Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: is de verhuurder gehouden mee te werken aan een wijziging van de huurovereenkomst?

Het verplicht moeten sluiten van alle eet- en drinkgelegenheden heeft drastische (financiële) gevolgen voor de huurder. Er komen op dit moment nauwelijks of geen inkomsten binnen. Daarentegen blijven de maandelijkse kosten wel gewoon hetzelfde. Een van de grootste kostenposten betreft de huur.

Een van de dingen die een huurder dus zou kunnen helpen, is het wijzigen van de huurovereenkomst. Bijvoorbeeld door een huurverlaging. Kun je dit als huurder eisen? Is de verhuurder gehouden om hier aan mee te werken?

In deze blog wordt ingegaan op de vraag of de huurder, in verband met een verplichte sluiting van zijn horecagelegenheid door de coronamaatregelen, een wijziging van de huurovereenkomst (en daarmee van de huurprijs) kan afdwingen.

Afspraak is afspraak, tenzij onvoorziene omstandigheden

De hoofdregel luidt: afspraak is afspraak. De contractspartij die van een gemaakte afspraak af wil, moet de rechter ervan overtuigen dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Als er sprake is van een onvoorziene omstandigheid, dan kan de rechter gemaakte afspraken wijzigen of (deels) ontbinden (artikel 6:258 BW).

Is de verplichte sluiting een onvoorziene omstandigheid?

De eerste vraag is dus of de verplichte sluiting door het coronavirus een onvoorziene omstandigheid is.

Dat is het geval als partijen daar bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening mee hebben gehouden. De kans is groot dat dit het geval is.

Dat is anders bij een huurovereenkomst die recent gesloten is of bij een huurovereenkomst waarin is opgenomen dat de gevolgen van een sluiting van het gehuurde van overheidswege, voor rekening van de huurder zijn.

Daar waar een huurovereenkomst al langer loopt en in de huurovereenkomst niets is opgenomen over een sluiting van overheidswege, is de kans dus groot dat de verplichte sluiting als een onvoorziene omstandigheid kwalificeert. Daarvoor is wel vereist dat die sluiting vanwege ‘de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen’ niet voor rekening van de huurder komt. De komende tijd zal uit de rechtspraak moeten volgen wanneer dat het geval is.

Instandhouding kan niet worden verwacht

Wanneer is vastgesteld dat de verplichte sluiting door het coronavirus een onvoorziene omstandigheid is, is daarmee nog niet gezegd dat de rechter overgaat tot wijziging of (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst. De rechter zal dit pas doen wanneer ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden verwacht.

Daarvan zal niet snel sprake zijn. De hoofdregel is: afspraak is afspraak. De rechter zal dan ook terughoudend zijn met het toewijzen van een vordering tot wijziging van een huurovereenkomst. De huurder zal de ingrijpende (financiële) gevolgen moeten aantonen die de ongewijzigde nakoming van de huurovereenkomst met zich zal brengen. Daarbij zal ook worden gekeken naar andere steunmaatregelen.

Conclusie

Om een wijziging van de huurovereenkomst (en daarmee van de huurprijs) te bewerkstelligen, kan de huurder een beroep doen op onvoorziene omstandigheden.
In het geval van een verplichte sluiting vanwege het coronavirus is een beroep op onvoorziene omstandigheden reëel.

De slagingskans zal onder meer afhangen van het moment waarop de huurovereenkomst is aangegaan en van de afspraken die partijen in de huurovereenkomst hebben gemaakt. Een wijziging van de huurovereenkomst is ingrijpend. De rechter zal daartoe alleen overgaan als de gevolgen van ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst voor de huurder onaanvaardbaar zijn. Wij sluiten niet uit dat daar bij de verplichte sluiting vanwege de coronamaatregelen sprake van kan zijn.

Ons advies

Wij adviseren de huurder niet zonder toestemming van de verhuurder of buiten de rechter om tot opschorting van de betaling van de huurprijs over te gaan. De huurder riskeert dan dat hij door de opschorting tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, met alle mogelijke gevolgen van dien (zoals de verschuldigdheid van boetes). Wel geeft artikel 6:258 BW de huurder een grond om met de verhuurder in gesprek te gaan, om zodoende tot een oplossing te komen waar beide partijen genoegen mee kunnen nemen.

Vragen?

Ben je verhuurder of huurder en heb je vragen of ondervind je problemen in verband met de coronamaatregelen? Neem dan vrijblijvend contact op met Dave Trip of Marieke Thijssen.

Blogreeks ‘Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst’

Dit is de tweede blog in deze reeks over ‘Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst’. De volgende onderwerpen komen aan bod:

• Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: is de huurder gehouden om de huurprijs te voldoen?
• Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: is de verhuurder gehouden mee te werken aan een wijziging van de huurovereenkomst?
• Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: is de huurder gehouden om aan de exploitatieverplichting te voldoen?
• Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: hoe door partijen om te gaan met tekortkomingen?
• Maatregelen coronavirus en de huurovereenkomst: eerste uitspraken in bodemprocedures