dat betekent dat de sluiting dan mogelijk als ‘gebrek’ aan te merken is.

    Huurprijsvermindering

    Als sprake is van een gebrek, biedt de wet de huurder onder andere de mogelijkheid om vermindering van de huurprijs te vorderen (artikel 7:207 BW).

    Huurovereenkomst opgesteld naar ROZ-model

    Veel huurovereenkomsten met betrekking tot 290-bedrijfsruimten (waaronder horecaruimten) zijn opgesteld naar het model van de Raad voor de Onroerende Zaken (ROZ). Op dergelijke huurovereenkomsten zijn de algemene bepalingen van de ROZ van toepassing.

    In die algemene bepalingen is een beroep op huurprijsvermindering vanwege een gebrek uitgesloten. Dat betekent dat de huurder die gecontracteerd heeft op basis van het ROZ-model, geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, ondanks het feit dat (mogelijk) sprake is van een gebrek.

    Huurovereenkomst opgesteld zonder ROZ-model

    Wanneer partijen bij het opstellen van de huurovereenkomst geen gebruik hebben gemaakt van het ROZ-model, kan het voorgaande weer anders zijn. In dat geval kan huurprijsvermindering gevorderd worden als sprake is van een gebrek en de mogelijkheid om huurprijsvermindering te vorderen in de huurovereenkomst niet is uitgesloten.

    Conclusie

    In beginsel is de huurder bij de verplichte sluiting van zijn eet- of drinkgelegenheid verplicht de gehele huurprijs te voldoen.

    Afhankelijk van onder andere de afspraken die partijen in de huurovereenkomst hebben gemaakt, kan de sluiting als gebrek zijn aan te merken, met als gevolg dat de huurder mogelijk aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Als de verhuurder het daar niet mee eens is, dan moet de huurder daarvoor naar de rechter.

    Wij adviseren de huurder op te passen met het buiten de rechter om opschorten van de huurbetaling, omdat opschorting op grond van de huurovereenkomst verboden kan zijn. De huurder riskeert dan dat hij door de opschorting tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, met alle mogelijke gevolgen van dien (zoals de verschuldigdheid van boetes).

    Vragen?

    Ben je een verhuurder of huurder en heb je vragen of ondervind je problemen in verband met de coronamaatregelen? Neem dan vrijblijvend contact op met Dave Trip of Marieke Thijssen.

    Blogreeks ‘Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst’

    Dit is de eerste blog in deze reeks over ‘Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst’. De volgende onderwerpen komen aan bod: